先に結論です。相続した実家を売るとき、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。税額にすると数百万円の差です。ただし要件が細かく、知らずに期限を過ぎてしまう方が毎年います。
とくに引っかかりやすいのが3つ。昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、耐震改修するか取り壊すこと、相続から3年目の年末までに売ること。この3つを最初に確認してください。
3年目の年末というのは、思ったより早く来ます。相続の手続き、遺産分割、相続登記、家財の整理。これらを順にこなしていると、あっという間に2年が過ぎます。相続が起きた時点で、この期限を頭に入れておいてください。
同居していた家族がいると、原則として使えません。ただし、亡くなる直前に老人ホームなどに入居していた場合、一定の要件のもとで対象になることがあります。介護保険の認定を受けていたか、入居の経緯はどうかが確認されます。
空き家のまま置いておくのがもったいないからと、相続後に人に貸してしまうと使えなくなります。駐車場として貸した場合も同じです。売るつもりがあるなら、貸さないでください。
区分所有建物は除かれます。親が住んでいたマンションを相続して売る場合、この特例は使えません。
共有で相続して売った場合、相続人それぞれが3,000万円の控除を使えます。ただし、取得した人数によって上限が変わる取り扱いがあるため、人数が多い場合は税理士にご確認ください。
昭和56年以前の建物をそのまま売っただけでは、この特例は使えません。次のどちらかが必要です。
実務では、取り壊して土地として売る形がほとんどです。札幌の古い木造住宅は、建物に値段が付かないことが多いためです。
近年の改正で、買主が引き渡し後に取り壊すか耐震改修する場合でも、一定の期限までに行えば認められる取り扱いがあります。売主が先に解体しなくてよいケースです。適用の可否は個別に判断されるため、契約の前に税理士へご確認ください。
建物を取り壊すと、翌年から固定資産税の住宅用地の特例が外れ、土地の税額が大きく上がります。1月1日時点で住宅が建っていないと軽減されないためです。
売れる見込みが立たないうちに解体すると、税額が上がったまま土地を持ち続けることになります。順番を間違えないでください。
1番の確認書は、申請してから発行まで日数がかかります。申告の直前に慌てないよう、売却が決まった段階で市区町村に問い合わせてください。
空き家だったことを証明するために、電気やガスの使用明細を求められることがあります。閉栓した後の書類も捨てずに取っておいてください。
相続税を納めた方が使える「取得費加算の特例」とは、どちらか一方しか選べません。どちらが有利かは、相続税の納付額と売却益の大きさで変わります。両方で計算してから決めてください。
札幌では、冬に手続きを進めて春に売り出す形が現実的です。雪のあいだは測量も解体もできません。3年目の年末が冬に当たる場合、その年の春には売り出せる状態にしておく必要があります。
当社では、相続した家の売却を多く扱っています。要件に当てはまるかどうかの見当をつけたうえで、税理士に確認していただく流れをおすすめしています。まずは今の状態でいくらになるかを確かめてください。
要件の判定と適用の可否は、税理士または税務署にご確認ください。制度は改正されることがあります。ここでは相談の現場でよく出る論点を整理しています。
要件を満たせば引けます。昭和56年5月31日以前の建物であること、亡くなった方が一人で住んでいたこと、取り壊すか耐震改修して売ること、相続から3年目の年末までに売ることが主な要件です。
使えません。区分所有建物は対象から除かれています。
原則として使えません。ただし亡くなる直前に老人ホームなどに入居していた場合は、一定の要件のもとで対象になることがあります。介護認定の有無と入居の経緯が確認されます。
使えなくなります。駐車場として貸した場合も同じです。売るつもりがあるなら、貸さないでください。
取り壊すか、耐震改修するかのどちらかが必要です。近年の改正で、買主が引き渡し後に行う場合でも一定の期限までに実施すれば認められる取り扱いがあります。契約前に税理士へご確認ください。
売買が決まってからです。1月1日時点で建物がないと固定資産税の軽減が外れます。年をまたぐ場合は年明けに、札幌では雪解け後の4月以降が現実的です。
市区町村が発行する被相続人居住用家屋等確認書が必要です。発行に日数がかかるので、売却が決まった段階で問い合わせてください。空き家だったことを示す電気やガスの書類も求められます。
併用できません。相続税を多く納めたなら取得費加算が有利なことがあり、相続税がかからなかったなら3,000万円控除一択です。両方で計算してから決めてください。
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