不動産を急いで売る｜期限から逆算する判断と短縮できる工程

相続税の納付期限が迫っている。住み替え先の契約が決まっている。離婚の話を早く終わらせたい。期限が決まっている売却では、いくらで売るかより、いつまでに終わるかが先にきます。

急ぐときにまず知っておきたいのは、売買契約を結んでから実際にお金が入るまで、1か月から3か月かかるのが普通だということです。買主が決まった日が入金日ではありません。この時間差を計算に入れないと、期限に間に合いません。

何にどれくらいかかるか

買主が決まるまで

条件のよい物件で数週間、そうでなければ数か月です。ここが読めないのが、仲介の一番難しいところです。札幌では、戸建てや土地を冬に売り出すと、買主が現れるまでの期間が延びます。

契約から決済まで

買主が住宅ローンを使う場合、審査に3週間から1か月かかります。売主側でも、抵当権を外す書類の手配に2〜3週間、相続登記が必要なら1か月以上です。ここは短縮しにくい部分です。

買取の場合

金額に合意してから決済まで、最短で2週間から1か月ほどです。買主を探す期間がなく、住宅ローンの審査も要らないため、日程が読めます。ただし、売主側の書類が整っていることが前提です。

期間を縮めるためにできること

書類を先に全部そろえる

急ぐときに一番効くのがこれです。権利証、印鑑証明の準備、登記の住所確認、相続なら戸籍集め。買主を探している間に、これらを並行して進めておいてください。買主が決まってから書類を集め始めると、そこから1か月余分にかかります。

登記の住所が古いままなら先に直す

これを放置していると、決済の日に取引が止まります。売り出す前に登記事項証明書を取り、今の住民票と一致しているか確認してください。

価格を相場の内側に置く

急ぐなら、最初から相場より少し手前に価格を置いてください。高く出して反応を見てから下げる、という進め方は時間を使います。検索の区切りの内側に入れると、見てくれる人が一気に増えます。

いつでも案内できるようにする

空き家なら鍵を預けておいてください。見たいと言われた日に案内できないと、その買主は他に流れます。お住まいのままなら、平日の夜や早朝も含めて、対応できる時間を広げておいてください。

即答できる状態にしておく

申し込みが入ったとき、返事に何日もかかると買主の気持ちが冷めます。いくらなら受けるか、引き渡しはいつなら可能か、何を譲れるか。これを先に決めておいてください。共有名義なら、全員の意向を事前にまとめておくことが不可欠です。

不具合を先に開示する

急いでいるときほど、これが効きます。後から不具合が見つかると、そこで交渉が振り出しに戻ります。最初から伝えて価格に反映しておけば、話が止まりません。

期限から逆算した判断

3か月以上ある

仲介で十分に間に合います。書類の準備を並行して進めながら、相場に近い価格で売り出してください。札幌の戸建て・土地なら、4月から6月にかかるよう組めると有利です。

1〜2か月しかない

仲介で試す余地はありますが、買取の金額も同時に聞いておくのが安全です。期限の1か月前を判断の日と決めて、それまでに買主が決まらなければ買取に切り替える。この形にしておくと、慌てずに済みます。

1か月を切っている

買取を軸に考えてください。仲介では、買主を探して住宅ローンの審査を通す時間がありません。ただし、書類が整っていないと買取でも間に合わないことがあります。すぐに書類の確認から始めてください。

相続税の納付期限が迫っている場合

申告と納付の期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月です。この期限に売却代金を間に合わせるには、遅くとも半年前には動き始める必要があります。相続登記に数か月かかるためです。期限に間に合わない場合の対応は、税理士にご相談ください。

急ぐときの落とし穴

共有者の合意を取っていない

買主が決まってから共有者が反対すると、そこで全部止まります。売り出す前に、必ず全員の合意を書面で確認してください。遠方の共有者がいる場合は、書類のやり取りの時間も見込んでください。

雪で作業ができない

札幌では、土地の境界確認や測量が冬にできません。境界が未確定の土地を冬に急いで売ろうとすると、ここで止まります。測量が必要かどうかは、早い段階で確認してください。

年度末は手続きが混む

3月は決済も登記も集中します。司法書士の日程が取りにくく、銀行の手続きにも時間がかかります。3月末を期限にしている場合は、とくに余裕を持って動いてください。

売る前にやることのまとめ

1. いつまでに現金が必要かを、日付ではっきりさせる
2. 登記事項証明書を取り、名義・住所・氏名を確認する
3. 住所が古ければ、すぐ変更登記を進める
4. 相続した物件なら、戸籍集めをその日から始める
5. 共有名義なら、全員の合意を書面で取る
6. 実際の成約データで相場を確認し、内側に価格を置く
7. 空き家なら鍵を預け、いつでも案内できるようにする
8. いくらなら受けるか、引き渡しはいつ可能かを先に決めておく
9. 買取の金額も同時に聞き、切り替える判断日を決めておく

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地

急ぐなら時期を選んでいられませんが、4月から6月にかかるなら仲介で決まる見込みが高く、冬にかかるなら買取を軸に考えるほうが確実です。境界が未確定の土地は、冬だと作業が止まる点に注意してください。

マンション

季節の影響が小さいため、冬でも仲介で決まる見込みがあります。管理組合からの書類の取り寄せに1〜2週間かかるので、そこだけ先に手配してください。

よくあるご質問