代理人による不動産売買｜遠方・入院中でも売れる手続きと注意点

本州に住んでいて札幌の実家を売りたい、入院中で決済に行けない、共有者の一人がどうしても都合をつけられない。こうした場合は、代理人を立てて売買を進められます。ご本人が現地に行けないことは、売却をあきらめる理由にはなりません。

ただし、代理人を使うには条件があります。一番大事なのは、ご本人に判断能力があり、代理人を立てる意思がはっきりしていることです。ここが確認できないと、司法書士は手続きを進められません。認知症などで判断が難しい場合は、代理ではなく成年後見の手続きになります。

どこまで代理人に任せられるか

全部を任せる

売り出しから契約、決済、代金の受け取りまで、すべてを代理人が行う形です。遠方にお住まいで一度も来られない場合に使います。任せる範囲が広いぶん、委任状の書き方も丁寧にする必要があります。

決済の日だけ任せる

契約はご本人が出席し、決済の日だけ代理人に出てもらう形です。実務ではこの形が多く、負担も小さくなります。契約のときにご本人と会えていれば、司法書士の確認も進めやすくなります。

共有者の一人が代表して動く

共有名義で、一人が札幌にいて他は道外、という場合です。札幌にいる方が全員から委任を受けて、代表して手続きを進めます。この場合、委任状は共有者それぞれから別々にもらいます。まとめて1枚では足りません。

司法書士による本人確認は避けられない

代理人を立てても、司法書士がご本人に直接会って意思を確認する手順は省けません。面談を省いてしまうと、後から「本人は売るつもりがなかった」と言われたときに、取引そのものが覆るおそれがあるためです。

遠方の場合はどうするか

ご本人がお住まいの地域の司法書士に面談を依頼し、その報告を受ける形を取ることがあります。司法書士が現地へ出向く場合は、日当と交通費がかかります。どちらの方法を取るかは、費用と日程を見て決めます。

入院中・施設に入っている場合

病室や施設の面談室で面談を行います。体が動かないだけで、判断能力がはっきりしている方であれば問題なく進められます。面会の制限がある施設もあるので、日程の調整は早めに始めてください。

売却代金をどう受け取るか

本人名義の口座に直接振り込む

一番安全で、実務でもこの形が基本です。代理人が代金を受け取ると、後で使い込みを疑われるなど、家族の間でもめる火種になります。代理人が親族であっても、ご本人の口座に直接入れる形にしてください。

共有名義の場合は持分ごとに分ける

共有者それぞれの口座に、持分の割合に応じて振り込みます。まとめて一人の口座に入れてから分けると、贈与とみなされるおそれがあります。決済の前に、振込先と金額を全員で確認しておいてください。

諸費用の精算

仲介手数料、司法書士報酬、固定資産税の精算は、決済の場で差し引くのが普通です。代理人が立て替える形にすると、後の精算が面倒になります。誰が何を負担するかは、決済の前に書面で確認してください。

代理人を立てるときに気をつけること

売ってよい最低価格を決めておく

代理人に価格の判断まで任せると、後で「そんな安い金額で売るとは聞いていない」ともめます。いくら以上なら売ってよいか、という下限をあらかじめ決めて、委任状に書いておくのが安全です。

代理人を頻繁に変えない

途中で代理人が変わると、委任状を作り直し、司法書士の確認もやり直しになります。日程が大きく動くので、最初に誰に任せるかをよく考えて決めてください。

相手方の代理人を兼ねることはできない

売主と買主の両方の代理人を、同じ人が務めることはできません。利益が相反するためです。親族間で売買する場合も、それぞれ別の代理人が必要です。

不動産会社が代理人になるわけではない

仲介をする不動産会社は、売買の仲立ちをする立場であって、売主の代理人ではありません。委任状で代理人に指定するのは、ご家族など信頼できる個人になるのが通常です。誰を代理人にするかで迷う場合は、司法書士に相談してください。

札幌の物件を道外から売る場合

雪の時期は現地の確認ができない

土地の境界、擁壁の状態、駐車スペースの広さは、雪の下では確認できません。道外にお住まいで年に何度も来られない場合、春に一度来ていただく形が結局は早く進みます。来られない場合は、代理人に現地を見てもらい、写真で共有する形になります。

書類の郵送に時間がかかる

委任状に実印を押して印鑑証明書を添え、郵送していただく。この往復だけで1週間から10日かかります。印鑑証明書は3か月で期限が切れるため、取るタイミングの調整が必要です。日程が動いたら、すぐに司法書士へ連絡してください。

空き家のままにしない

道外にお住まいだと、冬の間の管理ができません。水抜きをしていない配管は凍って破裂し、春に家中が水浸しになることがあります。屋根の雪が隣家に落ちれば、その責任も所有者にあります。遠方から売る場合ほど、早く決めたほうが損が小さくなります。

売る前にやることのまとめ

1. ご本人に判断能力があるかを確認する。不安があれば先に医師に相談する
2. 誰を代理人にするかを決める
3. どこまで任せるか（全部か、決済だけか）を決める
4. 売ってよい最低価格を決めておく
5. 司法書士に、本人確認の方法と日程を相談する
6. 委任状に実印を押し、印鑑証明書を添えて送る
7. 代金の振込先を、ご本人名義の口座にしておく
8. 共有名義なら、持分ごとの振込先と金額を全員で確認する

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地

札幌では4月から6月が中心です。遠方から売る場合は、書類の郵送と司法書士の面談の日程を見込んで、2月頃から準備を始めると春の売り出しに間に合います。

マンション

通年で売り出せます。代理人による手続きは季節を問いませんが、決済日が動くと印鑑証明書の期限に影響するため、余裕のある日程を組んでください。

よくあるご質問