古い家を直して売るか、そのまま売るか｜効く手当てと避けたい工事

築年数は経っているが、まだ住める家。直してから売るか、そのまま売るか。この判断で迷う方は多くいます。答えは、どこまで直すつもりかによって変わります。

大きな改装は、かけた費用がそのまま売値に乗ることはまずありません。買主は自分の好みで直したいと考えるため、売主がした改装が評価されないことがあるからです。一方で、少額で印象が変わる手当ては効きます。

やる価値のある手当て

水回りの清掃

台所、浴室、洗面台、トイレ。ここの汚れは、家全体の印象を決めます。交換ではなく、専門の清掃を入れるだけで見え方が変わります。費用も限られています。

壁紙の部分補修

破れている、はがれている、大きなシミがある。その部分だけ張り替えれば足ります。家全体を張り替える必要はありません。

切れた電球と動かない設備

点かない照明、閉まらない引き戸、動かない換気扇。小さな不具合が重なると、手入れされていない家という印象になります。数千円で直せるものは直してください。

庭木と外回り

伸びた庭木、枯れた植栽、割れたブロック。外観の第一印象は、写真にも実物にも効きます。札幌では、雪解け後に庭が荒れて見えることが多いので、売り出す前に整えてください。

やらないほうがよいこと

台所や浴室の全面交換

金額が大きいわりに、そのまま売値に乗りません。買主の好みに合うとは限らず、結局やり直されることもあります。その費用の分を価格に反映して、買主に選んでもらうほうが合理的です。

間取りを変える工事

壁を抜く、部屋を分ける。誰に合うかわからない改装に、大きな費用をかけるのは危険です。

好みの出る内装

個性的な壁紙、こだわりの照明、造作の棚。気に入る人には効きますが、合わない人には減点になります。買主の幅を狭めることになりかねません。

費用を回収しようとする値付け

直した分だけ高く売ろうとすると、相場から離れて売れなくなります。手当ての目的は、価格を上げることではなく、決まる速さを上げることです。

判断に迷うもの

給湯器や暖房のボイラー

寿命が近い設備は、買主が必ず気にします。交換するか、交換が必要だと伝えてその分を価格に反映するか。札幌では暖房が生活に直結するため、動かない状態で売り出すのは避けてください。動くなら、いつ交換したかを示せば足ります。

屋根と外壁

雨漏りしているなら、直すか、直さずに価格へ反映するかの選択です。金額が大きいので、両方を見積もって比べてください。放置して売ると、買主が最悪を想定して大きく値引きを求めてきます。

窓の断熱

札幌では効く可能性のある工事です。一重の窓が残っている家では、買主が暖房費を心配します。ただし費用も相応にかかるため、売値との兼ね合いで判断してください。

和室を洋室にする

需要はありますが、費用がかかります。畳が傷んでいるだけなら、表替えで十分なことが多いです。床から作り替える必要があるかを見てから決めてください。

直さずに売るときの伝え方

先に伝えて価格に反映する

ここは直していません、その分を価格に反映しています。この言い方なら、買主は納得できます。隠して後から見つかると、値引きどころか契約が白紙に戻ることもあります。

見積もりを添える

直すのにいくらかかるかを、実際の見積もりで示せると強い材料になります。買主は、想像より安いと感じることが多いからです。わからないままだと、最悪を想定されます。

手を入れた部分も伝える

いつ何を直したかの記録を出してください。屋根を葺き替えた、給湯器を替えた、窓を二重にした。直していない部分と直した部分の両方を示すと、説明に筋が通ります。

売る前にやることのまとめ

1. 実際の成約データで、その築年数の相場を確認する
2. 直した場合と直さない場合の、両方の見込み額を聞く
3. 差が工事費を上回るかを計算する
4. 水回りの清掃、壁紙の部分補修、小さな不具合の修理から手を付ける
5. 庭木と外回りを整える
6. 給湯器や暖房が動くかを確認する
7. 直していない部分は、見積もりを添えて先に伝える
8. これまで手を入れた記録をまとめておく

いつ売り出すのがよいか

戸建て

札幌では4月から6月です。冬のうちに見積もりを取り、雪解けとともに手当てをして、春に売り出す。この流れが組みやすくなります。外回りの工事は、雪がある時期にはできません。

マンション

通年で売り出せます。専有部分の工事には管理規約の制限があるので、着手する前に管理会社へ確認してください。工事の届出が必要なことがあります。

よくあるご質問