相続した不動産の名義変更と分け方｜4つの分割方法と協議書の書き方

相続した不動産を売るとき、一番もめやすいのは価格でも税金でもなく、誰の名義にして、売った代金をどう分けるかの部分です。ここを曖昧にしたまま話を進めると、決済の直前に止まります。

不動産は、現金のように簡単には分けられません。1軒の家を3人で相続した場合、3分の1ずつに切り分けることはできないからです。そこで、売って現金にしてから分ける、という方法がよく選ばれます。この進め方には決まった手順があります。

分け方には4つのやり方がある

1. 現物分割（そのまま誰かが引き継ぐ）

家は長男、預貯金は次男、というように、財産ごとに引き継ぐ人を決める方法です。手続きが簡単ですが、不動産の価値と預貯金の額が釣り合わないと不公平になります。札幌では、家の価値が想定より低く、預貯金のほうが多いという場合もよくあります。

2. 換価分割（売って現金で分ける）

不動産を売って、代金を分ける方法です。誰も住む予定がない実家の場合、これが一番すっきりします。金額がはっきりするので、不公平感が出にくいのが利点です。ただし、売れるまで分配が確定しません。

3. 代償分割（一人が引き継ぎ、他に現金を払う）

誰かが家に住み続けたい場合の方法です。その方が不動産を引き継ぎ、ほかの相続人に相当額の現金を渡します。引き継ぐ方に、現金を用意できる資力があることが前提です。いくら渡すかを決めるために、査定が必要になります。

4. 共有分割（持分を分けて共有にする）

その場は簡単に済みますが、後で必ず困る方法です。売るにも貸すにも全員の同意が要ります。次の代に相続が起きると共有者がさらに増え、収拾がつかなくなります。北海道の空き家問題の一因でもあります。すぐ売る予定がある場合を除き、おすすめできません。

売って分けるときの名義の決め方

代表者一人の名義にする

売却の手続きを一人で進められるため、実務では一番スムーズです。ただし、遺産分割協議書に「売却して代金を誰にいくら分配する」ことを必ず明記してください。これを書かずに後から現金を渡すと、贈与とみなされて贈与税がかかるおそれがあります。

全員の共有名義にする

売却代金がそれぞれに直接入るため、分配のトラブルが起きにくい方法です。そのかわり、契約にも決済にも全員が関わります。道外にお住まいの方や、高齢で外出が難しい方がいると、日程の調整に手間がかかります。委任状で代理人を立てることはできます。

税金の扱いが変わる

売却で利益が出た場合、共有名義なら持分に応じてそれぞれが申告します。代表者一人の名義なら、その方が申告します。相続した空き家の3,000万円控除は、共有の場合は各人が使える一方、要件の判定も各人で行います。どちらが有利かは状況によるので、名義を決める前に税理士か税務署に確認してください。

遺産分割協議書に書いておくこと

物件の特定

住所ではなく、登記事項証明書のとおりに地番・家屋番号・面積を書きます。普段使っている住所表記で書くと、登記が通りません。土地が複数筆に分かれている場合は、すべて書き出します。

誰が取得するか

「この不動産は誰それが相続する」とはっきり書きます。共有にする場合は、持分の割合も書きます。

売却と分配の取り決め

換価分割の場合、売却して現金化すること、費用を差し引いた残額を誰にどの割合で分配することを書いておきます。この記載があることで、代金の受け渡しが贈与ではなく相続の分配だと説明できます。

後から財産が出てきた場合の扱い

知らない預金や土地が後から見つかることがあります。その場合の扱いを一文入れておくと、協議をやり直さずに済みます。北海道では、親名義の原野や山林が後から出てくることが珍しくありません。

話がまとまらないとき

いくらの価値があるかで意見が割れる

一番多い原因です。住み続けたい方は安く見積もり、現金がほしい方は高く見積もる。感覚で話しても平行線になるので、第三者の査定を取って、数字を共通の土台にしてください。実際の成約データに基づく相場がわかれば、話が前に進みます。

誰かが手続きを進めてくれない

書類に押印してもらえない、連絡が返ってこない。この場合、話し合いだけでは解決しません。家庭裁判所の調停という手続きがあります。時間はかかりますが、放置して相続人がさらに増えるより、早く動いたほうが結果的に楽です。

期限のある特例を逃さない

相続した空き家の3,000万円控除や、相続税を払った場合の取得費加算には、いずれも期限があります。もめている間に期限が過ぎると、使えたはずの特例が使えなくなります。話し合いが長引きそうな場合は、期限がいつなのかを税理士か税務署で確認しておいてください。

札幌で相続した家を放置するとどうなるか

話し合いが長引いている間も、固定資産税は毎年かかります。それに加えて、札幌では雪の負担があります。誰も住んでいない家は除雪されず、屋根の雪の重みで物置や車庫が壊れることがあります。雪解け水が入って床が腐る、水抜きをしていない配管が凍って破裂する。こうしたことが実際に起きます。

1年放置するだけで金額が変わる

建物の傷みが進むと、売値が下がります。解体して土地として売る場合も、傷んだ建物のほうが解体費用は上がります。話し合いに1年かけると、その1年分だけ手取りが減る計算になります。先に売って現金にしてから分け方を話し合う、という順番も検討する価値があります。

近隣への影響も出る

屋根からの落雪、伸びた庭木、雪で倒れた塀。これらは隣家とのトラブルになります。特定空家に指定されると、固定資産税の軽減が外れて税額が上がることもあります。

売る前にやることのまとめ

1. 登記事項証明書を取り、今の名義を確認する
2. 遺言書があるかを確認する。自筆のものは開封せず家庭裁判所へ
3. 亡くなった方の戸籍を、生まれてから亡くなるまで集める
4. 相続人が誰かを確定させる
5. 査定を取り、不動産の価値を数字で共有する
6. 4つの分け方のどれにするかを話し合う
7. 税理士に、名義の決め方で税金がどう変わるかを聞く
8. 遺産分割協議書を作り、全員が実印を押す
9. 司法書士に相続登記を依頼し、名義を移してから売り出す

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地

札幌では4月から6月に動きます。相続登記に2〜3か月かかることを見込むと、年明けから書類を集め始めるのがよい流れです。冬の間に話し合いと書類集めを済ませ、雪解けとともに売り出す形が組みやすくなります。

マンション

名義が整い次第、いつでも売り出せます。管理費と修繕積立金は毎月かかり続けるので、話し合いが長引くほど負担が増えます。早めに方針を決めてください。

よくあるご質問