住所変更登記をしないと売れない｜必要書類と費用、間に合わせ方

不動産の売却で、決済の直前に慌てることになる代表格がこれです。登記に載っている住所が、今の住民票の住所と違っていると、そのままでは買主に名義を移せません。先に住所変更の登記を済ませる必要があります。

家を買ってから一度も引っ越していない方は関係ありませんが、買い替えをした方、実家を相続した方、転勤で住民票を動かした方は、まず確認してください。とくに、住んでいない実家や投資用の物件は、登記の住所が何年も前のままになっていることがよくあります。

まず今の登記を確認する

法務局で登記事項証明書を取ると、所有者の欄に住所と氏名が載っています。ここが今の住民票と一字でも違えば、変更登記が必要です。札幌市内の物件なら、札幌法務局や各出張所の窓口、またはオンラインで取得できます。手数料は取り方によって変わります。

住居表示の実施で住所が変わっていることもある

引っ越していなくても、住所の表記自体が変わっている場合があります。市が住居表示を実施したり、町名が整理されたりしたケースです。この場合、ご本人は動いていないのに登記と住民票が食い違います。市区町村が発行する証明書があれば、それを添えて変更登記ができます。

氏名が変わっている場合も同じ

結婚や離婚で姓が変わった場合も、変更登記が必要です。手続きの内容は住所変更とほぼ同じで、戸籍を添えて申請します。住所と氏名の両方が変わっている場合は、まとめて1回で申請できます。

必要な書類と費用

1回だけ引っ越している場合

今の住民票に前の住所が記載されていれば、それだけで足ります。住民票の写しを取るときは、前住所が載る形で請求してください。省略された形で取ってしまうと、つながりが示せず使えません。

何度も引っ越している場合

登記の住所から今の住所まで、つながりを示す必要があります。住民票だけでは足りないことが多く、戸籍の附票を取ります。附票には、その戸籍にいた間の住所の移り変わりが載っています。本籍も動かしている場合は、複数の市区町村から取り寄せることになります。

費用

登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地と建物があれば2,000円、土地が2筆に分かれていればその分増えます。マンションの場合、敷地権の数によって変わることがあります。これに住民票や戸籍の取得費用、司法書士に依頼する場合はその報酬が加わります。

どのタイミングでやるか

売ると決めたらすぐ

一番よいのは、売り出す前に済ませておくことです。買主が決まってから慌てると、書類の取り寄せに時間がかかって決済日が動きます。売却の相談をした日に、登記事項証明書を取って確認する。これを習慣にしてください。

売却の登記と同時にできる場合もある

決済の日に、住所変更と所有権移転をまとめて司法書士が申請することは可能です。ただし、必要な書類は事前にそろっている必要があります。当日に「住所が違います」と発覚した場合は、その日の決済はできません。同時にできるのは、あらかじめ準備ができているときだけです。

住宅ローンが残っている場合の順番

抵当権を外す登記にも、登記されている住所が使われます。住所が古いままだと、抵当権抹消も引っかかります。住所変更、抵当権抹消、所有権移転の順で申請するのが決まりです。司法書士が順番を組んでくれますが、書類が1つでも欠けると全体が止まる点は変わりません。

札幌でとくに起きやすいこと

実家を相続した後、そのままになっている

親が亡くなって名義を移したものの、ご自分の住所が当時のままというケースです。相続登記をしたときの住所と、今の住所が違えば、やはり変更登記が必要になります。相続登記を済ませたから大丈夫、とは限りません。

市外・道外に移った後に売る

札幌の家を残したまま本州に移り住んだ方は、登記の住所が札幌のままになっていることが多いです。書類の取り寄せも郵送になるため、時間がかかります。遠方から売る場合は、最低でも1か月の余裕を見て準備してください。

雪の時期と重なると余計に延びる

土地の売買では、境界の確認や測量を春まで待つことがあります。この待ち時間に住所変更を済ませておくと、雪解け後にすぐ動けます。冬は準備の時期と考えて、書類関係を先に片づけておくのが効率的です。

売る前にやることのまとめ

1. 登記事項証明書を取り、住所と氏名を今の住民票と見比べる
2. 1字でも違えば、変更登記が必要と判断する
3. 引っ越しが1回なら、前住所が載る形で住民票を取る
4. 何度も引っ越していれば、戸籍の附票を取ってつながりを示す
5. 氏名が変わっていれば戸籍を用意する
6. 不動産の個数を数え、登録免許税の額を確認する
7. 決済日が近い場合は、司法書士に依頼して確実に間に合わせる

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地

札幌では4月から6月に動きます。冬のうちに登記事項証明書の確認と住所変更を済ませておけば、雪が解けたその週から売り出せます。準備が終わっている物件と、そこから書類を集める物件では、売り出しのタイミングが1か月以上変わります。

マンション

通年で売り出せますが、敷地権の数によって登録免許税が変わることがあります。金額は大きくありませんが、費用の見積もりを出すときに司法書士へ確認してください。

よくあるご質問