遺産分割協議書の作り方｜不動産の書き方と、つまずく2か所

相続した不動産を売るには、まず名義を変える必要があります。そのために要るのが遺産分割協議書です。

結論から言うと、この書類でつまずくのは「不動産の書き方」と「相続人の確定」の2か所です。住所を書いてしまって法務局で受け付けられない、あとから知らない相続人が出てきてやり直しになる。この2つが圧倒的に多い失敗です。

何に使う書類か

• 相続登記／不動産の名義を変えるとき
• 預貯金の解約・払い戻し
• 相続税の申告／小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を使うとき
• 自動車、株式などの名義変更

作らなくてよい場合

• 有効な遺言書があり、そのとおりに分ける場合
• 相続人が1人しかいない場合
• 法定相続分のとおりに共有名義で登記する場合（ただし共有はおすすめしません）

作る前にやること

相続人を戸籍で確定する

亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍を集めます。「家族が把握しているはず」で進めると、前の配偶者とのあいだのお子さんや、認知されたお子さんが出てくることがあります。

相続人が1人でも欠けていると、協議書は無効です。やり直しになります。

財産を把握する

不動産は固定資産税の課税明細で確認できます。思っていた以外の土地（私道の持分、山林など）が載っていることがあるので、必ず全部を見てください。

不動産の書き方

登記事項証明書のとおりに書く

ここがいちばん大事です。普段使っている住所（住居表示）で書くと、法務局で受け付けられません。登記事項証明書を取り、そこに書かれている表示をそのまま写します。

土地の場合

• 所在（○○市○○区○○町○丁目）
• 地番
• 地目
• 地積

建物の場合

• 所在
• 家屋番号
• 種類、構造
• 床面積

マンションの場合

一棟の建物の表示、専有部分の建物の表示、そして敷地権の表示まで書きます。敷地権を書き忘れると、土地の部分が移転しません。

そのほかに書くこと

亡くなった方の表示

氏名、生年月日、死亡した日、最後の本籍、最後の住所。登記のときに、登記簿上の所有者と同一人物であることを示すために使います。

誰が何を取得するか

「相続人○○は、次の不動産を取得する」という形で、財産ごとに書きます。預貯金は、金融機関名・支店名・種別・口座番号まで書いてください。

代償分割をする場合

一人が不動産を取得し、他の相続人にお金を払う場合は、代償金の額、誰が誰にいつまでに払うかを必ず書きます。ここが書いてあるかどうかで、税務上の扱いも変わります。

換価分割をする場合

売って現金を分ける場合は、「売却して、諸費用を差し引いた残額を○対○の割合で分ける」と書きます。誰の名義で売却手続きを行うかも明記します。

あとから財産が出てきたときの定め

「本協議書に記載のない財産が判明した場合は、相続人○○が取得する」あるいは「あらためて協議する」という一文を入れておきます。これがないと、私道の持分や古い預金が出てきたときに、また全員で集まることになります。

日付

協議が成立した日を書きます。

署名・押印のしかた

• 相続人全員が署名し、実印を押します（できれば自筆で）
• 全員の印鑑証明書を添付します／登記では有効期限の定めはありませんが、金融機関では3か月以内を求められることが多くあります
• 用紙が複数枚になる場合は、契印を押します／ページのつなぎ目に全員の実印で

相続人が遠方にいる場合

1通を順番に郵送して回す方法のほか、同じ内容の書面を人数分用意し、各自が1通ずつ署名押印する方法もあります。全員分をそろえれば、協議書として使えます。持ち回りより早く済みます。

注意が必要な場合

未成年の相続人がいる

親も同じ相続の当事者であれば、親が代理することはできません。家庭裁判所で特別代理人を選任してもらう必要があります。

判断する力が弱っている相続人がいる

協議の内容を理解できない状態であれば、成年後見人を立てる必要があります。申立てから選任まで数か月かかります。

行方が分からない相続人がいる

まず戸籍の附票で所在を調べます。それでも分からない場合は、不在者財産管理人の選任などの手続きが必要になります。司法書士か弁護士にご相談ください。

売却まで見据えるなら

売る予定があるなら、代表者一人の名義にまとめる形で協議書を作ってください。相続人全員の共有名義にすると、売買契約にも決済にも全員が関わることになり、日程を合わせるだけで時間がかかります。

札幌では、買い手の動きが強くなるのは2〜3月と9〜10月です。戸籍の取り寄せに2週間から1か月、登記の完了まで1〜2週間かかることを考えると、その2〜3か月前から協議を始める必要があります。

よくあるご質問