不動産売却の税金完全ガイド【2026年版】

不動産を売却すると、利益に応じた税金が発生します。

種類や計算方法を正しく把握しておくことが、売却後の手取り額を最大化するために重要です。

本記事では、不動産売却にかかる税金の仕組みから、活用できる特例・控除まで詳しくご説明します。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却時には、複数の種類の税金が発生します。それぞれの特徴を把握しておきましょう。

主な税金は以下のとおりです。

• 譲渡所得税・住民税：売却益（譲渡所得）にかかる税金。最も金額が大きくなりやすい
• 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙。売買金額によって金額が変わる
• 登録免許税：名義変更（所有権移転登記）の際に必要な税金
• 消費税：個人が居住用不動産を売る場合は非課税。事業用不動産は課税対象となる

これらの税金は、売却するタイミングや物件の種類・保有年数によって金額が大きく異なります。

特に譲渡所得税は保有期間によって税率が変わるため、売却前の確認が欠かせません。

譲渡所得税の計算方法をわかりやすく解説

譲渡所得税は「売却益（譲渡所得）」に対して課される税金です。

計算式と税率を理解すれば、事前におおよその税負担を見積もることができます。

計算式は次のとおりです。

• 譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用
• 取得費：物件の購入価格 ＋ 購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料・測量費・解体費用など

取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として用いることが認められています。

ただし概算取得費を使うと課税対象が大きくなるため、購入時の書類は大切に保管しましょう。

税率は、物件の保有期間によって2段階に分かれています。

• 短期譲渡所得（保有5年以下）：税率 39.63%（所得税30.63% ＋ 住民税9%）
• 長期譲渡所得（保有5年超）：税率 20.315%（所得税15.315% ＋ 住民税5%）

保有期間が5年を超えるかどうかで、税率が約2倍変わります。

売却のタイミングを検討する際には、この区分を意識することが重要です。

売却にかかる費用全体については、こちらのページでも詳しく解説しています。

不動産売却で使える主な税金特例・控除

不動産売却には、税負担を大幅に軽減できる特例が複数あります。

条件を満たせば大きな節税につながるため、事前にしっかり確認しておきましょう。

• 3,000万円特別控除：マイホーム（居住用財産）を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる。多くのケースで税金がゼロになる
• 軽減税率の特例：10年超保有したマイホームは、6,000万円以下の部分に対して税率が14.21%に軽減される
• 譲渡損失の損益通算・繰越控除：売却で損失が出た場合、他の所得と相殺できる場合がある。翌年以降3年間の繰り越しも可能
• 相続財産を売った場合の取得費加算特例：相続税を支払った場合、一定額を取得費に加算できる。課税所得を圧縮する効果がある

特例にはそれぞれ適用条件が細かく定められています。

売却前に税務署や専門家へ相談することをお勧めします。

相続物件の売却をご検討の場合は、取得費加算の特例の適用可否もあわせてご確認ください。

印紙税・登録免許税の金額目安

譲渡所得税以外にも、売却手続きの中でかかる税金があります。

事前に金額の目安を把握しておくと、資金計画が立てやすくなります。

印紙税は売買契約書の金額に応じて決まります。主な目安は以下のとおりです。

• 売買価格 500万円超1,000万円以下：印紙税 5,000円
• 売買価格 1,000万円超5,000万円以下：印紙税 10,000円
• 売買価格 5,000万円超1億円以下：印紙税 30,000円

登録免許税は、売却時の所有権移転登記に固定資産税評価額の2%が課されます（買主負担が一般的）。

住宅ローンの抵当権を抹消する場合は、不動産1件につき1,000円の登録免許税が別途かかります。

仲介手数料は税金ではありませんが、売却価格の3%＋6万円（＋消費税）が上限の目安です。

これらの諸費用は譲渡費用として取得費に算入でき、課税所得を下げる効果があります。

札幌の不動産売却における税金の考え方

札幌の不動産市場では、地下鉄沿線や市街地エリアを中心に売却価格が上昇傾向にあります。

売却価格が高くなるほど譲渡所得も増えるため、税金対策の重要性が一層高まっています。

北海道・札幌エリアでは、マンションの売却が活発に行われています。

特にJR沿線や地下鉄沿線に近い物件は需要が高く、相場より高値での売却事例も見られます。

道内の不動産売却では、相続や転居・住み替えを理由とした売却が多い傾向があります。

取得から年数が経過している場合、購入時の売買契約書が見つかりにくいケースも少なくありません。

取得費の証明書類がない場合は前述の概算取得費（売却価格の5%）を用いることになります。

譲渡所得が大きくなると税負担も増えるため、書類の早期確認をお勧めします。

弊社では、札幌での不動産売却に関するご相談を無料で承っています。

税金の見通しを含めた売却計画のサポートも対応可能ですので、お気軽にご連絡ください。

マンション売却をお考えの方や戸建ての売却をお考えの方も、ぜひお気軽にご相談ください。

確定申告の手続きと注意点

不動産を売却して利益が出た場合、翌年に確定申告が必要です。

申告を忘れると延滞税・加算税が発生する場合があるため、スケジュールを確認しておきましょう。

確定申告の申告期間は翌年2月16日〜3月15日です。

売却した年の翌年に、税務署またはe-Taxで申告を行います。

申告に必要な主な書類は以下のとおりです。

• 売買契約書（売却時・取得時の両方）
• 登記事項証明書
• 仲介手数料・測量費などの領収書（譲渡費用として計上可能）
• 取得時のローン返済明細書（取得費に関係する場合）
• 特例を利用する場合は適用要件を証明する書類

書類の整理は、売却後なるべく早い段階で着手することをお勧めします。

領収書や契約書は紛失しないよう、一箇所にまとめて保管してください。

なお、売却損が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を使う場合は申告が必要です。

申告することで税負担が軽減される可能性があるため、損失が出たケースでも手続きをお勧めします。

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