結論から書きます。底地、つまり人に貸している土地も売れます。ただし、第三者に売ると価格は大きく下がります。目安として、更地価格の1割から3割程度です。一方で、借地人に買ってもらえば、更地価格の4割から5割程度で売れることがあります。
底地は、地代が入るとはいえ、固定資産税を引くと手元に残る額はわずかです。相続のたびに権利が細かくなり、次の世代が扱いに困ることも多くあります。持ち続けるか整理するかを、一度きちんと考えておく価値があります。
借地権が設定されている土地の、地主側の権利のことです。土地は自分のものですが、その上には借地人の建物が建っており、自由に使うことも、更地にすることもできません。
底地を売るのに、借地人の承諾は要りません。土地の所有権を売るだけだからです。ただし、売ったあとに借地人が新しい地主ともめると、話がこじれます。事前に一報を入れておくほうが、結果的に円満に進みます。
もっとも高く売れる相手です。借地人にとっては、底地を買えば完全な所有権になり、土地の価値が一気に上がります。地代も承諾料も不要になります。双方に利益があるため、話がまとまりやすい形です。
買主にとっては、地代しか入らず、自由に使えない土地です。そのため価格は低くなります。ただし、確実に現金化でき、手間もかかりません。
地主と借地人が協力して、完全な所有権の土地として第三者に売る方法です。売却代金を、借地権割合に応じて分けます。もっとも高い総額になりますが、双方の合意が必要です。
土地を分け合い、それぞれが完全な所有権を持つ形にします。広さのある土地で使える方法です。分けたあとは、自分の持分を自由に売れます。
札幌市内の住宅地で、200平方メートルの底地を例にします。
古い契約では、地代が何十年も据え置かれていることがあります。周辺の地価が上がっても、地代は上がらない。結果として、固定資産税を払うために地代を受け取っているような状態になります。
そこに、相続が起きます。底地は相続税の対象になり、評価額は更地価格から借地権割合を引いた額です。札幌市内の住宅地なら借地権割合は60から70パーセントが多いので、底地の評価は30から40パーセント。現金化しにくい資産に、相続税がかかる形になります。
地代が安すぎる場合、増額を請求できます。近隣の地代の水準、固定資産税の上昇、地価の変動などを根拠にします。ただし、借地人との関係が悪化することもあるため、進め方には配慮が要ります。
借地人が資金を用意できるかどうかが、最大の分かれ目です。底地の購入には住宅ローンを使えることがありますが、金融機関によって扱いが違います。相手の事情もあるため、時間をかけて話す必要があります。
長く付き合いのある借地人だと、お金の話を切り出しにくいものです。ここは不動産会社を間に入れてください。金額の交渉を第三者がすることで、人間関係を壊さずに進められます。
中央区や豊平区の古い住宅地、寺社の周辺に借地が残っています。契約書が存在せず、口約束で何十年も続いているケースもあります。
契約書がないまま代替わりが進むと、条件をめぐって争いになります。今のうちに書面にしておくだけでも、次の世代の負担が減ります。
当社では、底地の買い取りと、借地人との話し合いの取りまとめを行っています。契約書がない、境界が不明、相続で権利が分かれているといった状態でも進められます。まずは今の条件でいくらになるかをご確認ください。
借地契約の解釈、地代の増額請求、相続税の評価については、弁護士および税理士にご確認ください。ここでは売却実務での考え方を整理しています。
売れます。借地人の承諾は不要です。ただし第三者に売ると価格は更地価格の1割から3割程度まで下がります。借地人に買ってもらえば4割から5割程度になることがあります。
借地人と協力して、完全な所有権の土地として第三者に売る方法です。売却代金を借地権割合に応じて分けます。総額はもっとも大きくなりますが、双方の合意が必要です。
売却を考えていることを伝えたうえで、金額の交渉は不動産会社など第三者を介して進めてください。長い付き合いがある相手ほど、直接お金の話をすると関係が難しくなります。
近隣の地代の水準、固定資産税の上昇、地価の変動などを根拠に増額を請求できます。ただし借地人との関係が悪化することもあるため、進め方に配慮が必要です。
底地は相続税の対象になり、更地価格から借地権割合を引いた額で評価されます。現金化しにくい資産に税金がかかる形になるため、生前の整理を検討する価値があります。
地代の領収書や通帳の記録が、契約内容を示す資料になります。境界が確定していないことも多いので、測量が必要になります。測量は雪が消えた4月中旬以降に行います。
法律上は不要ですが、事前に一報を入れておくほうが円満に進みます。売ったあとに新しい地主ともめると、話がこじれます。
地主と借地人で土地を分け合い、それぞれが完全な所有権を持つ形にする方法です。広さのある土地で使えます。分けたあとは、自分の持分を自由に売れます。
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