知人や親族に不動産を売るときの注意｜価格・責任・手続きの3点

知り合いが買いたいと言ってくれた。隣の方に土地の一部を譲ることになった。相手が決まっているぶん話は早いのですが、身近な人との取引ほど、後でこじれると修復が難しくなります。

気をつける点は3つです。価格の決め方、責任の範囲、そして手続きを省かないこと。この3つを押さえておけば、関係を保ったまま取引を終えられます。

価格の決め方

安すぎると税金がかかる

親族間で相場よりかなり安く売ると、その差額が贈与とみなされ、買主に贈与税がかかることがあります。安くしてあげたつもりが、相手に税金の負担を生む結果になります。知人の場合も、極端に安いと同じ問題が出ます。

高すぎても後で不満が残る

相手が相場を知らないまま買い、後で高かったと気づくと、関係に影響します。相場を示したうえで金額を決めておくと、どちらも納得できます。

値引きの話が出たとき

身内や知人だと、断りにくくなります。先に下限を決めておくと、その線で説明できます。相場の資料があれば、感情の話にならずに済みます。

住宅ローンと控除の問題

買主が住宅ローンを組めないことがある

不動産会社を通さない個人間の取引では、多くの銀行が宅地建物取引士の作成した重要事項説明書を求めます。これがないと審査が進みません。相手が現金で買える場合を除き、仲介に入ってもらう必要があります。

親子間では住宅ローン控除が使えない

買主が親子や生計を一にする親族の場合、住宅ローン控除は使えません。買主にとっては大きな損になるため、事前に伝えておいてください。知らずに進めて後で判明すると、話がこじれます。

売主側の特例にも影響する

住んでいた家を売ったときの3,000万円の特別控除は、親族などに売った場合は使えません。売主の税金が大きく変わります。誰に売るかを決める前に、税理士か税務署に確認してください。

責任の範囲を決めておく

後から不具合が見つかったとき

引き渡した後に雨漏りやシロアリが見つかると、売主が修繕費を求められることがあります。身内だから言わないだろう、と考えないでください。金額が大きくなれば、誰でも言います。どこまで責任を負うかを、契約書に書いておいてください。

知っている不具合はすべて伝える

雨漏りの跡、床の傾き、給湯器の寿命。口で言うだけでなく、書面にして相手に確認してもらってください。これが、後で関係を守ります。札幌では、雪解けの時期に初めて雨漏りが発覚することがあります。

境界をはっきりさせておく

隣の方に土地の一部を売る場合、とくに重要です。面積が登記と実測で違う、塀が越境している。これらを曖昧にしたまま引き渡すと、後で必ず問題になります。測量をしてから分けてください。札幌では、雪のない4月から11月しか作業ができません。

手続きは省かない

契約書は必ず作る

知り合いだから口約束で、という進め方はしないでください。金額、引き渡しの時期、責任の範囲、契約が解除になる場合の扱い。これらを書面にします。市販の書式をそのまま使うのも危険です。専門家に作ってもらってください。

登記は司法書士に頼む

代金の受け渡しと名義の移転を同じ日に、司法書士の立ち会いで行ってください。先にお金を払ったのに名義が移らない、名義を移したのにお金が入らない。身内でも起こり得ます。ここを省くと、取り返しがつきません。

分割払いにしない

知人だからと分割払いにすると、途中で払われなくなったときに関係が壊れます。名義だけ先に移して代金を待つ形は、とくに危険です。どうしても分割にするなら、抵当権を設定するなどの手当てを司法書士に相談してください。

媒介契約との関係

専属専任だと直接売れない

すでに媒介契約を結んでいる場合、契約の種類によって扱いが変わります。専属専任媒介では、自分で見つけた買主にもその会社を通す必要があります。知人に売る可能性があるなら、専属専任は選ばないでください。

専任・一般なら直接売れる

専任媒介と一般媒介では、自分で見つけた買主に直接売れます。ただし、それまでにかかった広告費を請求されることがあります。条件を契約前に確認してください。

仲介に入ってもらう選択もある

相手が決まっていても、契約書の作成と手続きを不動産会社に依頼することはできます。手数料はかかりますが、責任の範囲を整理してもらえ、買主が住宅ローンを使える形にもなります。金額と安心のどちらを取るかで判断してください。

売る前にやることのまとめ

1. 実際の成約データで相場を確認し、金額の根拠を持つ
2. 買主が住宅ローンを使うのかどうかを確認する
3. 親族間なら、住宅ローン控除と3,000万円控除の扱いを税理士に聞く
4. 登記事項証明書を取り、名義と面積を確認する
5. 境界の杭があるか、越境がないかを確認する
6. 知っている不具合をすべて書き出し、相手に確認してもらう
7. 契約書は専門家に作ってもらう
8. 代金の受け渡しと登記は同じ日に、司法書士の立ち会いで
9. 分割払いにしない。どうしてもなら手当てを相談する
10. 売った翌年に確定申告をする

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地

相手が決まっているため、時期の制約は小さくなります。ただし、境界の確認や測量が必要なら、雪のない4月から11月でないと作業ができません。冬に話がまとまった場合は、引き渡しを春にする組み方もあります。

マンション

季節の制約はほとんどありません。管理組合への届出が必要なので、管理会社にも早めに連絡してください。

よくあるご質問