家族に買ってもらって住み続ける｜親族間売買で気をつける税金と配慮

今の家に住み続けたいが、まとまった現金が必要。この場合、業者に売って借りるリースバックのほかに、子どもや親族に買ってもらうという方法があります。家賃も条件も話し合いで決められるのが、大きな違いです。

ただし、身内の取引だからこそ気をつける点があります。価格の決め方、税金の扱い、そして相続が起きたときにどうなるか。ここを曖昧にすると、後の世代でもめます。

業者に売る場合との違い

売値を相場に近づけられる

業者のリースバックでは、賃貸に出す前提で投資として計算するため、売値が相場より低くなります。身内が買う場合は、その必要がありません。ただし、後述のとおり、安すぎても高すぎても税金の問題が出ます。

家賃を話し合いで決められる

業者の場合、売値が高いほど家賃も高くなります。身内なら、払える額に合わせて決められます。ただし、相場とかけ離れて安いと、その差額が贈与とみなされることがあります。

いつまで住めるかが約束できる

業者のリースバックでは、定期借家契約だと期間が来た時点で退去を求められることがあります。身内なら、ずっと住み続ける前提で話せます。とはいえ、口約束にせず契約書に残してください。

買う側の資金をどうするか

住宅ローンは使えない

ここが一番の壁です。親子間の売買では住宅ローン控除が使えず、そもそも自分が住まない家には住宅ローンを組めません。買う側は、現金か、投資用の融資を使うことになります。

分割払いにする場合

親族間では、分割で払う形にすることがあります。その場合、返済の条件を契約書にきちんと書いてください。利息を付けないと、その分が贈与とみなされることがあります。実際に返済が続いている記録も残してください。

名義を移すタイミング

代金の受け渡しと名義の移転は、同じ日に司法書士の立ち会いで行ってください。身内でも、ここを省くと後で問題になります。分割払いの場合は、抵当権を設定するなどの手当てを相談してください。

税金で気をつける4つ

安すぎると贈与になる

相場よりかなり安く売ると、その差額が贈与とみなされ、買った側に贈与税がかかることがあります。安くしてあげたつもりが、子どもに税金の負担を生む結果になります。

売主の3,000万円控除が使えない

住んでいた家を売ったときの特別控除は、親族などに売った場合には使えません。売主に思わぬ税金がかかることがあります。売る相手を決める前に確認してください。

家賃が安すぎても問題になる

相場とかけ離れて安い家賃にすると、その差額が贈与とみなされる場合があります。逆に、受け取った家賃は買った側の所得になり、確定申告が必要です。

不動産取得税と登録免許税

買った側には、不動産取得税と、名義を移す登記の登録免許税がかかります。自分が住まない家では、軽減が使えない場合があります。金額を先に確認しておいてください。

ほかの相続人への配慮

先に説明しておく

子どもが複数いる場合、一人だけが家を買う形になります。後から知った他の兄弟が、不公平だと感じることがあります。相続が起きてから発覚すると、話がこじれます。売買の前に説明しておいてください。

売買代金の行き先を明確にする

受け取った代金は、売主の財産として残ります。いずれ相続の対象になるので、結果として他の兄弟にも分けられます。この点を説明すると、納得が得られやすくなります。

相場で売買した記録を残す

相場に基づいた価格で、実際にお金が動いた記録を残しておいてください。後から、贈与だったのではないかと言われないためです。査定書、契約書、振込の記録をそろえておきます。

札幌で考えるときの目安

冬の管理を誰がやるか決める

名義が移ると、建物の修繕は所有者の負担になるのが原則です。屋根の雪下ろし、敷地の除雪、排雪の費用、水抜きの管理。これらを誰がやるのかを、契約書に書いておいてください。親が高齢になるほど現実的な問題になります。

設備の更新時期を把握しておく

暖房のボイラー、給湯器、屋根。買った側は、これらの更新費用を負担することになります。いつ交換したかを整理して、共有しておいてください。

判断能力があるうちに進める

売主となる親に判断能力がないと、売買そのものができません。成年後見の手続きが必要になり、しかも自宅の売却には家庭裁判所の許可が要ります。元気なうちに話し合うほど、選べる手が多く残ります。

売る前にやることのまとめ

1. 実際の成約データで、相場を確認する
2. 買う側の資金をどうするか（現金か、融資か、分割か）を決める
3. 税理士か税務署に、贈与税と譲渡所得税の見込みを聞く
4. 買った側にかかる不動産取得税と登録免許税も確認する
5. 家賃をいくらにするかを、相場を見て決める
6. ほかの相続人に、先に説明しておく
7. 契約書を専門家に作ってもらう（売買契約と賃貸借契約の両方）
8. 代金の受け渡しと登記は同じ日に、司法書士の立ち会いで
9. 冬の除雪・排雪・修繕を誰が負担するかを書面にする
10. 売った翌年に確定申告をする

いつ進めるのがよいか

戸建て

相手が決まっているため、売り出しの時期を気にする必要はありません。ただし、境界の確認や測量が必要なら、雪のない4月から11月でないと作業ができません。また、相場を確認するにも、雪のない時期のほうが正確な判断ができます。

マンション

季節の制約はほとんどありません。管理組合への届出が必要なので、管理会社に早めに連絡してください。

よくあるご質問