三角形の土地、極端に細長い土地、20坪に満たない土地。整形で広い土地に比べると、同じエリアでも坪あたりの評価は下がります。ただし、下がる理由がわかれば、手の打ちようがあります。
評価が下がるのは、建てられる建物が制限されるからです。逆に言えば、その土地に合う建て方ができる買主に届けば、価格は変わります。誰に向く土地なのかを整理してから売り出してください。
狭い土地や変形地は、実際に建てられる建物の例を示せると反応が変わります。建築のプランを1つ作ってもらう費用は、売値の差に比べれば小さいことが多いです。
建ぺい率と容積率の上限まで使えない土地があります。三角形や台形では、四隅を使い切れず、実際に建つ面積が計算上の上限より小さくなります。その分だけ、坪あたりの評価が下がります。
敷地が狭いと、資材の置き場も、作業の足場も確保しにくくなります。重機が入れなければ手作業が増え、建築費が上がります。買主はこの分を計算に入れています。
細長い土地では、部屋の並びが一列になりがちです。札幌では、これに加えて日照と雪の問題が出ます。南側に窓を取れるか、雪を落とす向きが確保できるかが問われます。
札幌では致命的になり得ます。車を停められない、冬に停められない土地は、実需の買主から外れます。敷地内に取れない場合、近くに月極があるかまで調べておいてください。
坪単価は下がっても、面積が小さければ総額も小さくなります。そのエリアに住みたいが予算が届かない、という買主には現実的な選択肢になります。中央区や円山のように土地の高い地域では、この意味が大きくなります。
買った後の負担が軽くなります。庭の手入れも、除雪の量も少なくて済みます。札幌では、除雪の手間が少ないことを利点と感じる方が実際にいます。
変形地でも、2方向が道路に接していれば、建て方の幅が広がります。日当たりも風通しもよくなり、駐車の取り方にも選択肢が出ます。この条件があるなら、はっきり打ち出してください。
自分の土地と一体にできるなら、他の買主より高く評価できます。狭い土地ほど、この可能性を先に確認する価値があります。
建ぺい率、容積率、高さの制限、斜線の制限。これらを当てはめて、どれくらいの建物が建つのかを具体的にしてください。3階建てにすれば必要な床面積が取れる、という土地もあります。
道路に2メートル以上接しているか。旗竿地では、通路の幅が足りないことがあります。足りない場合、隣から少し買い足せば解決することもあります。
変形地では、登記の面積と実測が違うことがよくあります。形が複雑なほど、測り方で差が出ます。確定測量図があれば、それ自体が強みになります。
擁壁が必要になると、費用が大きく変わります。札幌では、凍上で擁壁が傷んでいることがあります。状態を確認しておいてください。
総額を抑えたい、駅の近くがよい、学校区を変えたくない。条件を優先する買主には、広さの不利より立地の利点が勝ちます。建てられる建物の例を示せると、判断が進みます。
限られた敷地に建てる経験を持つ会社があります。難しい土地ほど、扱いに慣れた相手のほうが話が早く進みます。
前述のとおり、一番高く評価できる可能性があります。庭を広げたい、駐車場にしたい、将来の建て替えで一体にしたい。まず声をかけてみる価値があります。
建物を建てなくてよい用途なら、形の不利が小さくなります。札幌では、雪を置く場所としての需要もあります。建てられないとあきらめる前に、別の使い道を考えてください。
札幌では4月から6月です。形が複雑な土地ほど、雪があると広さも形も伝わりません。敷地の全体が見える時期に、道路からの見え方も含めて写真を撮ってください。
雪のない4月から11月でないと作業ができません。変形地は測量に時間がかかることがあるため、春に着手して初夏に売り出す形が組みやすくなります。
建ぺい率や容積率の上限まで使い切れず、実際に建つ面積が小さくなるためです。また、敷地が狭いと重機が入りにくく、建築費も上がります。買主はこの分を計算に入れています。
形だけを理由に売れなくなることはありません。総額が抑えられる点を利点と見る買主もいます。ただし、接道の条件を満たしていない場合は、買主が大きく限られます。
その土地に実際に何が建つのかを具体的に示すことです。建築のプランを1つ作ってもらう費用は、売値の差に比べれば小さいことが多く、買主の判断が早くなります。
駐車スペースです。冬でも実際に停められるかが問われます。敷地内に取れない場合は、近くの月極の空き状況まで調べておくと、買主が判断しやすくなります。
形が複雑なほど、登記の面積と実測がずれやすくなります。確定測量図があれば、それ自体が強みになります。札幌では雪のない4月から11月しか作業ができません。
有力な選択肢です。自分の土地と一体にできるなら、他の買主より高く評価できます。庭を広げたい、駐車場にしたい、将来の建て替えで一体にしたいという動機があります。
駐車場、資材置き場、雪を置く場所としての需要があります。建物を建てなくてよい用途なら、形の不利が小さくなります。あきらめる前に、別の使い道を考えてください。
2方向が道路に接していれば、建て方の幅が広がります。日当たりも風通しもよくなり、駐車の取り方にも選択肢が出ます。変形地でも、この条件があるならはっきり打ち出してください。
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