家売却でローン残債がある場合の完全ガイド

「まだ住宅ローンが残っているけど、家を売ることはできるの？」と悩まれているお客様は多くいらっしゃいます。

 

 

結論からお伝えすると、ローン残債がある状態でも家の売却は可能です。ただし、残債額と売却価格の関係によって手続きの内容が大きく変わります。

 

 

このページでは、札幌で家の売却をご検討中のお客様に向けて、ローン残債がある場合の具体的な対処法と流れをわかりやすく解説します。

 

 

 

ローン残債があっても家は売れる？基本の仕組み

 

住宅ローンが残っている家を売却するには、原則として売却と同時にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

 

 

抵当権とは、金融機関がローンの担保として不動産に設定する権利のことです。この抵当権が残ったままでは、買主への所有権移転ができません。

 

 

売却代金でローンを返済し、同時に抵当権を抹消するという流れが基本となります。

 

 

売却できるかどうかは、売却価格とローン残債のどちらが大きいかによって決まります。大きく2つのパターンがあります。

• アンダーローン：売却価格がローン残債を上回る状態。売却代金でローンを完済でき、差額が手元に残ります。
• オーバーローン：ローン残債が売却価格を上回る状態。売却代金だけではローンを返しきれないため、別の対策が必要です。

アンダーローンであれば通常の売却手続きで問題なく進められます。オーバーローンの場合は追加の資金調達や別の解決策が必要です。

 

 

 

アンダーローンで売却する場合の手順

 

売却価格がローン残債を上回るアンダーローンの場合、比較的スムーズに売却を進められます。

 

 

基本的な流れは通常の不動産売却と同じですが、決済日に金融機関との連携が必要になります。

 

 

具体的な手順は以下のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を確認する
• 金融機関に「残高証明書」を取り寄せ、現在のローン残債額を把握する
• 売買契約を締結し、買主が決定したら決済日を設定する
• 決済日に売却代金を受け取り、ローンを一括返済する
• 抵当権抹消登記を行い、買主へ所有権を移転する

決済当日に「売却代金の受取・ローン返済・抵当権抹消・所有権移転」がほぼ同時に行われます。

 

 

一括返済には繰上返済手数料がかかるケースがあります。金融機関によって異なりますが、一般的に数千円〜約3万円程度が目安です。

 

 

固定金利の場合は違約金が発生することもあるため、事前に金融機関へ確認しておくことをお勧めします。

 

 

詳しい売却の流れについては、戸建ての売却ページもあわせてご覧ください。

 

 

 

オーバーローンの場合の主な解決策

 

ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンは、追加資金の準備か別の手段が必要になります。

 

 

札幌では、購入から数年しか経過していない物件や、価格が下落したエリアの物件でオーバーローンになるケースが見られます。

 

 

主な解決策は3つあります。それぞれの特徴を確認しましょう。

• 自己資金で補填する：貯蓄などで不足分を補い、ローンを完済して売却する方法です。手続きがシンプルで、信用情報への影響もありません。
• 住み替えローンを活用する：新居購入時に残債を新しいローンに上乗せする方法です。ただし、審査が厳しく返済額が増えるデメリットがあります。
• 任意売却を選択する：金融機関の同意を得て、残債が残ったまま売却する方法です。返済が困難な場合の最終手段として活用されます。

どの方法が最適かは、残債の金額・収入状況・今後の住まいの計画によって異なります。

 

 

当社では、お客様のご状況をお伺いしたうえで最適な方法をご提案しております。無料相談をお気軽にご利用ください。

 

 

 

任意売却とはどういう方法か

 

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の同意を得て抵当権を解除してもらい売却する方法です。

 

 

競売よりも高い価格で売却できるケースが多く、精神的・経済的な負担を軽減しやすい方法です。

 

 

任意売却のメリットとデメリットを整理します。

• メリット①：競売より高値になりやすい　競売の落札価格は市場価格の約60〜70%程度といわれており、任意売却はそれより高い水準で売却できる可能性があります。
• メリット②：引越し費用を捻出できることがある　売却代金の一部を引越し費用として充てられる場合があります。
• メリット③：近隣への公示なく手続きできる　競売と異なり、周囲に知られずに進められます。
• デメリット①：金融機関との交渉が必要　合意を得られないケースもあります。
• デメリット②：信用情報に記録が残る　いわゆるブラックリストへの登録が発生し、その後の借入に影響します。

任意売却後も残った債務は引き続き返済義務が残ります。弁護士や専門家と連携して進めることが重要です。

 

 

 

札幌の不動産市場と売却価格の目安

 

北海道・札幌の不動産市場は近年、地下鉄沿線や市街地エリアを中心に価格上昇が続いています。

 

 

2026年現在、JR沿線の戸建て物件でも需要が高まっており、売却価格が購入時を上回るケースも増えています。

 

 

札幌市内における戸建て売却価格の目安（2026年時点）は以下のとおりです。

• 地下鉄沿線・市街地エリアの戸建て：2,500万〜4,000万円程度
• JR沿線の戸建て：1,500万〜3,000万円程度
• 郊外エリアの戸建て：800万〜2,000万円程度

購入時のローン残債と現在の市場価格を比較することが、売却判断の第一歩です。

 

 

道内の住宅購入における平均ローン借入額は、近年約2,500万〜3,000万円といわれています。

 

 

購入から10〜15年が経過した物件ではローン残債が1,000万円台になっているケースも多く、アンダーローンで売却できる可能性が高まっています。

 

 

まずは無料査定で現在の売却価格を確認することをお勧めします。売却の方法と費用についてのページもあわせてご参照ください。

 

 

 

売却前に整理しておきたい5つのポイント

 

ローン残債がある状態で家の売却を進める前に、確認しておくべき重要なポイントがあります。

 

 

準備不足のまま進めると、手続きが止まったり余計なコストが発生したりすることがあります。

• ローン残債の正確な金額を把握する：金融機関に「残高証明書」を取り寄せ、現在の残債額を正確に確認しましょう。
• 繰上返済手数料を事前確認する：固定金利の場合、繰上返済に違約金が発生することがあります。数万円〜数十万円になるケースもあります。
• 複数社の査定を比較する：1社だけでなく複数社の査定を比較することで、適正な売却価格が把握できます。
• 譲渡所得税を試算する：売却益が出た場合、譲渡所得税が発生します。所有期間5年超で税率20.315%、5年以内で39.63%が目安です。
• 引越しのタイミングを計画する：売却と引越しのスケジュールを事前に調整しておくことで、スムーズな住み替えが実現できます。

当社では、これらの確認事項を一緒に整理する無料相談を承っております。

 

 

お気軽にお問い合わせページからご連絡ください。

 

 

 

よくある質問