「まだ住宅ローンが残っているけど、家を売ることはできるの？」と悩まれているお客様は多くいらっしゃいます。
結論からお伝えすると、ローン残債がある状態でも家の売却は可能です。ただし、残債額と売却価格の関係によって手続きの内容が大きく変わります。
このページでは、札幌で家の売却をご検討中のお客様に向けて、ローン残債がある場合の具体的な対処法と流れをわかりやすく解説します。
住宅ローンが残っている家を売却するには、原則として売却と同時にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、金融機関がローンの担保として不動産に設定する権利のことです。この抵当権が残ったままでは、買主への所有権移転ができません。
売却代金でローンを返済し、同時に抵当権を抹消するという流れが基本となります。
売却できるかどうかは、売却価格とローン残債のどちらが大きいかによって決まります。大きく2つのパターンがあります。
アンダーローンであれば通常の売却手続きで問題なく進められます。オーバーローンの場合は追加の資金調達や別の解決策が必要です。
売却価格がローン残債を上回るアンダーローンの場合、比較的スムーズに売却を進められます。
基本的な流れは通常の不動産売却と同じですが、決済日に金融機関との連携が必要になります。
具体的な手順は以下のとおりです。
決済当日に「売却代金の受取・ローン返済・抵当権抹消・所有権移転」がほぼ同時に行われます。
一括返済には繰上返済手数料がかかるケースがあります。金融機関によって異なりますが、一般的に数千円〜約3万円程度が目安です。
固定金利の場合は違約金が発生することもあるため、事前に金融機関へ確認しておくことをお勧めします。
詳しい売却の流れについては、戸建ての売却ページもあわせてご覧ください。
ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンは、追加資金の準備か別の手段が必要になります。
札幌では、購入から数年しか経過していない物件や、価格が下落したエリアの物件でオーバーローンになるケースが見られます。
主な解決策は3つあります。それぞれの特徴を確認しましょう。
どの方法が最適かは、残債の金額・収入状況・今後の住まいの計画によって異なります。
当社では、お客様のご状況をお伺いしたうえで最適な方法をご提案しております。無料相談をお気軽にご利用ください。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の同意を得て抵当権を解除してもらい売却する方法です。
競売よりも高い価格で売却できるケースが多く、精神的・経済的な負担を軽減しやすい方法です。
任意売却のメリットとデメリットを整理します。
任意売却後も残った債務は引き続き返済義務が残ります。弁護士や専門家と連携して進めることが重要です。
北海道・札幌の不動産市場は近年、地下鉄沿線や市街地エリアを中心に価格上昇が続いています。
2026年現在、JR沿線の戸建て物件でも需要が高まっており、売却価格が購入時を上回るケースも増えています。
札幌市内における戸建て売却価格の目安（2026年時点）は以下のとおりです。
購入時のローン残債と現在の市場価格を比較することが、売却判断の第一歩です。
道内の住宅購入における平均ローン借入額は、近年約2,500万〜3,000万円といわれています。
購入から10〜15年が経過した物件ではローン残債が1,000万円台になっているケースも多く、アンダーローンで売却できる可能性が高まっています。
まずは無料査定で現在の売却価格を確認することをお勧めします。売却の方法と費用についてのページもあわせてご参照ください。
ローン残債がある状態で家の売却を進める前に、確認しておくべき重要なポイントがあります。
準備不足のまま進めると、手続きが止まったり余計なコストが発生したりすることがあります。
当社では、これらの確認事項を一緒に整理する無料相談を承っております。
お気軽にお問い合わせページからご連絡ください。
A: ローン残債の金額にかかわらず、売却手続き自体は可能です。売却代金でローンを完済できない「オーバーローン」の場合は、自己資金での補填・住み替えローン・任意売却のいずれかの方法が必要になります。
まずは現在の残債額と売却査定価格を比較することが重要です。当社の無料査定で現在の売却価格をご確認ください。
A: 自己資金が用意できない場合は、任意売却という方法があります。金融機関と交渉し、残債が残ったままの状態で売却を認めてもらう手続きです。
任意売却は競売に比べて高い価格で売却できるケースが多く、引越し費用を確保できることもあります。専門家への相談をお勧めします。
A: 一般的に、査定依頼から売却完了まで3〜6ヶ月程度が目安です。需要が高い地下鉄沿線や市街地エリアでは、より短期間で売却できるケースも少なくありません。
ローン残債がある場合も手続き期間は大きく変わりませんが、金融機関との連絡調整が必要なため、早めに動き出すことをお勧めします。
A: マイホームの売却には「3,000万円の特別控除」という税制優遇措置があります。売却益が3,000万円以内であれば、譲渡所得税がかからないケースがほとんどです。
ただし、適用条件があるため、詳しくは税務署や税理士にご確認ください。当社でも売却に関する基本的な情報提供は無料で行っております。
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