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2023/04/26
相続した空き家の3,000万円特別控除｜要件と引っかかりやすい3つの点
先に結論です。相続した実家を売るとき、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。税額にすると数百万円の差です。ただし要件が細かく、知らずに期限を過ぎてしまう方が毎年います。
とくに引っかかりやすいのが3つ。昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、耐震改修するか取り壊すこと、相続から3年目の年末までに売ること。この3つを最初に確認してください。
主な要件
建物について
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと（旧耐震）
- 区分所有建物（分譲マンション）でないこと
- 相続の開始の直前に、亡くなった方が一人で住んでいたこと
- 相続してから売るまで、事業・貸付け・居住に使っていないこと
売り方について
- 耐震基準に適合するよう改修して売る、または
- 建物を取り壊して、土地として売る
- 売却代金が1億円以下であること
期限について
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- あわせて、制度自体の適用期限もある
3年目の年末というのは、思ったより早く来ます。相続の手続き、遺産分割、相続登記、家財の整理。これらを順にこなしていると、あっという間に2年が過ぎます。相続が起きた時点で、この期限を頭に入れておいてください。
引っかかりやすい点
亡くなった方が一人で住んでいたか
同居していた家族がいると、原則として使えません。ただし、亡くなる直前に老人ホームなどに入居していた場合、一定の要件のもとで対象になることがあります。介護保険の認定を受けていたか、入居の経緯はどうかが確認されます。
相続後に貸していないか
空き家のまま置いておくのがもったいないからと、相続後に人に貸してしまうと使えなくなります。駐車場として貸した場合も同じです。売るつもりがあるなら、貸さないでください。
分譲マンションは対象外
区分所有建物は除かれます。親が住んでいたマンションを相続して売る場合、この特例は使えません。
相続人が複数いる場合
共有で相続して売った場合、相続人それぞれが3,000万円の控除を使えます。ただし、取得した人数によって上限が変わる取り扱いがあるため、人数が多い場合は税理士にご確認ください。
取り壊すか、耐震改修するか
昭和56年以前の建物をそのまま売っただけでは、この特例は使えません。次のどちらかが必要です。
- 取り壊して土地として売る 札幌の木造戸建てで、解体費用は120万円から250万円程度。もっとも多い選択
- 耐震改修して売る 耐震基準適合証明書が必要。費用は建物の状態によるが、解体より高くつくことが多い
実務では、取り壊して土地として売る形がほとんどです。札幌の古い木造住宅は、建物に値段が付かないことが多いためです。
近年の改正で、買主が引き渡し後に取り壊すか耐震改修する場合でも、一定の期限までに行えば認められる取り扱いがあります。売主が先に解体しなくてよいケースです。適用の可否は個別に判断されるため、契約の前に税理士へご確認ください。
解体の時期に注意
建物を取り壊すと、翌年から固定資産税の住宅用地の特例が外れ、土地の税額が大きく上がります。1月1日時点で住宅が建っていないと軽減されないためです。
- 売買が決まってから解体する
- 年内に引き渡せるなら、年内に解体してよい
- 年をまたぐ場合、解体は年明けにする
- 札幌では雪解け後の4月以降に解体することが多い
売れる見込みが立たないうちに解体すると、税額が上がったまま土地を持ち続けることになります。順番を間違えないでください。
必要な書類
- 被相続人居住用家屋等確認書 物件のある市区町村が発行する。札幌市内なら札幌市に申請する
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書（相続と、取り壊しが分かるもの）
- 耐震基準適合証明書（改修して売った場合）
- 取り壊しの証明（更地にして売った場合）
- 亡くなった方の住民票の除票
- 電気・ガス・水道の閉栓を示す書類など（空き家だったことの証明）
1番の確認書は、申請してから発行まで日数がかかります。申告の直前に慌てないよう、売却が決まった段階で市区町村に問い合わせてください。
空き家だったことを証明するために、電気やガスの使用明細を求められることがあります。閉栓した後の書類も捨てずに取っておいてください。
取得費加算の特例とは併用できない
相続税を納めた方が使える「取得費加算の特例」とは、どちらか一方しか選べません。どちらが有利かは、相続税の納付額と売却益の大きさで変わります。両方で計算してから決めてください。
- 相続税を多く納めた 取得費加算が有利なことがある
- 相続税がかからなかった 3,000万円控除一択
- 売却益が小さい どちらでも税額がゼロになることがある
相続が起きたらすぐ確認すること
- 建物が昭和56年5月31日以前の建築かどうか（登記簿で確認）
- 区分所有建物（分譲マンション）でないかどうか
- 亡くなった方が一人で住んでいたかどうか
- 老人ホームに入居していた場合、その経緯と介護認定の有無
- 3年目の年末がいつになるか、カレンダーに書く
- 相続登記をいつまでに終えるか逆算する
札幌では、冬に手続きを進めて春に売り出す形が現実的です。雪のあいだは測量も解体もできません。3年目の年末が冬に当たる場合、その年の春には売り出せる状態にしておく必要があります。
当社では、相続した家の売却を多く扱っています。要件に当てはまるかどうかの見当をつけたうえで、税理士に確認していただく流れをおすすめしています。まずは今の状態でいくらになるかを確かめてください。
まとめ
- 昭和56年5月31日以前の建物で、区分所有でないこと
- 亡くなった方が一人で住んでいたこと
- 相続後に貸したり住んだりしていないこと
- 取り壊すか耐震改修して売ること
- 売却代金が1億円以下
- 相続から3年目の年末までに売ること
- 市区町村の確認書が必要。発行に日数がかかる
要件の判定と適用の可否は、税理士または税務署にご確認ください。制度は改正されることがあります。ここでは相談の現場でよく出る論点を整理しています。
よくあるご質問
相続した実家を売ると3,000万円引けますか。
要件を満たせば引けます。昭和56年5月31日以前の建物であること、亡くなった方が一人で住んでいたこと、取り壊すか耐震改修して売ること、相続から3年目の年末までに売ることが主な要件です。
分譲マンションでも使えますか。
使えません。区分所有建物は対象から除かれています。
親と同居していました。
原則として使えません。ただし亡くなる直前に老人ホームなどに入居していた場合は、一定の要件のもとで対象になることがあります。介護認定の有無と入居の経緯が確認されます。
相続後に人に貸してしまいました。
使えなくなります。駐車場として貸した場合も同じです。売るつもりがあるなら、貸さないでください。
建物は必ず壊さないといけませんか。
取り壊すか、耐震改修するかのどちらかが必要です。近年の改正で、買主が引き渡し後に行う場合でも一定の期限までに実施すれば認められる取り扱いがあります。契約前に税理士へご確認ください。
いつ解体すればいいですか。
売買が決まってからです。1月1日時点で建物がないと固定資産税の軽減が外れます。年をまたぐ場合は年明けに、札幌では雪解け後の4月以降が現実的です。
必要な書類は何ですか。
市区町村が発行する被相続人居住用家屋等確認書が必要です。発行に日数がかかるので、売却が決まった段階で問い合わせてください。空き家だったことを示す電気やガスの書類も求められます。
取得費加算の特例とどちらを使うべきですか。
併用できません。相続税を多く納めたなら取得費加算が有利なことがあり、相続税がかからなかったなら3,000万円控除一択です。両方で計算してから決めてください。
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