市街化調整区域の土地を相続したら｜建築の可否で価格が変わる

相続した土地の登記を見たら「市街化調整区域」と書かれていた。用途地域の欄は「定めなし」。何ができる土地なのか分からない、というご相談は少なくありません。

結論から言うと、市街化調整区域の土地は売れます。ただし価格の考え方も買い手の層も、市街化区域とはまったく別物です。いちばん大事なのは「その土地に建物を建てられるかどうか」。ここで価格が数倍変わります。

市街化調整区域とは

市街化を抑える区域

都市計画法で、市街化を抑制すると決められた区域です。原則として、新しく建物を建てることができません。用途地域も定められていないため、登記や評価証明の用途欄が空欄か「定めなし」になります。

まったく建てられないわけではない

例外として建築が認められる場合があります。代表的なものは次のとおりです。

• 都市計画法の線引き前から宅地だった土地（既存宅地といわれるもの）
• 農業を営む方の住宅や農業用の建物
• 分家住宅として許可を受ける場合
• 地区計画が定められている区域内
• そのほか、都市計画法第34条の各号に当てはまる場合

どれに当てはまるか、また当てはまらないかは、市の窓口で確認しないと分かりません。「前に家が建っていたから建て替えられるはず」という思い込みが、いちばん危ないところです。

相続したら最初に調べる5つのこと

1. 登記の地目

宅地か、田・畑か、山林か、雑種地か。田・畑であれば農地法の手続きが必要になり、話が一段複雑になります。

2. 建築の可否

市の都市計画やまちづくりの担当窓口で、その土地に建物を建てられるか、建て替えられるかを確認します。ここが価格を決める最大の要素です。

3. 接道

どの道路に何メートル接しているか。公道か私道か。幅員が足りない、私道の持分がない、といった条件は買い手を大きく減らします。

4. 上下水道と電気

上水道が引けるか、井戸か。下水道が来ているか、浄化槽か。引き込みに数百万円かかる場合があり、そのまま価格から引かれます。

5. 現況

古家が残っているか、農地として使われているか、境界の杭があるか。境界が確定していない土地は、測量に時間がかかります。

相続の手続きと、売るまでの段取り

まず名義を変える

相続登記を済ませないと売れません。相続登記は義務化されており、期限内に手続きをしないと過料の対象になります。遺産分割の話し合いがまとまらない場合でも、先に手続きだけ進められる制度があります。司法書士にご相談ください。

農地なら農地法の手続きが必要

地目が田・畑の場合、農地のまま売るなら農地法第3条、宅地などに変えて売るなら第5条の許可が必要です。市街化調整区域では転用の許可が下りないことも多く、その場合は農地として農業を営む方に売ることになります。買い手の層がかなり限られます。

相続税の申告期限は10か月

相続税がかかる場合、申告と納付の期限は相続開始から10か月です。納税資金のために売るなら、そこから逆算した日程が必要です。調整区域の土地は買い手を探すのに時間がかかるため、早めに動き出してください。

いくらで売れるのか

市街化区域の相場をあてにしない

調整区域の土地を、近くの市街化区域の取引価格から計算すると、実際より何倍も高い金額が出てしまいます。インターネットの一括査定などで高い金額が出た場合は、調整区域として計算されているかを疑ってください。当社の査定は、用途地域の有無で成約データを分けて計算しています。

建てられる土地なら値段が付く

既存宅地として建て替えが認められる、あるいは地区計画の区域内で住宅が建てられる。こうした土地は、市街化区域ほどではないにしても、住宅用地としての価格が付きます。

建てられない土地の買い手

建築ができない土地でも、使い道はあります。

• 隣地の所有者（自分の土地と一体で使いたい）
• 資材置き場、駐車場、車両の保管場所として使いたい事業者
• 農業を営む方（農地の場合）
• 山林や原野として、そのまま所有したい方

隣の土地の所有者に声をかけるのが、いちばん決まりやすい方法であることも珍しくありません。当社ではこうした売り方もお受けしています。

札幌の調整区域で気をつけること

冬は現地を見られない

積雪期は、境界の杭も、土地の高低差も、道路との接し方も雪の下です。買い手は判断できず、検討が春まで止まります。売却を考えているなら、雪解け後から11月までのあいだに動くのが現実的です。雪のない時期に撮った写真を残しておくと、冬でも話を進められます。

冬に入れない土地がある

市街化調整区域では、冬季に除雪が入らない道路に面した土地があります。冬のあいだ車で近づけない土地は、住宅用地としての価値が大きく下がります。前面道路の除雪がどうなっているかは、必ず確認してください。

固定資産税は安いが、ゼロではない

調整区域の土地は評価額が低く、税額も小さくなります。ただし持っているかぎり毎年かかり、草刈りや管理の手間も続きます。使う予定がないなら、早めに手放すほうが負担は減ります。

売るまでの流れ

1. 相続登記／名義を相続人に変えます
2. 調査／地目、建築の可否、接道、上下水道、境界を確認します
3. 価格を決める／調整区域の成約データをもとに計算します
4. 買い手を探す／隣地の所有者、事業者、農業を営む方など、その土地に合う相手に当たります
5. 契約・引き渡し／農地の場合は農地法の許可が条件になります

2の調査に、いちばん時間がかかります。ここを飛ばして価格だけ決めると、あとで話がひっくり返ります。

よくあるご質問