結論から書きます。地目は、その土地が今どう使われているかを示すもので、価格そのものを決めるわけではありません。大事なのは、その場所に建物が建てられるかどうか、そして水道と下水がつながるかどうかです。地目が雑種地でも、市街化区域で接道があれば普通の宅地と同じように売れます。
逆に、地目が宅地でも、市街化調整区域で建て替えの許可が下りない土地は、買主が限られます。地目だけを見て判断しないでください。まずは用途地域と接道、それから地目の順で確認します。
登記簿の表題部に書かれています。全部で23種類ありますが、住宅の売買でよく出てくるのは次の6つです。
地目と現況が一致していない土地は、非常に多くあります。家が建っているのに地目が畑のまま、駐車場にしているのに山林のまま。相続した土地では、ほぼ必ずどこかがずれています。売る前に登記簿を取って確認してください。
地目が田または畑のままだと、現況が宅地でも農地法の手続きが必要になることがあります。農業委員会の判断によりますが、手続きには1か月から数か月かかります。買主にとっては、いつ引き渡されるかわからない状態になります。
金融機関は、登記簿と現況が一致していることを前提に審査します。地目が山林や原野のままだと、宅地としての担保評価が出ないことがあります。
課税上の地目は、市が現況をもとに決めます。登記は畑でも、宅地として課税されていることがあります。納税通知書と登記簿の地目が違っていても、間違いではありません。
費用は4万円から6万円程度、期間は2週間から1か月です。農地転用が絡むと、数か月に伸びます。
雑種地は、駐車場、資材置場、太陽光発電設備の敷地などに使われています。地目としてはあいまいですが、売却の難しさは場所によって大きく違います。
接道があり、上下水道が引けるなら、宅地とほぼ同じ評価になります。買主が家を建てるなら、地目を宅地に変えることになります。
原則として建物を建てられません。買主は、資材置場、駐車場、農業関連の用途などを想定することになり、価格は大きく下がります。ただし、既存の建物があって一定の要件を満たす場合、建て替えが認められることがあります。札幌市の担当課で確認してください。
清田区、手稲区、南区、北区の郊外に多く見られます。かつて農地や山林だった土地が、資材置場や駐車場として使われてきたものです。周囲に住宅が建っていても、その土地だけ建てられないということがあります。
市街化区域か調整区域かは、札幌市の都市計画情報で確認できます。これが価格にもっとも大きく効く要素です。地目より先に、ここを確認してください。
相続で山林や原野を引き継ぎ、どこにあるかもわからないという相談は少なくありません。北海道では、原野商法で売られた土地が今も残っています。
道がない山林は、取引の相手が見つかりにくいのが現実です。隣接地の所有者、林業の事業者、太陽光の事業者などが候補になります。買い手がどうしても見つからない場合、一定の要件を満たせば、相続した土地を国に引き取ってもらう制度を利用できることがあります。要件は厳しく、負担金も必要です。法務局にご確認ください。
原野商法の二次被害にご注意ください。売れないはずの土地について、買いたい人がいる、測量費用を先に払ってほしいと持ちかけられる手口があります。先にお金を求められたら、その場で契約せず、法務局か消費生活センターにご相談ください。
必ずしも変える必要はありません。判断の目安は次のとおりです。
最後の点を誤解している方が多くいます。地目変更は、土地の使い方を変えたことを登記に反映する手続きです。畑のままの土地を、登記だけ宅地にすることはできません。
当社では、雑種地、山林、原野、地目と現況がずれている土地も買い取っています。地目変更や農地転用の手続きは当社側で進めます。まずは今の状態でいくらになるかをご確認ください。
地目変更と登記は土地家屋調査士に、農地の手続きは農業委員会に、建築の可否は札幌市の担当課にご確認ください。ここでは売却実務での確認事項を整理しています。
地目そのものより、市街化区域か調整区域か、接道があるか、上下水道が引けるかで決まります。市街化区域で接道があれば、宅地とほぼ同じ評価になります。
農地法の手続きが必要になることがあり、売買に時間がかかります。買主の住宅ローンでも指摘されるため、売る前に地目変更を検討してください。
土地家屋調査士に依頼して4万円から6万円程度、期間は2週間から1か月です。農地転用が絡むと数か月に伸びます。
間違いではありません。課税上の地目は市が現況をもとに決めるため、登記が畑でも宅地として課税されていることがあります。
できません。地目変更は土地の使い方が変わったことを登記に反映する手続きです。実態がなければ変更できません。
名寄帳と公図で場所と広さを特定してください。そのうえで、道路から入れるか、用途の制限はどうかを市町村に確認します。隣接地の所有者が買い手になることもあります。
一定の要件を満たせば、相続した土地を国に引き取ってもらう制度を利用できることがあります。要件は厳しく負担金も必要です。法務局にご確認ください。
その場で契約しないでください。原野商法の二次被害の手口として知られています。法務局か消費生活センターにご相談ください。
まずは今の相場だけでも確かめておきませんか
名前も電話番号も入力せずに、実際の成約データから相場が60秒でわかります。
詳しくは 市街化調整区域の売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
あわせてご覧ください
同じテーマの記事