人が亡くなった家を売るときの告知｜国交省ガイドラインと売り方

所有していた家やマンションで人が亡くなった。そのあとに売るとき、買主にどこまで伝える必要があるのか。価格にはどう影響するのか。

結論から言うと、法律上「事故物件」という決まった定義はありません。判断の目安になるのは、国土交通省が示したガイドラインです。そして売主として大事なのは、知っていることを隠さないことです。隠して売ると、あとから契約を解除されたり、損害賠償を求められたりすることがあります。

告知が必要かどうかの目安

国土交通省のガイドライン

令和3年（2021年）10月に、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。それまで判断の基準がなく、扱いがばらついていた部分を整理したものです。

原則として告げなくてよいとされる場合

• 老衰や病気による自然死
• 日常生活の中で起きた不慮の事故による死（転倒、階段からの転落、入浴中の事故、食べ物をのどに詰まらせた場合など）

これらは、どこの家でも起こり得ることとして扱われます。ただし、発見が遅れて特殊清掃などが行われた場合は、告げるべきものとされています。

告げるべきとされる場合

• 上記以外の原因による死
• 自然死や日常の事故であっても、発見が遅れて特殊清掃や大規模な改修が行われた場合

売買には期間の定めがない

賃貸については、おおむね3年を経過した場合は告げなくてよいという目安が示されています。一方、売買については期間の定めがありません。売買は金額が大きく、長く住む前提であるためです。

聞かれたら答える

ガイドラインの目安にかかわらず、買主から尋ねられた場合、その内容が判断に影響する重要なものであれば、伝えることになります。「聞かれなかったから言わなかった」は通りません。

隠して売るとどうなるか

契約不適合責任を問われる

買主が判断に影響する事実を知らされないまま契約した場合、契約の解除や、代金の減額、損害賠償を求められることがあります。引き渡しが終わったあとでも起こり得ます。

免責の取り決めがあっても効かない

契約で「売主は責任を負わない」と定めていても、売主が知っていて伝えなかったことについては免責されません。これは建物の不具合でも同じです。

近隣から伝わることが多い

実際のところ、隠しても近隣の方から買主に伝わることがほとんどです。あとから知られるほうが、話がこじれます。最初に伝えて、それを前提に価格を決めるほうが、結果として早く、もめずに終わります。

価格への影響

事情によって大きく違う

一律に「何割下がる」という決まりはありません。どういう事情だったのか、いつのことか、その部屋か建物内の別の場所か、リフォームや改修をしたかによって、買主の受け取り方は変わります。

土地として売れば影響が小さくなることがある

建物を取り壊して土地として売る場合、建物に関する事情の影響は小さくなります。ただし解体すると住宅用地の特例が外れ、翌年度から固定資産税が上がります。

買い手の層は狭くなる

気にしない方も一定数いますが、全体としては検討する人が減ります。そのぶん、売れるまでの期間が長くなる傾向があります。

売り方の選択肢

1. 事情を明らかにして、仲介で売る

価格を相場より抑えて売り出します。気にしない方、投資として買う方が相手になります。時間はかかりますが、買取より高くなることがあります。

2. 不動産会社に買い取ってもらう

内覧もなく、近隣に知られることもありません。期限がある場合や、そっと終わらせたい場合に向いています。価格は仲介より低くなります。

3. 解体して土地として売る

建物がなくなれば、買主の受け取り方は変わります。解体費と、上がる固定資産税を計算に入れて判断してください。

4. リフォームしてから売る

室内の印象は変わりますが、かけた費用がそのまま価格に乗るとは限りません。また、リフォームしても告知が不要になるわけではありません。

札幌で気をつけること

冬は発見が遅れやすい

ひとり暮らしの高齢の方が多い地域では、冬のあいだ人の出入りが減り、異変に気づくのが遅れることがあります。ご家族が遠方にお住まいなら、見守りのサービスや、定期的な連絡の取り決めをしておくと安心です。

特殊清掃と原状回復

特殊清掃が必要になった場合、床材や壁の下地まで交換が必要になることがあります。費用の見積もりは、複数の箇所を見てもらったうえで書面で取ってください。

賃貸で起きた場合

オーナーとして所有していた物件で起きた場合も、売却時の扱いは同じです。入居者の入れ替わりがあっても、売買では期間の定めがありません。記録を残しておいてください。

よくあるご質問