「持ち家を売却したら、老後の生活費は足りるのだろうか」。このような不安を抱えるお客様は少なくありません。
老後に必要な資金は、年金だけでは不足するケースが多いとされています。特に札幌にお住まいの方は、冬季の光熱費など北海道ならではの支出も考慮しなければなりません。
この記事では、不動産の売却で得られる手取り額と老後に必要な生活費を具体的な数字で比較し、資金の過不足を見える化する方法を解説します。
老後にいくら必要かを把握するには、まず毎月の生活費と年金受給額の差額を確認することが大切です。
総務省の家計調査（2024年）によると、65歳以上の世帯における1か月あたりの平均支出は以下のとおりです。
一方、厚生年金を含む年金の平均受給額は夫婦合計で月額約22万円、単身では約14万円程度が目安です。
夫婦世帯の場合、毎月の不足額は約6万円になります。65歳から90歳までの25年間で計算すると、不足の総額は約1,800万円です。
単身世帯でも月約2万円の不足が生じ、25年間で約600万円が不足する計算です。さらに、介護費用や医療費の予備資金として300万〜500万円を上乗せすると安心できます。
つまり、年金以外に夫婦で約2,000万〜2,300万円、単身で約900万〜1,100万円の備えが一つの目安となります。漠然とした「2,000万円問題」も、こうして内訳を分解すれば根拠のある数字として捉えられます。
老後に必要な金額がわかったら、次は不動産を売却した場合にいくら手元に残るかを試算しましょう。
2026年現在、札幌市内の不動産売却相場はおおむね以下の価格帯です。
立地条件や築年数によって大きく変動しますが、札幌は近年の再開発やインバウンド需要の影響で、マンション価格が上昇傾向にあります。
売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。主な費用は以下のとおりです。
たとえば札幌の地下鉄沿線でマンションを2,000万円で売却した場合、3,000万円特別控除の適用を受ければ譲渡所得税はゼロになることが一般的です。仲介手数料や諸費用を差し引くと、手取り額はおよそ1,850万〜1,900万円が目安になります。
売却にかかる費用の詳細は売却の方法と費用のページでも解説しています。
ここからが、この記事の最も重要なポイントです。売却で得られる手取り額と、老後に不足する資金を実際に比較してみましょう。
先ほどの試算をもとにシミュレーションします。
このように、売却額だけで老後資金のすべてを補えるとは限りません。退職金や預貯金と合わせたトータルで判断する視点が欠かせません。
売却手取り額だけでは不足する場合、以下のような補填策を組み合わせて検討できます。
大切なのは、売却代金を一括で使い切らず、「毎月いくら取り崩すか」を計画的に管理することです。ファイナンシャルプランナーに相談してキャッシュフロー表を作成すると、より精度の高い資金計画を立てられます。
「売却した方がいいのか、それとも住み続けた方が得なのか」。この判断は老後資金を考える上で避けて通れないテーマです。
持ち家に住み続ける場合、以下のような年間コストが継続的に発生します。
これらを25年間で合計すると、戸建てで約800万〜1,200万円、マンションでは約900万〜1,500万円に達する可能性があります。
一方、売却して賃貸に住み替えた場合は、家賃が新たな支出になります。札幌の高齢者向け賃貸は月額5万〜8万円程度が相場です。年間で60万〜96万円、25年間で1,500万〜2,400万円の家賃総額になります。
損益分岐点の目安としては、住み続ける維持費と賃貸の家賃が同水準になる築35年前後が一つの判断ラインです。築年数がそれより浅ければ住み続ける方が有利なことが多く、それより古い場合は売却・住み替えの方がトータルコストを抑えられるケースが増えます。
マンション売却の詳しい流れはマンション売却のページをご覧ください。
不動産を売却して住み替える場合、札幌ならではの条件を踏まえて住み替え先を選ぶことが大切です。
札幌圏の高齢者向け住まいの費用目安は以下のとおりです。
地下鉄沿線やJR沿線の物件は利便性が高い分、やや家賃が上がる傾向にあります。通院や買い物の利便性と家賃のバランスを見て選びましょう。
北海道で老後を過ごす場合、全国平均にはない支出項目を見落とさないことが重要です。
これらの道内特有のコストを加味すると、夫婦世帯の月額生活費は全国平均より約1万〜2万円多い約30万円前後が現実的な目安になります。老後資金を試算する際には、この上乗せ分をしっかり計算に入れてください。
売却を決断するタイミングは、老後の資金計画に大きく影響します。定年前と定年後では戦略が異なるため、ご自身の状況に合った判断が必要です。
一般的には、住宅ローンの完済が見えた60歳前後が売却を検討する一つの節目とされています。
売却時にローン残債がある場合は、売却代金で一括返済する必要があります。売却額がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態では、差額を自己資金で補填しなければなりません。
事前に金融機関へ残債額を確認し、査定額と照らし合わせてから売却の可否を判断することが重要です。戸建て売却の流れは戸建て売却の詳しい解説ページもあわせてご確認ください。
A: 札幌を含む北海道では、冬季の暖房費が全国平均より年間8万〜12万円ほど多くかかります。
そのため、全国平均の2,000万円よりやや多めに見積もり、2,200万〜2,500万円程度を目安にすると安心です。
A: 売却価格から仲介手数料（売却価格×3％＋6万円＋消費税）、譲渡所得税、印紙税などの諸費用を差し引いて算出します。
居住用不動産の場合、3,000万円の特別控除が適用できれば譲渡所得税が非課税になるケースも多くあります。
A: 一概にはいえませんが、維持費と家賃の損益分岐点は築35年前後が目安です。
築年数が古い場合は修繕費が増加するため売却・住み替えが有利になりやすく、築浅なら住み続ける方がコストを抑えられる傾向があります。健康状態やバリアフリーの必要性も判断材料になります。
A: 住宅ローンの完済時期や退職金の受け取りを考慮すると、一般的に60歳前後が一つの目安とされています。
定年前であれば給与収入があるため住み替え先の賃貸審査にも通りやすく、資金計画を立てやすいメリットがあります。
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