先に結論です。不動産を売るときに使える特例は複数あり、どれを選ぶかで手取りが数百万円変わります。しかも併用できない組み合わせがあるため、売ってから考えるのでは遅いことがあります。
ここでは、札幌の売却でよく出てくる特例を一覧にします。自分がどれに当てはまりそうかの見当をつけて、そのうえで税理士に確認するという使い方をしてください。
自分が住んでいた家を売ったとき、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。所有期間の長さは問いません。住まなくなってから3年目の年末までに売ることが条件です。札幌の一般的な自宅の売却では、これでほとんど税金が消えます。
所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合、通常より低い税率が使えます。3,000万円控除と併用できるのが大きな利点です。控除で引ききれない利益が出たときに効きます。
相続した実家を売るとき、要件を満たせば使えます。昭和56年5月31日以前の建物、亡くなった方が一人で住んでいたこと、取り壊すか耐震改修すること、相続から3年目の年末までに売ること。
相続税を納めた方が、その一部を取得費に加算できる制度です。相続の開始から3年10か月以内に売ることが要件です。
マイホームを売って新しいマイホームに買い換える場合、課税を将来に繰り延べられます。税金が消えるわけではなく、次に売るときに精算します。
マイホームを売って損が出て、新しいマイホームを住宅ローンで買った場合、その損失を給与所得などと相殺できます。相殺しきれない分は、翌年以降3年間繰り越せます。
買い換えない場合でも、住宅ローンの残高が売却価格を上回っているときに使える制度です。オーバーローンの状態で売る方に効きます。
札幌の郊外で20年以上前に建てた家は、売却で損が出ることが珍しくありません。損失の特例は、住宅ローン控除と併用できるのも利点です。売って損だったで終わらせず、申告してください。
とくに1番目は、買い替えを考えている方が必ずぶつかります。売却益に対する税額と、住宅ローン控除で受けられる総額を比べて選んでください。
3,000万円控除。所有期間が10年を超えていれば軽減税率も。買い替えなら、住宅ローン控除とどちらが有利かを比べる。
相続空き家の3,000万円控除か、取得費加算のどちらか。要件と期限を先に確認する。
使える特例は限られる。取得費と譲渡費用を漏らさず計上し、売る年を組み立てる。事業用なら買換えの特例を検討。
損失の繰越控除が使えるか確認する。住宅ローン控除と併用できる。
建物を壊してから売る場合、期限の制約がある。取り壊す前に、特例が使えるかを確認する。
どの特例も、確定申告をしなければ適用されません。控除の結果として税額がゼロになる場合でも、申告が必要です。申告しないと、後から課税されます。
売ってしまってからでは、選べる道が減ります。とくに解体の時期、売る年、買い替えの順番は、あとから変えられません。
特例の要件、適用の可否、税額の計算は、税理士または税務署にご確認ください。制度は毎年のように改正されます。ここでは相談の入口として、どの制度を調べればよいかを整理しています。
まず物件の種類を整理してください。自分が住んでいた家、相続した実家、投資用や別荘で、使える制度が変わります。そのうえで期限を数えて、税理士に確認してください。
3,000万円特別控除です。所有期間が10年を超えていれば軽減税率も併用できます。札幌の一般的な自宅の売却では、これでほとんど税金が消えます。
3,000万円控除と住宅ローン控除は併用できません。売却益に対する税額と、住宅ローン控除で受けられる総額を比べて選んでください。
損失の繰越控除が使えることがあります。給与所得などと相殺でき、相殺しきれない分は翌年以降3年間繰り越せます。住宅ローン控除と併用できるのも利点です。
相続空き家の3,000万円特別控除か、取得費加算の特例のどちらかです。併用はできないので、両方で計算して有利なほうを選んでください。
必要です。どの特例も、確定申告をしなければ適用されません。申告しないと、後から課税されます。
選べる道が減ります。解体の時期、売る年、買い替えの順番は、あとから変えられません。売る前に相談してください。
使える制度は限られます。取得費と譲渡費用を漏らさず計上し、売る年を組み立てることが中心になります。事業用なら買換えの特例を検討してください。
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