私道に面した土地の売却｜通行・掘削承諾書と札幌の除雪の取り決め

結論を先に書きます。私道に面した土地は売れます。ただし、私道の持分があるか、通行と掘削の承諾が取れるかで、価格も売りやすさも大きく変わります。何も準備せずに売り出して、買主の住宅ローン審査の直前に承諾書が必要だとわかり、そこから隣人に頭を下げに行く。これが一番まずい順番です。

札幌でも、古い分譲地や、区画整理を経ていない住宅街には私道が多く残っています。とくに南区や西区の斜面の住宅地、中央区の古い密集地では珍しくありません。売ると決めたら、まず登記簿と公図を取って、道の持ち主が誰なのかを確かめてください。

私道とは何か

国や自治体ではなく、個人や法人が所有している道路のことです。見た目はふつうの道路と変わらず、舗装され、車も通ります。登記簿を見て初めて私道とわかることも多くあります。

よくある3つの形

• 共有型　道路全体を、面している住民全員で共有している
• 分筆型　道路が細かく分筆され、各自が自分の前の部分を単独で所有している
• 他人所有型　開発業者や特定の個人が道路全部を持っている

売る前に確認する4つのこと

私道の持分があるか

登記簿で、道路部分の土地に自分の名前が入っているかを確認します。持分があれば、通行と掘削について他人の承諾を取る必要が薄くなり、買主の不安も小さくなります。持分がない場合は、承諾書が実質的に必須になります。

建築基準法上の道路かどうか

建物を建てるには、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。私道でも、42条1項5号の位置指定道路や、42条2項道路として扱われていれば建築できます。どの扱いかは、札幌市の建築指導課で確認できます。

セットバックが必要か

幅が4メートルに満たない2項道路では、道路の中心から2メートル後退した線が敷地との境になります。後退した部分には建物も塀も置けず、有効な敷地面積が減ります。実測より使える面積が小さくなるため、価格に直結します。

上下水道の引き込み状況

私道の下を通る配管を使っている場合、老朽化して入れ替える際に道を掘る必要があります。このときに掘削の承諾が必要です。すでに引き込みがあるか、口径は足りるか、これから引くならどこから引くかを確認しておきます。

通行・掘削承諾書とは

私道の所有者から、そこを通ってよい、水道やガスの工事で掘ってよい、という同意をもらう書面です。買主の住宅ローン審査で求められることが多く、これがないと融資が下りない場合があります。

書いておくべき内容

• 通行を認めること（徒歩・自動車の両方）
• 上下水道やガス管の設置と補修のために掘削してよいこと
• 承諾の効力が、将来の所有者にも引き継がれること
• 承諾にあたって金銭の請求をしないこと

4つ目が抜けていると、買主が工事をするたびに費用を請求される余地が残ります。将来の所有者に引き継がれる旨も必須です。今の売主に対する承諾では意味がありません。

承諾をもらう順番

1. 公図と登記簿で、私道の所有者全員を洗い出す
2. 誰がまとめ役かを確認し、その方から先に話す
3. 書面を用意して、一人ずつ説明して署名押印をもらう
4. 印鑑証明書を添えてもらえるとなお確実

価格への影響

同じ広さ、同じ立地でも、私道の状況によって評価は変わります。目安として、次のような差が出ます。

• 公道に面している　基準
• 私道に面し、持分もあり承諾書もそろっている　ほぼ基準どおり
• 私道に面し、持分はないが承諾書がある　やや下がる
• 私道に面し、持分も承諾書もない　大きく下がる、または買主が見つかりにくい
• 再建築ができない　土地としての評価が大きく下がる

つまり、承諾書を1枚そろえるかどうかで、手取りが数百万円変わることがあるということです。手間に見合う作業だと考えてください。

私道そのものの持分も一緒に売る

自宅の敷地だけを売って、私道の持分を手元に残してしまうと、売ったあとも道路の固定資産税や補修費の負担が続きます。売買契約では、敷地と私道持分をセットで引き渡すのが原則です。契約書の物件目録に、私道部分の地番と持分が書かれているかを必ず確認してください。

承諾がどうしても取れないとき

所有者が亡くなって相続登記がされていない、連絡先がわからない、関係がこじれていて話ができない。こうした場合でも、進める方法はあります。

• 承諾がない状態であることを明示して、その分を価格に反映して売る
• 現金で買う買主を探す（住宅ローンの審査が不要になる）
• 不動産会社に直接買い取ってもらう

当社の買取では、私道の承諾が取れていない土地もそのまま引き取っています。承諾の取りまとめは当社側で進めるため、隣人に頭を下げに行く必要がありません。

札幌ならではの確認事項

除雪と排雪の取り決め

私道は市の除雪が入りません。住民が持ち回りで業者に頼む、毎年いくらずつ出し合う、といった取り決めがあるはずです。金額、頼んでいる業者、集金の仕方を整理して、買主に伝えられるようにしておきます。取り決めが口約束だけの場合は、それも正直に伝えます。

排雪の置き場

道幅が狭い私道では、雪をどこに寄せるかで住民間の争いが起きやすくなります。過去にもめたことがあるなら、その経緯も含めて買主に説明してください。あとから知って不満を持たれるより、先に伝えたほうがはるかに安全です。

冬は境界の確認ができない

私道と敷地の境は、雪が積もると確認できません。測量や隣地立会いは、雪が消える4月中旬以降が現実的です。冬に売り出す場合は、境界未確定のまま契約し、春に確定させる取り決めを入れることもあります。

売る前にやることのまとめ

1. 登記簿と公図を取り、私道の所有者と自分の持分を確認する
2. 札幌市の建築指導課で、建築基準法上の道路かどうかを確認する
3. セットバックの要否と、後退後の有効面積を確認する
4. 上下水道の引き込み状況を確認する
5. 通行・掘削承諾書を、所有者全員から取る
6. 除雪の取り決めを文章にまとめておく

よくあるご質問