親が亡くなり、実家を売ることになった。何から手を付ければよいのかが分からない、というご相談をよくいただきます。
結論から言うと、相続の手続きには3つの期限があり、そこから逆算して動くのがいちばん確実です。相続放棄が3か月、相続税の申告が10か月、相続登記と空き家の特別控除が3年。この順に締切がやってきます。全体の流れを最初に押さえてください。
1から5までが相続の手続き、6から10が売却の手続きです。5が終わらないと8には進めません。ここを飛ばして売り出そうとして止まる方が多くいらっしゃいます。
借金のほうが多いなど、相続したくない事情がある場合の期限です。自分が相続人になったことを知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てます。放棄するなら、家財を処分しないでください。処分すると相続を承認したとみなされることがあります。
相続税がかかる場合の期限です。納税資金のために実家を売るなら、この10か月から逆算した日程が必要になります。名義変更、片付け、売り出し、決済まで含めると、意外と余裕がありません。
相続登記は、相続と取得を知った日から3年以内が義務です。怠ると10万円以下の過料の対象になります。空き家の3,000万円特別控除も、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までが期限です。
空き家の特別控除の期限は引き渡しまでです。売り出しを始めた日ではありません。名義変更、片付け、解体、買主探し、契約から決済まで、すべてを期限内に収める必要があります。期限の1年前には動き出しておきたいところです。
自宅の金庫、仏壇、貸金庫、公証役場、法務局の保管制度。自筆の遺言書を見つけても、その場で開封してはいけません。家庭裁判所の検認が必要です（法務局の保管制度を使っていた場合は検認不要）。
亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍を集めます。本籍を移していれば前の本籍地までさかのぼります。取り寄せに2週間から1か月みておいてください。集めた戸籍で法定相続情報一覧図を作っておくと、以降の手続きが軽くなります。
不動産、預貯金、有価証券、保険。そして借金です。不動産は固定資産税の課税明細で確認できます。思っていた以外の土地が載っていることもあるので、必ず全部を見てください。
売って現金を分ける換価分割、一人が相続して他に金銭を払う代償分割、土地を分ける現物分割があります。売る予定なら、代表者一人の名義にまとめておくほうが手続きが早く進みます。全員の共有名義にすると、契約にも決済にも全員が関わることになります。
名義が亡くなった方のままでは売れません。申請から完了まで1〜2週間ほどです。手続きは司法書士の業務です。
相続人のあいだで合意を取ってから始めます。権利証、通帳、印鑑、保険証券が出てくることがあるため、まず貴重品を探してから処分に入ってください。家電4品目と灯油は通常のごみに出せません。仏壇は閉眼供養を依頼してからになります。
片付いた状態のほうが正確に見られますが、片付ける前でも概算は出せます。売るか、貸すか、解体するかを決めるためにも、金額は早い段階で知っておいてください。
価格と時期を決めて売り出します。札幌では2〜3月と9〜10月に買い手の動きが強くなります。この時期に合わせるなら、そのひと月前には準備を終えておきます。
買主が決まったら売買契約を結び、決済日に代金を受け取って引き渡します。相続人が複数いる場合は、この日に全員がそろうか、委任の手配が必要です。
売って利益が出た場合は申告が必要です。空き家の3,000万円特別控除などを使う場合は、税額がゼロでも申告しなければ適用されません。市区町村で発行される被相続人居住用家屋等確認書などを添えます。
片付けも解体も測量も、積雪期は費用も日数も増えます。境界の確認と測量にいたっては、杭が雪に埋まるため現地での作業ができません。冬をはさむ場合は、そのぶん余裕をみてください。
2〜3月に売り出したいなら、前の年の秋には戸籍を集め始める。このくらいの逆算がちょうどよい目安になります。
水抜きと閉栓、屋根の雪下ろし、玄関前の除雪。これを手配しないまま冬を越すと、配管が破裂して床と壁が傷みます。春に気づいたときには、売れる価格が下がっています。
売り出せません。名義が亡くなった方のままでは買主に所有権を移せません。先に相続登記を済ませてください。
まず遺言書を探し、戸籍を集めて相続人を確定してください。ここが決まらないと、分け方も登記も売却も始められません。
申告と納付の期限は相続開始から10か月です。名義変更、片付け、売り出し、決済まで含めると余裕はありません。早めに動き出してください。
査定は片付ける前でも概算を出せます。売るか貸すか解体するかを決めるためにも、金額を先に知っておくほうが判断しやすくなります。
売る予定なら、代表者一人の名義にまとめておくほうが手続きが早く進みます。全員の共有名義にすると、契約にも決済にも全員が関わることになります。
空き家の3,000万円特別控除などを使う場合は、税額がゼロでも申告しなければ適用されません。控除を使うなら必ず申告してください。
手続きは進められますが、片付け・解体・測量は積雪期に費用も日数も増えます。境界の確認と測量は杭が雪に埋まるため春まで待つことになります。戸籍集めと名義変更を冬のあいだに済ませておくのが効率的です。
期限から逆算するために、まず金額を確かめる
名前も電話番号も入力せずに、実際の成約データから相場が60秒でわかります。
詳しくは 相続した不動産の売却 と 空き家の売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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