結論から書きます。不動産を売った翌年の2月16日から3月15日までに、確定申告をします。利益が出ていなくても、3,000万円特別控除や譲渡損失の繰越控除を使うなら、申告しなければ適用されません。申告しないと控除が受けられず、数百万円の差になることがあります。
会社員で、これまで確定申告をしたことがない方も、売った年は自分で申告します。年末調整では処理されません。必要な書類は思ったより多く、集めるのに時間がかかるので、売却の直後から準備を始めてください。
売却で損失が出ていて、繰越控除などの特例も使わない場合は、申告の義務はありません。ただし、損失を他の所得と相殺できる場合があるので、まず計算してから判断してください。
売った年の翌年が申告の年です。年末に売買契約をして、年明けに引き渡した場合、どちらの年に申告するかは、原則として引き渡しの日で判断します。契約の日を基準にすることもできるため、迷ったら税務署にご確認ください。
買ったときの契約書が見つからないと、取得費が売却価格の5パーセントとして扱われます。3,000万円で売れば取得費は150万円とみなされ、利益が2,800万円以上として計算されます。税額が数百万円変わるので、必ず探してください。
通常の確定申告書に加えて、譲渡所得の内訳書（土地・建物用）を作ります。分離課税なので、申告書の第三表も必要です。
譲渡所得の内訳書は、売った不動産の所在地、面積、売買の相手、売却価格、取得費、譲渡費用を順に書いていく様式です。国税庁のサイトからダウンロードできます。書き方の手引きも同じページにあります。
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除
所有期間の数え方に注意してください。取得日から売却日までではなく、売った年の1月1日時点で判定します。2020年6月に買って2025年8月に売った場合、実際は5年2か月ですが、2025年1月1日時点では4年7か月なので短期扱いです。1年待てば税率が半分近くになります。
建物は使ううちに価値が減るという考え方で、買ったときの価格から、経過年数に応じた償却分を差し引きます。土地は償却しません。木造の住宅なら、法定耐用年数をもとに計算します。
そのため、土地と建物の価格が売買契約書で分かれているかどうかが重要です。分かれていない場合は、固定資産税評価額の比で按分するなどの方法をとります。
札幌市内は、中央区、北区、東区など、住所によって管轄の税務署が分かれています。申告先を間違えないよう、国税庁のサイトで確認してください。
申告の時期、札幌の税務署は非常に混雑します。相談しながら作りたいなら、2月中旬より前に事前相談の予約を取るか、税理士に依頼するほうが確実です。3月に入ってからだと、待ち時間が長くなります。
所得税は3月15日までに納付します。振替納税を選べば4月中旬の引き落としになります。住民税は、申告の内容をもとに市が計算し、6月ごろに納税通知書が届きます。会社員の場合、給与から天引きされるか、自分で納付するかを申告書で選べます。
売却益が大きいと、翌年の国民健康保険料や、医療費の窓口負担の割合に影響することがあります。あわせて確認しておいてください。
共有名義の場合、持分に応じてそれぞれが申告します。3,000万円控除も、要件を満たせば共有者ごとに使えます。
税額の計算、特例の適用可否、申告書の書き方については、最終的な判断を税理士または税務署にご確認ください。制度は改正されることがあります。ここでは全体の流れを整理しています。
売った年の翌年、2月16日から3月15日までです。所得税の納付も3月15日までで、振替納税を選べば4月中旬の引き落としになります。
特例を使わないなら義務はありません。ただし譲渡損失の繰越控除が使える場合、申告しないと適用されません。まず計算してから判断してください。
必要です。申告しなければ控除は適用されず、後から課税されます。税額がゼロでも必ず申告してください。
取得費が売却価格の5パーセントとして扱われます。3,000万円で売れば取得費は150万円とみなされ、税額が数百万円変わります。必ず探してください。
売った年の1月1日時点で判定します。取得日から売却日までではありません。実際に5年を超えていても、1月1日時点で5年以下なら短期扱いで税率が約2倍になります。
済みません。不動産の売却は自分で確定申告します。これまで申告したことがない方も、売った年は申告が必要です。
持分に応じて、それぞれが自分の申告をします。3,000万円控除も、要件を満たせば共有者ごとに使えます。
国税庁の確定申告書等作成コーナーで作成できます。ただし取得費の計算や特例の判断は間違えやすいところです。金額が大きい場合は税理士に依頼するほうが安全です。
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