離婚が決まったとき、いちばん処理が重いのが家です。「売るのか」「どちらかが住み続けるのか」を決める前に、確認しておくことがあります。
結論から言うと、住宅ローンが残っている家は、離婚しても名義も保証も自動では変わりません。売って現金で分けるのがいちばん後を引かない方法です。住み続ける場合は、名義とローンをどう整理するかを先に詰める必要があります。
登記事項証明書で、所有者が誰になっているかを確認します。共有名義なら、売るときに共有者全員の同意が必要です。片方だけでは売れません。持分の割合も見ておいてください。
ローンの契約者は誰か、もう一方が連帯保証人や連帯債務者になっていないかを確認します。ここが後々いちばん問題になります。
返済予定表か残高証明書で残債を確認し、いくらで売れそうかを調べます。売却額が残債を上回るかどうかで、とれる選択肢が変わります。
この3つが分かる前に「どちらが住む」「いくらで分ける」を話し合っても、決まりません。先に数字をそろえてください。
ここを誤解したまま話を進める方が多いので、先に書きます。
離婚は夫婦のあいだの話であって、金融機関との契約には影響しません。連帯保証人や連帯債務者になっている場合、離婚届を出しても保証は残ります。「家を出たから関係ない」とはなりません。
住み続ける側が返済を止めれば、出ていった側に請求が来ます。何年も経ってから督促が届くこともあります。保証を外すには、金融機関の承諾を得て借り換えるか、別の保証人を立てる必要があり、どちらも審査があります。
公正証書に「返済は相手が行う」と書いても、金融機関に対しては効きません。効くのは当事者どうしの関係だけです。
もっとも後を引かない方法です。売却代金でローンを完済し、残った現金を分けます。名義も保証も、その時点ですべて切れます。共有名義の場合も、売ってしまえば持分の問題は解消します。
子どもの学校を変えたくない、といった事情があるときに選ばれます。ただし整理すべきことが増えます。
借り換えができるかどうかを先に確かめてください。できない前提で「住み続ける」と決めてしまうと、数年後に同じ問題がもっと厄介な形で戻ってきます。
住宅ローンは自分が住むための融資です。勝手に人に貸すと契約違反になり、一括返済を求められることがあります。貸す場合は、必ず金融機関に相談してください。
売っても完済できない場合、差額をどうするかを決める必要があります。
返済が滞ってからでは選べる方法が減ります。苦しくなる前に、金融機関と当社の両方へご相談ください。
離婚にともなう財産分与として不動産を渡す場合、原則として贈与税はかかりません。ただし分与の額が結婚期間中に築いた財産に照らして多すぎる場合や、贈与税を逃れるための離婚と判断される場合は、課税されることがあります。
意外に思われる点ですが、不動産を財産分与で渡した側に、譲渡所得税がかかる場合があります。時価で譲渡したものとして扱われるためです。買った価格より時価が上がっていれば、その差額が対象になります。
住んでいた家を売ったときの3,000万円特別控除は、配偶者に譲渡した場合は使えません。一方、離婚が成立して他人になったあとの譲渡であれば、他の条件を満たす限り使える場合があります。渡す順番とタイミングで結果が変わります。
税金の扱いは、金額と時期で変わります。最終的な判断は税理士か税務署に、財産分与の取り決めは弁護士にご確認ください。当社は不動産の価格と売却の段取りの部分をお手伝いします。
3が分かる前に5を決めようとすると、話がまとまりません。数字を先に、取り決めはあとに。これが順番です。
転勤と進学が重なる2〜3月、雪が降る前の9〜10月に買い手の動きが強くなります。この時期に売り出すなら、そのひと月前から準備を始めてください。
広告を出さずに進める方法もあります。売り方はご事情に合わせて変えられますので、最初にお伝えください。近隣へのチラシやオープンハウスを行わずに進めることもできます。
共有名義の場合、契約と決済には共有者全員が関わります。日々のやり取りをどちらが受けるのかを先に決めておくと、内覧の日程調整や価格の相談がスムーズに進みます。当社からのご連絡もその形に合わせます。
売れません。共有名義の不動産を売るには、共有者全員の同意が必要です。自分の持分だけを売ることは制度上できますが、買い手がほとんどつかないため現実的ではありません。
外れません。離婚は夫婦のあいだの取り決めであって、金融機関との契約には影響しません。保証を外すには金融機関の承諾を得て借り換えるか、別の保証人を立てる必要があります。
当事者どうしの関係では有効ですが、金融機関に対しては効きません。相手が返済を止めれば、連帯保証人に請求が来ます。
住む側が借り換えられるかを先に確認してください。借り換えができないなら、売って清算するほうが確実です。名義人のまま放置すると、返済が滞ったときに影響を受けるのは名義人です。
差額を手持ち資金で埋めるか、残債が減るまで売らずに待つか、返済が難しい場合は任意売却という方法があります。返済が滞る前のほうが選べる方法は多くなります。
財産分与そのものには原則として贈与税はかかりませんが、渡した側に譲渡所得税がかかる場合があります。また3,000万円特別控除は配偶者への譲渡には使えず、離婚成立後の譲渡であれば使える場合があります。税理士か税務署にご確認ください。
広告を出さずに進める方法があります。オープンハウスや近隣へのチラシを行わない形でも売却できますので、最初にお伝えください。
話し合いの前に、まず金額をそろえる
名前も電話番号も入力せずに、実際の成約データから相場が60秒でわかります。
詳しくは 戸建ての売却 と 事情別の売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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