毎日通っている前の道が、実は他人の土地だった。自分は当たり前に使ってきたが、持分を持っていない。売るときになって、この事実が問題になります。
買主が気にするのは2つです。これからも通れるのか。水道やガスの管を入れ替えるとき、掘ってよいのか。この2つに答えを用意できるかどうかで、売れるかどうかが決まります。
長年通ってきた実績があっても、書面がなければ買主は不安に思います。所有者が代わったときに、態度が変わる可能性があるからです。承諾を書面にしておくことが、一番の解決になります。
法務局で、その私道の登記事項証明書を取ります。一人の名義なのか、沿道の住民で共有しているのか。共有なら、自分が入っていないのはなぜかを確認してください。分譲のときに買わなかった、相続で漏れた、といった事情があります。
見た目は道路でも、建築の基準では道路と扱われない通路があります。認められていなければ、建て替えができません。役所の建築指導課で、その通路の扱いを確認してください。ここが最優先です。
舗装の補修、街灯、除雪。誰が費用を出し、誰が手配しているのかを整理してください。札幌では、私道の除雪をどうしているかが買主の大きな関心事になります。
通ってよいこと、水道やガスの管のために掘ってよいこと。この2つを、私道の所有者から書面でもらってください。口約束では、買主の銀行が納得しません。
今の所有者が代わっても、次の人に引き継がれる旨を入れてもらいます。これがないと、私道の所有者が代わったときに振り出しに戻ります。買主にとっては、ここが一番の関心事です。
売るために必要だと正直に伝えてください。隠して頼むと、足元を見られることがあります。承諾料を求められた場合、金額が妥当かを不動産会社に相談してください。先に相場を知っておくと判断できます。
沿道の全員から取る必要があることもあります。連絡が取れない方、亡くなって相続が済んでいない方がいると、時間がかかります。売ると決めた時点で着手してください。
私道の持分を買えば、承諾の問題そのものがなくなります。買主の住宅ローンも通りやすくなり、売値も上がります。費用と、上がる分を比べて判断してください。
私道は、宅地として使えないため評価が低くなります。ただし、必要としている側が買う場合、相手の言い値になりがちです。相場を確認したうえで交渉してください。
市の除雪は、私道には原則として入りません。沿道の住民で費用を出し合って業者に頼むか、各自でかくことになります。年間いくらかかっているか、誰が手配しているかを、必ず伝えてください。
私道が狭いと、寄せた雪の行き場がありません。排雪を頼むことになり、その費用が毎年かかります。実績の金額を出せると、買主の判断が早くなります。
幅が狭いと、収集車が入れず、幹線道路まで出す必要があります。冬はそれが負担になります。実際どうしているかを説明してください。
除雪、舗装の補修、街灯の電気代。沿道でどう分担しているのか、覚書があるか。あれば買主に渡してください。ないなら、実際の運用を説明します。
承諾がないまま売ることもできますが、買主が住宅ローンを組めない可能性が高く、現金で買える人に限られます。そのぶん価格は下がります。状況を正確に伝えたうえで、売り出してください。
承諾がないこと、これまで問題なく通ってきたこと、断られた経緯。すべて書面にして、買主に確認してもらってください。隠して売ると、引き渡し後に大きな争いになります。
長年通行してきた実績から、通行の権利が認められる場合があります。ただし、これは裁判所の判断を経ることになり、時間と費用がかかります。まずは話し合いでの解決を探ってください。
札幌では4月から6月です。承諾の取得に数か月かかることがあるため、冬のうちに着手してください。共有者が多い場合は、さらに早めに動く必要があります。
分筆や測量が必要になることがあり、雪のない4月から11月でないと作業ができません。登記まで含めると数か月かかります。前年の秋から話を始めておくと、翌春に売り出せます。
売れますが、私道の所有者から通行と掘削の承諾を書面でもらうことが事実上の前提になります。承諾がないと、買主が住宅ローンを組めない可能性が高く、現金で買える人に限られます。
通ってよいことと、水道やガスの管のために掘ってよいこと。この2つをセットで書面にしてください。今の所有者が代わっても次の人に引き継がれる旨も入れてもらってください。
実績があっても、書面がなければ買主は不安に思います。私道の所有者が代わったときに態度が変わる可能性があるためです。銀行も書面を求めます。
金額が妥当かを不動産会社に相談してください。先に相場を知っておくと判断できます。売るために必要だと正直に伝えたうえで交渉してください。
一番確実な解決です。承諾の問題そのものがなくなり、買主の住宅ローンも通りやすく、売値も上がります。費用と上がる分を比べて判断してください。
私道の除雪です。市の除雪は私道に原則として入りません。沿道で費用を出し合っているのか、各自でかいているのか、年間いくらかかっているかを伝えてください。
私道が狭いと収集車が入れず、幹線道路まで出す必要があります。冬はそれが負担になります。実際どうしているかを説明してください。
その事情を書面にして、買主に確認してもらってください。隠して売ると引き渡し後に大きな争いになります。長年の通行実績から権利が認められる場合もありますが、裁判所の判断を経ることになります。まずは弁護士にご相談ください。
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詳しくは 私道に面した土地の売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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