亡くなった人名義のままでは売れない｜相続登記の手順と必要書類

亡くなったお父様の名義のままになっている実家を売りたい。このご相談はとても多いのですが、答えははっきりしています。亡くなった方の名義のままでは、不動産は売れません。買主に名義を移す登記ができないためです。売買契約を結ぶことはできても、決済の日に登記が通らず、話が止まります。

売るには、まず相続人の名義に変えます。これを相続登記といいます。2024年4月からは、相続を知った日から3年以内に登記することが義務になりました。正当な理由なく放置すると過料の対象になります。売る売らないにかかわらず、いずれやらなければならない手続きです。

誰の名義にするかで3つの道がある

1. 売る人ひとりの名義にする

相続人のうち一人を代表に決め、その人の名義にしてから売る方法です。遺産分割協議書で「この不動産は誰が相続する」と決めます。売却の手続きが一番シンプルになります。売った代金をあとで分ける場合は、誰にいくら渡すかを協議書にきちんと書いておいてください。書かずに渡すと、贈与とみなされることがあります。

2. 相続人全員の共有名義にする

法律で決まった割合のまま、全員の共有にする方法です。売却代金はそれぞれの持分に応じて直接受け取れるので、分け方でもめにくい利点があります。ただし、契約にも決済にも全員が関わるため、一人でも都合がつかないと日程が動きません。遠方にお住まいの方や、高齢で外出が難しい方がいると手間が増えます。

3. 遺言書のとおりに名義を移す

遺言書がある場合は、基本的にその内容に従います。公正証書遺言であればそのまま使えます。自筆の遺言書は、法務局で保管されていたもの以外は、家庭裁判所で検認という手続きが必要です。検認を済ませていない自筆の遺言書は、そのままでは登記に使えません。封がされている場合は、勝手に開けないでください。

相続登記に必要な書類

亡くなった方について集めるもの

生まれてから亡くなるまでの戸籍が、切れ目なく全部必要です。結婚や転籍で本籍が動いていると、複数の市区町村から取り寄せることになります。ここが一番時間のかかる作業です。あわせて、住民票の除票も用意します。北海道内で何度も引っ越していると、古い役場まで請求が必要になることがあります。

相続人について集めるもの

相続人全員の戸籍謄本と、名義人になる方の住民票が必要です。遺産分割協議書を作る場合は、相続人全員の印鑑証明書と実印での押印もそろえます。一人でも欠けると登記は通りません。連絡が取れない相続人がいる場合は、早めに司法書士に相談してください。

不動産について集めるもの

登記事項証明書と、固定資産評価証明書です。評価証明書は登録免許税を計算するために使います。札幌市内の物件であれば、各区の市税事務所で取れます。権利証は相続登記には不要ですが、あると物件の特定が早くなります。

こういう場合は特に時間がかかる

何代も前の名義のまま残っている

祖父や曾祖父の名義のまま、という土地は北海道ではよくあります。この場合、その代からの相続人を全員たどる必要があり、相続人が十数人になることもあります。顔も知らない親戚に連絡し、書類に押印してもらう作業になります。司法書士に依頼して、戸籍からたどってもらうのが現実的です。

相続人の中に連絡がつかない人がいる

住所がわからない場合は、戸籍の附票をたどって住所を調べます。それでも所在がわからない、長期間行方が知れないという場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てるなどの手続きが必要になります。時間がかかるため、早めに着手してください。

相続人の中に判断能力が落ちている人がいる

遺産分割協議には、相続人全員の判断能力が必要です。認知症などで判断が難しい方がいる場合、その方について家庭裁判所で後見人を選んでもらってからでないと協議ができません。手続きが二重になるため、半年以上かかることもあります。

相続人の中に未成年がいる

親と子が同じ相続の当事者になる場合、親が子の代理をすることはできません。家庭裁判所に特別代理人を選んでもらう必要があります。こちらも申し立てから選任まで時間がかかります。

放置している間もお金は出ていく

名義を変えていなくても、固定資産税は毎年かかります。亡くなった方の名義のままでも、相続人に納税通知が届きます。誰も住んでいない家でも、税金は止まりません。札幌では、これに冬の除雪の問題が加わります。

札幌の空き家は雪で傷みが進む

誰も住んでいない家は、屋根の雪下ろしも玄関前の除雪もされません。雪の重みで物置や車庫が潰れる、雪解け水が入って床が腐る、といったことが実際に起きます。2年放置した家と、翌年すぐ売った家では、建物の状態がはっきり変わります。売値に響くだけでなく、解体費用も上がります。

水道の凍結にも注意

冬の間、水抜きをしていない空き家は、配管が凍って破裂することがあります。春に水道を開けたら家中が水浸しになっていた、という話は珍しくありません。遠方にお住まいで管理ができない場合は、早めに売る判断をしたほうが損が小さくなります。

売る前にやることのまとめ

1. 登記事項証明書を取り、今の名義が誰になっているかを確認する
2. 遺言書があるかどうかを確認する。自筆のものは開封せず家庭裁判所へ
3. 亡くなった方の戸籍を、生まれてから亡くなるまで全部集める
4. 相続人が誰なのかを確定させる
5. 誰の名義にして売るかを話し合い、遺産分割協議書にまとめる
6. 相続人全員の印鑑証明書をそろえ、実印で押印する
7. 司法書士に相続登記を依頼する
8. 名義が変わってから、売り出しの手続きに入る

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地

札幌では、雪が解けて敷地が見える4月から6月に動きます。境界の確認や測量も、雪がある時期はできません。相続登記に2〜3か月かかることを見込むと、年明けから書類を集め始めて春に売り出す形が組みやすいです。秋に相談を始める場合は、翌春まで待つ判断も現実的です。

マンション

マンションは雪の影響を受けにくいため、登記が済み次第いつでも売り出せます。2月から3月と、9月から10月に問い合わせが増えます。管理費と修繕積立金が止まらないので、名義の手続きは早めに進めてください。

よくあるご質問