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2023/04/26
共有持分だけを売る前に｜価格が下がる理由と、先に試す3つの方法
兄弟3人で相続した実家。売りたいのは自分だけで、他の2人は動かない。この場合、自分の持分だけを売ることは法律上できます。他の共有者の同意も要りません。
ただし、持分だけを買う一般の買主はほとんどいません。買っても自由に使えず、他の共有者との話し合いが必要になるからです。買うのは、そうした状況を承知した専門の業者に限られます。当然、価格は大きく下がります。
持分を売ることは、最後の手段です。まず、他の共有者と話し合って全体を売る道を探ってください。全体で売るほうが、全員の手取りが大きくなります。
持分だけでできること・できないこと
自分の持分を売ることはできる
他の共有者の同意は不要です。持分は自分の財産なので、処分する自由があります。登記も、自分の持分についてだけ移すことができます。
不動産全体を売ることはできない
建物や土地そのものを売るには、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば、全体の売却は進みません。ここが、持分の売却との決定的な違いです。
使い方を変えることもできない
建て替える、大きく改装する、長期で貸す。これらにも同意が必要です。持分を持っているだけでは、自由に使えません。だから、持分を買う一般の買主がいないのです。
先に試したい3つの方法
1. 他の共有者に買い取ってもらう
一番すっきりする方法です。買う側は、その不動産を単独で持てるようになります。価格は、全体の価値に持分の割合を掛けた額が出発点になります。第三者に売るより高くなるのが普通です。
2. 全体を売って代金を分ける
誰も住まない実家なら、これが一番手取りが大きくなります。全体として売れるため、持分だけを売る場合より価格がはるかに高くなります。まずこの道を探ってください。
3. 共有物分割の話し合い
土地であれば、分筆して分けられる場合があります。ただし、分けた後の土地が接道の条件を満たすかを確認してください。建てられない土地になっては意味がありません。
話し合いがまとまらない場合、裁判所に共有物分割を求める手続きがあります。時間と費用がかかりますが、持分を安く売るより結果がよいことがあります。弁護士にご相談ください。
持分を売るとどうなるか
価格が大きく下がる
全体の価値に持分の割合を掛けた額より、かなり低くなります。買った側も自由に使えず、他の共有者と交渉する手間を負うからです。その手間とリスクの分が差し引かれます。
他の共有者との関係が変わる
知らない業者が共有者として入ってくることになります。残された共有者は、その業者と持分の買い取りや分割の交渉をすることになります。親族の関係が壊れる原因になり得ます。
先に他の共有者に声をかけるのが筋
法律上の義務ではありませんが、第三者に売る前に、他の共有者に買い取る意思があるかを確認してください。同じ値段なら、共有者に売るほうが後の問題が起きません。
持分の売却でも税金はかかる
利益が出れば譲渡所得の申告が必要です。取得費は、買ったときの金額に持分の割合を掛けて計算します。相続で取得した場合は、亡くなった方の取得費を引き継ぎます。詳しくは税理士か税務署にご確認ください。
共有のまま持ち続ける負担
固定資産税は分けて来ない
納税通知は代表者に1通届きます。実際には誰が払うのか、持分に応じて精算するのかを決めていないと、そこでもめます。一人が立て替え続ける形になっていることがよくあります。
管理の手間が一人に寄る
札幌では、空き家の冬越しに手間がかかります。除雪、水抜き、屋根の雪。近くに住む人が全部やることになり、不公平感が生まれます。費用の分担を決めておいてください。
次の相続で共有者が増える
共有者の誰かが亡くなると、その持分がさらに分かれます。3人の共有が、次の代で6人、その次で十数人になることが実際にあります。そうなると、全体を売ることは事実上できなくなります。
建物は傷んでいく
話し合いが長引くほど、建物の状態は悪くなります。札幌では、除雪されない家は1シーズンで物置が潰れることもあります。売値が下がり、解体費が上がります。
売る前にやることのまとめ
- 登記事項証明書を取り、誰が何割の持分を持っているかを確認する
- 実際の成約データで、全体としての相場を確認する
- 全体を売った場合、自分の取り分がいくらになるかを計算する
- その数字を共有者に示して、全体で売る話し合いをする
- まとまらなければ、他の共有者に持分を買い取る意思があるか聞く
- 土地なら、分筆して分けられるかを検討する
- それでも進まない場合、弁護士に共有物分割の相談をする
- 持分を第三者に売るのは、最後の手段と考える
いつ売り出すのがよいか
全体を売る場合
札幌では4月から6月です。共有者全員の合意を取るのに時間がかかるため、年明けから話し合いを始めて春に売り出す形が組みやすくなります。遠方の共有者がいる場合は、さらに余裕を見てください。
分筆する場合
測量が必要になるため、雪のない4月から11月でないと作業ができません。分筆の登記まで含めると数か月かかります。冬の間に話をまとめ、春に着手する流れになります。
よくあるご質問
自分の持分だけを売れますか。
売れます。他の共有者の同意も要りません。ただし、持分だけを買う一般の買主はほとんどおらず、専門の業者に限られます。価格は大きく下がります。
持分を売ると、いくらくらいになりますか。
全体の価値に持分の割合を掛けた額より、かなり低くなります。買った側も自由に使えず、他の共有者と交渉する手間を負うためです。
他の共有者が売却に反対しています。
まず、全体を売った場合の自分の取り分がいくらになるかを数字で示してみてください。持分だけを売るより、全員の手取りが大きくなることを理解してもらうのが近道です。
共有者に買い取ってもらうことはできますか。
できます。一番すっきりする方法です。買う側は単独で持てるようになり、売る側も第三者に売るより高くなるのが普通です。まずこの話をしてください。
話し合いがまとまりません。
裁判所に共有物分割を求める手続きがあります。時間と費用がかかりますが、持分を安く売るより結果がよいことがあります。弁護士にご相談ください。
持分を第三者に売ると、どうなりますか。
知らない業者が共有者として入ってきます。残された共有者は、その業者と買い取りや分割の交渉をすることになります。親族の関係が壊れる原因になり得ます。
共有のまま持ち続けるとどうなりますか。
共有者の誰かが亡くなると持分がさらに分かれ、次の代で人数が倍になっていきます。そうなると全体を売ることは事実上できなくなります。建物も傷み続けます。
持分を売った場合、税金はかかりますか。
利益が出れば譲渡所得の申告が必要です。取得費は、買ったときの金額に持分の割合を掛けて計算します。相続で取得した場合は、亡くなった方の取得費を引き継ぎます。税理士か税務署にご確認ください。
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