先に結論です。個人が自宅を売る場合、建物にも消費税はかかりません。売買代金に消費税が乗るのは、売主が事業者（法人や個人事業者）で、課税事業者にあたる場合だけです。
ただし、売主が誰であっても土地には消費税がかかりません。これは共通です。だから、契約書で土地と建物の内訳をどう書くかが、消費税の金額を左右します。
消費税はかかりません。土地も建物もです。生活用の資産の売却は、事業としての取引にあたらないためです。札幌の一般的な売却は、ほとんどこれに当たります。
不動産の貸付けを事業として行っていて、課税事業者にあたる場合、建物部分に消費税がかかります。判定は売上の規模などによります。該当しそうなら、税理士にご確認ください。
建物部分に消費税がかかります。免税事業者にあたる場合を除きます。事業用のビル、店舗、社宅、アパートなどが対象です。
買主から見ると、売主が課税事業者かどうかで支払う金額が変わります。買主が事業者なら仕入税額控除の話も出るため、契約前に売主の立場をはっきりさせておく必要があります。
売買契約書には、総額だけでなく、土地と建物の内訳を書くのが一般的です。この内訳は、次の3つに影響します。
売主と買主で利害が一致しないことがあります。買主は建物の価格を大きくしたい（償却が増える）、売主は課税事業者なら建物の価格を小さくしたい（消費税が減る）。合理的な根拠のある配分にしてください。
内訳を書かずに総額だけで契約すると、あとで税務上の扱いを巡って問題になることがあります。とくに法人が売主・買主になる取引では、必ず内訳を明記してください。
売買代金に消費税がかからない場合でも、かかる費用があります。
仲介手数料は「3パーセント＋6万円」という式で覚えられていますが、実際に払うのはそこに消費税を加えた額です。2,000万円の売買なら、66万円ではなく約72万円になります。
法人の場合、売却益が他の事業の損益と合算されます。赤字の年に売れば、税負担が出ないこともあります。決算期をまたぐかどうかで変わるため、日程を決める前に顧問の税理士に相談してください。
アパートやマンションを貸していた個人が売る場合、消費税の扱いを確認する必要があります。
とくに4番は見落とされます。建物の売却が課税売上に含まれると、その後の判定に影響することがあります。賃貸をまだ続けるなら、確認しておいてください。
住宅の家賃には消費税がかかりませんが、建物を売る行為は別の取引です。家賃に消費税がかかっていないから売却にもかからない、とは限りません。
課税事業者にあたるかどうかの判定、内訳の妥当性については、税理士または税務署にご確認ください。ここでは売買の現場でよく出る論点を整理しています。
かかりません。個人が自宅や別荘、相続した家を売る場合、土地も建物も消費税の対象外です。
誰が売ってもかかりません。これは共通です。
建物部分に消費税がかかります。免税事業者にあたる場合を除きます。事業用のビル、店舗、社宅、アパートが対象です。
不動産の貸付けを事業として行っていて課税事業者にあたる場合、建物部分にかかります。判定は売上の規模などによるので、税理士にご確認ください。
重要です。消費税の額、印紙税の判定、買主のその後の減価償却に影響します。固定資産税評価額の比で按分するのが一般的です。
かかります。3パーセント＋6万円という式で計算した額に、消費税を加えた金額を支払います。2,000万円の売買なら約72万円です。
かかりません。税金なので消費税の対象外です。司法書士報酬や測量費、解体費にはかかります。
違います。個人のような分離課税ではなく、その事業年度の利益に含まれます。赤字の年に売れば税負担が出ないこともあるため、決算期との関係を税理士にご相談ください。
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