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2023/04/26
角地と旗竿地はなぜ価格が違うのか｜札幌では雪の差も効く
同じ広さ、同じ町内の土地でも、道路との接し方で価格が変わります。角地は高く、旗竿地は安い。これは感覚ではなく、建てられるものと使い勝手の差から来ています。
売る側として大事なのは、その差がどこから生まれているかを知ることです。説明できれば価格を守れますし、弱点がわかれば補う手も打てます。
札幌では、これに雪の要素が加わります。角地は雪の置き場が取りやすく、旗竿地は通路の除雪が毎年の負担になります。この違いは、買主の判断に直接効きます。
角地が高く評価される理由
建てられる面積が増えることがある
一定の条件を満たす角地では、建ぺい率が緩和される制度があります。同じ広さでも、建てられる建物が大きくなるということです。条件は自治体によって決まっているので、役所で確認してください。
日当たりと風通しがよい
二方向が道路なので、隣家に挟まれる面が減ります。札幌では、冬の日照が短いぶん、南側に窓を取れるかが実際の暮らしに効きます。明るい家は、写真でも実物でも印象がよくなります。
駐車と出入りがしやすい
車の出し入れが楽で、駐車の取り方にも選択肢が出ます。冬に前面道路の除雪で雪の壁ができても、もう一方から出られるのは大きな利点です。
雪を置く場所を取りやすい
二方向に面しているぶん、敷地の使い方に余裕が出ます。雪を寄せられる場所があると、排雪の費用がかかりません。札幌の買主が必ず見る点です。
角地の弱いところ
いいことばかりではありません。人通りと車の音が多く、視線も気になります。また、道路に面する長さが増えるぶん、除雪の範囲も広くなります。角に雪が積まれやすい場所もあります。
旗竿地が安く評価される理由
通路の部分が使いにくい
細長い通路は、建物を建てる面積に含まれても、実際には通り道にしかなりません。登記の面積のわりに、使える広さが小さくなります。ここが、坪単価が下がる一番の理由です。
工事の費用が上がる
通路が狭いと、重機や生コン車が入れません。手作業の割合が増え、建築費も解体費も高くなります。買主はこの分を計算に入れています。
接道の幅が足りないことがある
通路の幅が2メートルに満たないと、建て替えができません。あと数十センチ足りない、という土地が実際にあります。売る前に必ず測って確認してください。隣から買い足せば解決することもあります。
冬の除雪が負担になる
札幌では、ここが決定的です。市の除雪は通路の奥まで入りません。自分で毎日かくことになります。雪を置く場所もないため、排雪を頼むことになりがちです。年間の費用を示せると、買主が判断できます。
旗竿地にも利点はある
総額が抑えられる
同じエリアの整形地より安く買えます。その地域に住みたいが予算が届かない、という買主には現実的な選択肢です。中央区や円山のように土地の高い地域では、この意味が大きくなります。
道路から離れて静か
奥まっているぶん、車の音や人通りが気になりません。小さなお子さんがいる家庭では、道路に飛び出す心配が少ないことを利点と見る方もいます。
通路を駐車場に使える
幅があれば、通路の部分に車を停められます。縦に2台並べられる形なら、実質の駐車台数が確保できます。ただし、冬に雪が積もると1台になることも伝えてください。
固定資産税が小さい
評価額が低いぶん、買った後の負担が軽くなります。長く住むことを考える買主には、これも判断材料になります。
売るときの伝え方
寸法を数字で出す
旗竿地では、通路の幅と長さが最大の関心事です。間口が何メートル、通路の長さが何メートル。ここを書いておくと、問い合わせの質が上がります。書かないと、狭いのではと想像されます。
実際に何が建つかを示す
建築のプランを1つ作ってもらうと、買主の判断が早くなります。費用はかかりますが、売値の差に比べれば小さいことが多いです。角地なら、建ぺい率の緩和が使えるかも確認してください。
冬の状況を正直に書く
除雪を誰がやるのか、雪をどこに置くのか、排雪の費用はいくらか。札幌ではほぼ全員が聞く項目です。先に書いておけば、内覧の時間を他の説明に使えます。
写真は道路からの見え方も撮る
旗竿地では、通路の見え方が印象を左右します。雪のない時期に、道路から奥に向かって撮った写真を用意してください。実際より狭く見えないアングルを探してください。
売る前にやることのまとめ
- 実際の成約データで、そのエリアの相場を確認する
- 旗竿地なら、通路の幅を実際に測る
- 接道の条件を満たしているかを役所で確認する
- 角地なら、建ぺい率の緩和が使えるかを確認する
- 建ぺい率・容積率から、何が建つかを具体的にする
- 除雪を誰がやっているか、雪をどこに置くかを整理する
- 排雪を頼んでいるなら、年間の費用を出す
- 冬に実際に停められる台数を確認する
- 雪のない時期に、道路からの見え方も含めて写真を撮る
いつ売り出すのがよいか
戸建て・土地
札幌では4月から6月です。旗竿地はとくに、雪があると通路の幅も奥の広さも伝わりません。敷地の全体が見える時期に売り出してください。
測量が必要な場合
通路の幅が足りるかどうかが不明なら、先に測ってください。雪のない4月から11月でないと作業ができません。足りない場合、隣から買い足す交渉に時間がかかるため、早めに着手してください。
よくあるご質問
角地はなぜ高いのですか。
一定の条件を満たす角地では建ぺい率が緩和され、建てられる建物が大きくなることがあります。二方向が道路なので日当たりと風通しもよく、車の出入りもしやすくなります。
角地に弱点はありますか。
人通りと車の音が多く、視線も気になります。道路に面する長さが増えるぶん、除雪の範囲も広くなります。角に雪が積まれやすい場所もあります。
旗竿地はどれくらい安くなりますか。
エリアと通路の幅によって変わります。通路の部分が実質的に使えないこと、重機が入りにくく工事費が上がることが理由です。実際の成約データで、その地域の相場を確認してください。
旗竿地でも建て替えできますか。
道路に2メートル以上接していれば可能です。通路の幅が足りないと建て替えができません。あと数十センチ足りないという土地もあるので、売る前に必ず測ってください。
通路の幅が足りません。どうすればよいですか。
隣から必要な分だけ買い足せば解決することがあります。買い足す費用と、建てられるようになったときの価格の差を比べてください。多くの場合、買い足したほうが手取りが増えます。
旗竿地の冬はどうなりますか。
市の除雪は通路の奥まで入りません。自分で毎日かくことになり、雪を置く場所もないため排雪を頼むことになりがちです。年間の費用を示せると、買主が判断できます。
旗竿地にも利点はありますか。
同じエリアの整形地より総額が抑えられます。道路から離れて静かで、小さなお子さんがいる家庭では飛び出しの心配が少ない点を利点と見る方もいます。通路に車を停められる形もあります。
情報には何を書けばよいですか。
旗竿地なら、間口と通路の長さを数字で出してください。書かないと狭いのではと想像されます。冬の除雪と雪の置き場、実際に停められる台数も、札幌ではほぼ全員が聞く項目です。
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