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2026/09/15
個人間売買のリスク｜住宅ローンが通らない、後から責任を問われる
買ってくれる人がすでに決まっているなら、不動産会社を通さずに直接売れば、仲介手数料が要らない。理屈のうえではそのとおりで、法律上も個人どうしで不動産を売買することは可能です。ただし、実際にやろうとすると、いくつも壁があります。
一番大きいのは、買主が住宅ローンを使えないことが多いという点です。多くの銀行は、宅地建物取引士が作成した重要事項説明書の提出を求めます。これがないと審査が進みません。買主が現金で買える場合を除き、ここで話が止まります。
親子や兄弟の間での売買、隣の方に土地の一部を売る場合など、個人間売買が適している場面はあります。その場合でも、契約書の作成と登記は専門家に頼むのが安全です。
起きやすいトラブル
後から不具合が見つかって責任を問われる
引き渡した後に雨漏りやシロアリが見つかると、売主が修繕の費用を求められることがあります。これを避けるには、契約書に、どこまで責任を負うかを明記しておく必要があります。「現状のまま引き渡す」と口で言っただけでは足りません。札幌では、雪解けの時期に初めて雨漏りが発覚することがあります。
境界の争いになる
土地の面積が登記と実測で違う、隣の塀が越境している。こうした点を確認せずに引き渡すと、買主と隣家の間でもめて、売主が巻き込まれます。個人どうしだと、調べる人がいないまま進んでしまいます。
代金の受け渡しと登記がずれる
一番危ないのがここです。先にお金を払ったのに名義が移らない、名義を移したのにお金が入らない。不動産会社が入る取引では、司法書士が同席して同時に行うことでこれを防いでいます。個人間でも、必ず司法書士に立ち会ってもらってください。
価格が適正でないと税金がかかる
親族間で相場よりかなり安く売ると、その差額が贈与とみなされ、買主に贈与税がかかることがあります。安く売ってあげたつもりが、相手に税金の負担を生むという結果になります。売買の前に、相場がいくらなのかを確認しておいてください。
住宅ローン控除が使えないことがある
買主が親子や生計を一にする親族の場合、住宅ローン控除が使えません。買主にとって大きな損になるため、事前に確認が必要です。最終的な判断は税理士か税務署にご確認ください。
それでも個人間で売る場合の進め方
相場を先に確認する
いくらで売買するかは、相場を基準に決めてください。安すぎれば贈与税、高すぎれば買主が納得しません。実際の成約データから相場を確認したうえで、金額を決めるのが安全です。
契約書は専門家に作ってもらう
市販の書式をそのまま使うのは危険です。物件の状態、責任の範囲、引き渡しの条件、契約が解除になる場合の扱い。これらを物件に合わせて書かないと、後で争いになります。司法書士や行政書士、不動産会社に作成だけを依頼することもできます。
登記は必ず司法書士に頼む
代金の受け渡しと名義の移転を同じ日に行い、司法書士に立ち会ってもらってください。ここを省くと、どちらかが大きな損をする危険があります。費用はかかりますが、省いてよい部分ではありません。
物件の状態を書面で残す
引き渡しの時点でどういう状態だったかを、写真と文書で残しておいてください。雨漏りの跡、床の傾き、設備の不具合。知っている不具合は、すべて書いて買主に確認してもらいます。これが後の争いを防ぎます。
確定申告を忘れない
個人間の売買でも、利益が出れば譲渡所得の申告が必要です。不動産会社が入らない分、誰も教えてくれません。売った翌年の申告期間に手続きしてください。詳しくは税理士か税務署にご確認ください。
仲介手数料を節約するつもりが、契約書の不備や登記のトラブルで、かえって大きな出費になることがあります。節約できる額と、負うことになる危険を比べて判断してください。
個人間売買が向く場面・向かない場面
向く場面
親から子への売買、隣地の一部を隣の方に売る場合、借りている方がそのまま買う場合。相手が決まっていて、物件のこともお互いに知っている場合です。それでも、契約書と登記は専門家に任せてください。
向かない場面
買主が住宅ローンを使う場合、面識のない相手に売る場合、権利関係が複雑な場合。共有名義、相続が済んでいない、境界が未確定、市街化調整区域。こうした事情がある物件は、専門家が間に入らないと進みません。
札幌の物件でとくに注意したい点
市街化調整区域の土地は、買主が建て替えられるかどうかを調べる必要があります。調べずに売って、買主が家を建てられなかった場合、大きな争いになります。また、雪解け後に判明する不具合があるため、冬に引き渡す場合は責任の範囲をとくに明確にしてください。
売る前にやることのまとめ
- 買主が住宅ローンを使うのかどうかを確認する
- 実際の成約データで相場を確認し、金額の根拠を持つ
- 登記事項証明書を取り、名義と面積を確認する
- 境界の杭があるか、越境がないかを確認する
- 知っている不具合をすべて書き出す
- 契約書は専門家に作ってもらう
- 代金の受け渡しと登記は同じ日に、司法書士の立ち会いで行う
- 引き渡し時の状態を写真と文書で残す
- 売った翌年に確定申告をする
いつ売り出すのがよいか
戸建て・土地
個人間売買では、相手が決まっているため時期の制約は小さくなります。ただし、境界の確認や測量が必要な場合は、雪のない4月から11月でないと作業ができません。冬に話がまとまった場合は、引き渡しを春にする組み方もあります。
マンション
季節の制約はほとんどありません。管理組合への届出が必要になるので、管理会社にも早めに連絡してください。
よくあるご質問
不動産会社を通さずに売れますか。
法律上は可能です。ただし、買主が住宅ローンを使う場合、多くの銀行が宅地建物取引士の作成した重要事項説明書を求めるため、審査が進みません。買主が現金で買える場合を除き、そこで止まります。
仲介手数料を節約できますか。
手数料はかかりませんが、契約書の作成費用と司法書士への報酬は必要です。契約書の不備や登記のトラブルが起きると、節約した額を大きく上回る出費になることがあります。
親から子へ売る場合はどうですか。
個人間売買が向く場面のひとつです。ただし、相場よりかなり安く売ると、その差額が贈与とみなされて買主に贈与税がかかることがあります。また、親子間の売買では住宅ローン控除が使えません。
契約書は市販の書式でよいですか。
おすすめしません。物件の状態、責任の範囲、引き渡しの条件を物件に合わせて書かないと、後で争いになります。司法書士や行政書士、不動産会社に作成だけを依頼することもできます。
登記も自分でできますか。
手続き自体は可能ですが、代金の受け渡しと名義の移転を同時に行う必要があります。ここを司法書士なしで進めると、どちらかが大きな損をする危険があります。立ち会いは省かないでください。
引き渡した後に雨漏りが見つかったら誰の責任ですか。
契約書にどう書いてあるかで決まります。責任の範囲を明記していないと、売主が修繕費を求められることがあります。知っている不具合は、すべて書面に残して買主に確認してもらってください。
確定申告は必要ですか。
利益が出れば必要です。個人間の売買では不動産会社が入らないため、誰も教えてくれません。売った翌年の申告期間に手続きしてください。詳しくは税理士か税務署にご確認ください。
市街化調整区域の土地でも個人間で売れますか。
おすすめしません。買主が建て替えられるかどうかを調べる必要があり、調べずに売って家が建てられなかった場合、大きな争いになります。専門家に確認してもらってください。
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