不動産売却の司法書士費用｜売主が払うのはどこまでか

不動産を売るとき、司法書士に払うお金がいくらになるのか。ここは事前に見えづらい部分です。売主が負担するのは、抵当権を外す登記と、住所や氏名の変更登記の分だけで、買主に名義を移す登記の費用は買主が払うのが慣習です。そのため、売主側の負担はそれほど大きくなりません。

司法書士に払うお金は、2つに分かれています。国に納める登録免許税などの実費と、司法書士の報酬です。実費は法律で決まっていて誰に頼んでも同じ、報酬は事務所ごとに違います。見積もりを見るときは、この2つを分けて見てください。

売主が払うことになるもの

抵当権抹消登記

住宅ローンを完済して、担保を外す手続きです。登録免許税は不動産1個につき1,000円。土地と建物があれば2,000円、土地が2筆に分かれていれば3,000円と増えていきます。これに司法書士の報酬が加わり、報酬はおおむね1万円台から2万円台が目安です。

住所変更・氏名変更登記

登記の住所が今のものと違う場合に必要です。登録免許税は同じく不動産1個につき1,000円で、報酬は1万円前後が目安です。引っ越しの回数が多く、戸籍の附票を何通も取り寄せる必要がある場合は、その分が加算されることがあります。

相続登記

相続した不動産を売る場合に必要です。ここは金額が跳ね上がります。登録免許税が固定資産評価額の0.4パーセントかかるため、評価額1,000万円の不動産なら4万円です。報酬は、相続人の数と戸籍の量によって変わり、数万円から十数万円の幅があります。

買主が払うもの（参考）

売主の負担ではありませんが、取引の全体像を知っておくと話が早くなります。

所有権移転登記

名義を買主に移す登記です。登録免許税は、土地が評価額の1.5パーセント、建物が2パーセントが原則で、居住用の建物には軽減が用意されています。金額が大きいため、買主の諸費用の中でも目立つ項目です。報酬は数万円から十数万円です。

抵当権設定登記

買主が住宅ローンを組む場合に必要です。登録免許税は借入額の0.4パーセントが原則で、居住用には軽減があります。こちらも買主の負担です。

追加でかかることがあるもの

本人確認情報の作成

権利証をなくした場合に必要です。司法書士がご本人と面談し、間違いなく本人であることを証明する書類を作ります。責任の重い仕事のため、報酬は通常の登記より高く、数万円から十万円前後になることがあります。物件の価格や面談の手間によって変わります。

遺産分割協議書の作成

相続で誰の名義にするかを決める書類です。自分たちで作ることもできますが、記載に不備があると登記が通りません。司法書士に作成を頼む場合は、相続登記の報酬に含まれることも、別立てになることもあります。

戸籍の取り寄せを任せる場合

相続登記で一番手間がかかるのが戸籍集めです。ご自分でやれば実費だけで済みますが、複数の役所にまたがる場合は司法書士に任せたほうが早く終わります。通数に応じた加算になることが多いので、見積もりの段階で確認してください。

出張・立会いの費用

決済に司法書士が出向く分は、通常の報酬に含まれるのが一般的です。ただし、遠方の物件や、施設・病院での面談が必要な場合は、別に日当や交通費がかかることがあります。

見積もりの見方

実費と報酬が分かれているか

よい見積もりは、登録免許税、登記事項証明書の取得費、郵送費といった実費と、司法書士の報酬が別々に書かれています。一式いくら、としか書かれていない場合は、内訳を聞いてください。実費の部分は誰に頼んでも同じ金額です。

不動産の個数を数えておく

登録免許税は不動産1個ごとにかかります。土地が何筆あるか、建物が母屋と物置で2つになっていないか。登記事項証明書を見れば数えられます。私道の持分がある場合、その私道も1個として数えられることがあります。

安さだけで選ばない

報酬には差がありますが、金額の差はふつう数万円の範囲です。それより、決済の日に確実に間に合わせてくれるか、連絡がつきやすいかのほうが影響が大きいです。登記が1日遅れると、取引全体の日程が動きます。

いつ払うのか

決済の日に、その場で払うのが普通です。売却代金を受け取ってから支払うので、手持ちの現金を用意する必要はありません。振込にするか現金にするかは事前に打ち合わせます。領収書はその場で受け取ってください。

売る前に済ませる登記は先払いになる

相続登記や住所変更登記を、売り出す前に単独で済ませる場合は、その時点で費用がかかります。売却代金が入る前の支出になるため、ここは現金の用意が必要です。相続登記は登録免許税の分もあるので、事前に金額を確認しておいてください。

売る前にやることのまとめ

1. 登記事項証明書を取り、不動産が何個あるか数える
2. 登記の住所と氏名が今のものと一致しているか確認する
3. 住宅ローンが残っていれば、抵当権抹消が必要だと把握しておく
4. 相続した物件なら、相続登記の費用を先に見積もってもらう
5. 見積もりは、実費と報酬が分かれているものをもらう
6. 権利証が見つからない場合は、早めに司法書士に伝える
7. 決済の日に支払うことを前提に、資金の流れを確認しておく

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地

札幌では4月から6月が中心です。相続登記が必要な場合は、戸籍集めに1か月以上かかることを見込んで、年明けから動き始めてください。雪解けと同時に売り出せる状態にしておくのが理想です。

マンション

通年で売り出せます。敷地権の数によって登録免許税が変わることがあるので、見積もりの段階で司法書士に確認してください。

よくあるご質問