不動産売却は誰に相談するか｜事情別の相談先と間違えやすい順番

売却を考え始めたとき、最初に誰に話すか。順番を間違えると、余計な費用がかかったり、選べたはずの手が使えなくなったりします。相談先はいくつもありますが、それぞれ得意な範囲が違います。

基本の考え方はひとつです。まず金額の見当を付ける。次に、自分の事情に一番影響する専門家に聞く。金額がわからないまま専門家に相談しても、話が具体的になりません。

事情別の相談先

相続した家を売りたい

名義の手続きが先なので、司法書士が起点になります。ただし、相続税の申告が必要な場合は、税理士のほうが先です。どの財産を誰が引き継ぐかで納税額が変わるため、名義を決める前に相談してください。相続税がかからない規模なら、司法書士と不動産会社だけで進みます。

住宅ローンが残っている

まず借りている銀行に残高を確認します。売値がローンの残りを下回るかどうかで、進め方がまったく変わるためです。下回る場合は、不足分を用意できるかを確認し、難しければ任意売却という方法を検討することになります。

離婚に伴って売る

財産の分け方と、連帯債務や連帯保証がどうなっているかが問題になります。弁護士に相談する事案です。ただし、家がいくらで売れるかがわからないと話が進まないため、相場の確認は先に済ませておいてください。

親が認知症になっている

司法書士か弁護士です。判断能力がどの程度残っているかで、委任状で進められるか、成年後見の手続きが必要かが変わります。先に医師に状態を確認しておくと、相談が早く進みます。

税金がいくらかかるか知りたい

税理士か、最寄りの税務署です。買ったときの契約書、売る予定の金額、いつから所有しているか。この3つがわかると、具体的な金額が出せます。売る前に聞いておくと、売る年をずらすといった判断ができます。

いくらで売れるか知りたい

不動産会社です。その前に、自分で相場を確認しておくと、提示された金額が妥当かどうかを判断できます。物件の条件が特殊な場合（市街化調整区域、再建築不可、私道持分など）は、その扱いに慣れた会社に聞いてください。

それぞれの専門家ができること

司法書士

相続登記、名義変更、住所変更登記、抵当権の抹消、本人確認情報の作成。不動産の権利に関する手続き全般です。遺産分割協議書の作成も依頼できます。売却では必ず関わることになるので、早い段階で相談しておくと段取りが読めます。

税理士

譲渡所得の計算、使える特例の判定、相続税の申告、売る年をいつにするかの検討。手取りがいくらになるかは、税理士でないと正確には出せません。取得費がわからない場合の対応も相談できます。

弁護士

相続人の間で話がまとまらない、離婚に伴う財産の分け方、共有者が売却に反対している、近隣との境界の争い。当事者の間に対立がある場合です。もめてから相談するより、こじれる前に聞いておくほうが解決が早くなります。

不動産会社

価格の見積もり、買主を探すこと、契約と引き渡しの段取り、物件の条件の調査。市街化調整区域で建てられるか、私道の持分が足りているか、境界がどうなっているか。こうした調査も含みます。

相談の順番でよくある失敗

名義を決めてから税理士に相談する

相続で誰の名義にするかは、税金に直結します。登記を済ませてから相談しても、やり直しはききません。相続税がかかる規模なら、名義を決める前に税理士に聞いてください。

売ってから税金の話を聞く

売却が済んだ後では、使える手がほとんど残りません。所有期間5年の判定、特例の要件、売る年をずらす判断。これらはすべて売る前にしか選べません。

もめてから弁護士に相談する

相続人の間で感情的な対立が起きてからでは、解決に時間がかかります。話し合いが長引く気配がある段階で相談すると、進め方の助言だけで収まることがあります。

相場を知らないまま話を進める

いくらになるかがわからないと、どの相談も具体的になりません。兄弟で分け方を話し合うにも、ローンの残りと比べるにも、まず金額の見当が要ります。ここは一番先に済ませてください。

札幌で相談するときの目安

冬のうちに相談を済ませる

戸建てや土地は、雪が解ける4月から6月に売り出すのが有利です。ということは、相談と準備は1月から3月にやっておくことになります。この時期なら、専門家も比較的余裕があります。

物件の条件が特殊なら早めに

市街化調整区域、農地、原野、私道持分、再建築不可。札幌の周辺部にはこうした物件が多く、調べるのに時間がかかります。売り出す直前に発覚すると、日程が大きく動きます。

年度末は手続きが混む

3月は登記も決済も集中します。司法書士の日程が取りにくくなり、書類の取り寄せにも時間がかかります。この時期に決済を予定するなら、余裕のある日程を組んでください。

売る前にやることのまとめ

1. まず、実際の成約データで相場を調べる（誰にも連絡せずにできる）
2. 登記事項証明書を取り、名義と住所を確認する
3. 買ったときの売買契約書を探す
4. 住宅ローンが残っていれば、銀行に残高を確認する
5. 相続なら、相続税がかかる規模かどうかを税理士に聞く
6. 名義の手続きが必要なら、司法書士に相談する
7. 当事者の間に対立があれば、こじれる前に弁護士に相談する
8. 物件の条件が特殊なら、その扱いに慣れた不動産会社に聞く

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地

札幌では4月から6月が中心です。相続登記が必要なら戸籍集めに1か月以上かかるため、逆算すると年明けから動くことになります。

マンション

2月から3月、9月から10月に問い合わせが増えます。管理会社への書類の依頼にも1〜2週間かかるため、その手前に相談を済ませておいてください。

よくあるご質問