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2023/04/26
調整区域の土地を事業用地として売る｜資材置き場・雪の堆積場という需要
家が建てられない土地でも、事業で使いたい人はいます。資材置き場、車両置き場、倉庫、雪の堆積場。札幌の周辺部では、こうした用途の需要が実際にあります。
住宅として売れないからと諦める前に、この土地は何に使えるのかを調べてみてください。用途が決まると、探している事業者に届けられます。住宅の買主を探すのとは、まったく違う売り方になります。
用途によって、役所の許可が必要かどうかが変わります。使えると思って売った後に許可が下りないと、大きな争いになります。必ず先に確認してください。
どんな用途に需要があるか
雪の堆積場
札幌ならではの需要です。除雪を請け負う事業者は、雪を運び込む場所を常に探しています。広さがあり、大型のトラックが入れる道路に接していることが条件になります。冬だけ貸す形も、売る形もあります。
資材置き場・車両置き場
建設業や運送業の事業者が探しています。幹線道路に出やすいか、トラックが曲がれるか、地面が締まっているか。これらが判断材料です。建物を建てないため、調整区域でも使えることがあります。
倉庫・作業場
建物を建てる場合は、許可が必要かどうかを確認してください。用途によっては、調整区域でも認められることがあります。役所の都市計画の担当課に聞くのが確実です。
太陽光
日当たりと、送電線への接続が条件になります。北海道では積雪が課題になるため、設置の角度や架台の高さが問われます。需要は地域によって大きく差があります。
事業者が見ている条件
道路の幅と曲がれるか
住宅の買主は、道路を車1台が通れれば足ります。事業者は、大型のトラックが入って曲がれるかを見ます。前面道路の幅、交差点の形、電柱の位置。現地の写真を細かく撮っておくと、判断が早くなります。
冬に除雪が入るか
市の除雪が入らない道路だと、冬は使えません。雪の堆積場や資材置き場では、冬こそ使いたい用途もあります。除雪の状況は、必ず伝えてください。
地面の状態
重い車両が乗っても沈まないか。もとが田んぼや湿地だった土地では、造成が必要になることがあります。その費用が価格から引かれます。
近隣との距離
住宅が近いと、騒音や粉じんで苦情が出ます。周りに何があるかは、事業者にとって重要な情報です。隣が農地なのか、住宅なのか、空地なのかを整理してください。
売るか、貸すか
貸すという選択
事業用地は、買うより借りたい事業者も多くいます。雪の堆積場なら、冬の数か月だけという形もあります。手放さずに収入を得られますが、固定資産税と管理の責任は残ります。
売るほうがよい場合
管理ができない、相続で分ける必要がある、今後も使う見込みがない。持ち続けるほど、固定資産税と草刈りなどの管理費がかかります。使わない土地は、手放すほうが負担が減ります。
まず貸して、後で売る
借りている事業者が、後に買い取ることもあります。実際に使ってみて、使い勝手がわかっているぶん、話が進みやすくなります。
貸す場合、契約の期間と、返してもらうときの状態をはっきり決めておいてください。資材や車両が置かれたまま返されると、片づけの費用が所有者の負担になります。
売り出すときの伝え方
使えることを具体的に書く
「市街化調整区域のため建築不可」とだけ書くと、誰も問い合わせません。役所で確認したうえで、何に使えるのかを書いてください。資材置き場として利用可、と書いてあれば、探している事業者が反応します。
寸法と数字を出す
面積、間口、奥行き、前面道路の幅。事業者は、自分の車両や資材が収まるかを計算しています。感覚的な表現より、数字のほうが判断されます。
地目と登記の状態を明記する
登記の地目が農地のままだと、売買に農業委員会の許可が必要です。許可が下りなければ、契約しても効力が生じません。雑種地なのか、山林なのか、現況と登記が一致しているかを整理してください。
写真は雪のない時期に
雪に埋まった土地の写真では、広さも形も地面の状態も伝わりません。4月から11月の間に、道路からの入り方も含めて撮っておいてください。
売る前にやることのまとめ
- 役所の都市計画の担当課で、どんな用途なら使えるかを確認する
- 登記の地目を確認する。農地なら農業委員会の手続きが必要
- 面積、間口、奥行き、前面道路の幅を測る
- 大型のトラックが入って曲がれるかを確認する
- 冬に除雪が入る道路かを確認する
- 地面の状態と、造成が必要かを見ておく
- 周りに何があるか（住宅・農地・空地）を整理する
- 雪のない時期に、道路からの入り方も含めて写真を撮る
- 売るか貸すかを、管理の手間と税負担から判断する
いつ売り出すのがよいか
雪の堆積場として売る場合
除雪の事業者は、冬の体制を秋までに決めます。夏のうちに情報を出しておくと、そのシーズンに間に合います。冬になってからでは、翌年まで待つことになります。
資材置き場・倉庫として売る場合
時期の影響は比較的小さくなります。ただし、雪の下では地面の状態も広さも確認できません。4月から11月の間に現地を見てもらえるよう、日程を組んでください。
よくあるご質問
家が建てられない土地でも売れますか。
事業用地としての需要があります。資材置き場、車両置き場、倉庫、雪の堆積場など。まず役所で、どんな用途なら使えるかを確認してください。
雪の置き場としての需要は本当にありますか。
あります。除雪を請け負う事業者は、雪を運び込む場所を常に探しています。広さがあり、大型のトラックが入れる道路に接していることが条件になります。
事業者は何を見ていますか。
大型のトラックが入って曲がれるか、冬に除雪が入る道路か、重い車両が乗っても地面が沈まないか、近隣に住宅がないかです。面積や間口の数字を具体的に示してください。
売るのと貸すのと、どちらがよいですか。
管理ができない、相続で分ける必要がある、今後も使う見込みがないなら売るほうが負担が減ります。貸す場合は収入を得られますが、固定資産税と管理の責任は残ります。
貸す場合に気をつけることは。
契約の期間と、返してもらうときの状態をはっきり決めておいてください。資材や車両が置かれたまま返されると、片づけの費用が所有者の負担になります。
登記の地目が畑のままです。
売買に農業委員会の許可が必要です。許可が下りなければ、契約しても効力が生じません。手続きに1〜2か月かかることがあるので、早めに確認してください。
売り出しの情報には何を書けばよいですか。
建築不可とだけ書くと誰も問い合わせません。役所で確認したうえで、何に使えるのかを書いてください。面積、間口、奥行き、前面道路の幅も数字で出してください。
いつ売り出すのがよいですか。
雪の堆積場として売るなら、除雪の事業者が冬の体制を決める秋までに情報を出してください。資材置き場などは時期の影響が小さいのですが、雪の下では地面の状態も広さも確認できません。
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詳しくは 市街化調整区域の土地は売れるのか をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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