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2023/04/26
液状化の可能性がある土地を売る｜資料の出し方と価格（札幌）
札幌でも、2018年の地震のときに清田区里塚などで地盤が大きく動きました。以来、買主は地盤を気にして家を見るようになっています。液状化の可能性がある土地を売るときは、隠すのではなく、調べた内容をきちんと出したほうが結果的に早く決まります。
大事なのは、液状化の可能性がある地域だから売れない、ではないということです。実際には同じ区域内でも売れています。差がつくのは、地盤の情報をどこまで用意できているかと、価格の付け方です。
地盤の評価は専門的な判断が必要です。このページは売却の進め方の説明であり、個別の土地の安全性を判断するものではありません。詳しい調査は地盤調査の専門会社にご依頼ください。
液状化が起きやすいとされる土地
もともと水があった場所
旧河道、沼地、池を埋めた土地、海や川のそばの砂地などは、地下水位が高く砂の層があるため、揺れによって地盤が液状になりやすいとされています。
盛土で造成した土地
谷や沢を埋めて平らにした宅地では、盛土部分と切土部分で揺れ方が変わります。札幌の郊外の造成地には、こうした成り立ちの場所があります。古い地形図と今の住宅地図を見比べると、おおよその成り立ちがわかります。
ハザードマップで確認できる
札幌市が公開している地震の被害想定やハザードマップで、揺れやすさや液状化の可能性がある区域を確認できます。買主も同じ資料を見ているので、売る側も内容を把握しておいてください。
売るときに用意しておく資料
建てたときの地盤調査報告書
2000年以降に建てた家であれば、着工前に地盤調査をしているのが通常です。報告書があれば、地盤の強さがどう判断され、改良工事をしたかどうかがわかります。買主にとって一番はっきりした材料になります。
地盤改良の記録と保証書
柱状改良や表層改良をしている場合、その記録と保証書を探してください。保証が引き継げる場合もあり、買主の判断が変わります。
これまでの被害の有無
過去の地震で建物や外構に被害があったか、なかったか。あったなら、どう直したか。ここを正直に伝えることが、後々のトラブルを避ける一番確実な方法です。
知っていて伝えなかった不具合は、引き渡し後に責任を問われます。地盤や過去の被害は、書面で伝えたうえで価格に反映させるほうが、結果的に安全です。
買主が気にすること
住宅ローンが通るか
地盤が理由で融資が通らないというケースは多くありませんが、建物に傾きがある場合は評価が下がることがあります。傾きの有無は、水平器で測って数値にしておくと説明しやすくなります。
地震保険の扱い
地震保険は地域と建物の構造で保険料が決まります。液状化の可能性があるかどうかで保険料が個別に変わるものではありません。この点を正しく伝えておくと、買主の不安が減ることがあります。
建て替えのときに費用がかかるか
土地として買う人は、建てるときの地盤改良費を気にします。近隣で改良工事がどの程度必要だったかがわかると、買主は予算を立てやすくなります。
価格の付け方
同じ区域内の成約事例で見る
ハザードマップの区域に入っているからといって、一律にいくら下がるというものではありません。同じ区域の中で実際にいくらで成約しているかを見るのが確実です。思ったほど差が出ていないこともあります。
改良済みなら、それを価格に反映する
地盤改良をしている土地は、買主が建て替えるときの費用が減るわけではありませんが、現在の建物に対する安心材料になります。報告書があることを前提に価格を組み立ててください。
最初から下げすぎない
不安から大きく下げて売り出すと、資料を見れば納得できる買主にとっても「何かあるのでは」と映ります。資料をそろえて、相場に沿った価格から始めるほうが結果がよくなります。
札幌で売るときの季節の問題
雪の下では地盤の話ができない
12月から3月は敷地が雪に覆われ、外構の状態も地面の様子も見えません。地盤を気にする買主ほど、自分の目で確かめたがります。雪が解けてからのほうが、話が具体的に進みます。
春先は地面の状態がわかりやすい
雪解けの直後は、地面の沈み込みや外構のずれが見える時期です。不利に見えるかもしれませんが、実際の状態を見てもらったうえで納得して買ってもらうほうが、引き渡し後のトラブルが減ります。
冬は調査そのものができない
地盤調査や測量は、地面が凍っている時期にはできません。資料を用意してから売り出したい場合は、雪が解ける4月以降を見込んで準備してください。
売る前にやることのまとめ
- 札幌市のハザードマップで、その土地がどの区域にあたるかを確認する
- 建てたときの地盤調査報告書を探す
- 地盤改良をしている場合、記録と保証書を探す
- 過去の地震で被害があったか、直した記録があるかを整理する
- 建物に傾きがないか、水平器などで実際に測ってみる
- 外構や基礎にひび割れがないかを確認し、写真に残す
- 古い地形図で、その土地の成り立ちを確認する
- 同じ区域内での成約事例を調べ、価格の目安を作る
- 伝えるべき内容を書面にまとめ、不動産会社と共有する
- 調査が必要なら、地面が出ている時期に手配する
いつ売り出すのがよいか
戸建て・土地の場合
札幌では雪が解けて敷地の形・境界・地面の状態が見える4月から6月に買主が一番動きます。地盤を気にする買主ほど現地を自分の目で確かめたがるため、この時期に売り出しを合わせられると話が進みやすくなります。12月から3月は地面が見えず、地盤の説明そのものが難しくなります。
マンションの場合
マンションは建物全体で地盤に対応しているため、戸建てほど個別の地盤が問題になりません。2月から3月の異動の時期と、9月から10月に問い合わせが増えます。大規模な修繕の履歴がわかる資料を用意しておくと安心材料になります。
よくあるご質問
ハザードマップの区域に入っていると売れませんか。
売れないということはありません。同じ区域内でも実際に成約しています。差がつくのは、地盤の資料をどこまで用意できているかと、価格の付け方です。
地盤調査報告書が見つかりません。
2000年より前に建てた家では、そもそも調査をしていないことがあります。ない場合は「ない」と正直に伝えたうえで、過去の被害の有無や建物の傾きの実測値など、代わりになる材料を用意してください。
過去に地震で被害がありました。伝えなければいけませんか。
伝えてください。知っていて伝えなかった不具合は、引き渡し後に責任を問われます。修理の記録と合わせて書面で伝え、価格に反映させるほうが安全です。
液状化の可能性があると、地震保険は高くなりますか。
地震保険の保険料は地域と建物の構造で決まります。液状化の可能性によって個別に変わるものではありません。
建物が少し傾いている気がします。
水平器などで実際に測って数値にしておいてください。感覚のまま伝えるより、数値のほうが買主も判断しやすく、話が具体的に進みます。
地盤改良をしてから売ったほうがよいですか。
既に建物が建っている状態で改良をするのは費用がかかりすぎることが多く、現実的ではありません。資料をそろえて説明するほうが、費用対効果は高くなります。
冬に地盤の調査はできますか。
地面が凍っている時期は調査も測量もできません。資料を用意してから売り出したい場合は、雪が解ける4月以降を見込んで準備してください。
価格はどのくらい下げるべきですか。
一律の目安はありません。同じ区域内で実際にいくらで成約しているかを見るのが確実です。当社の査定ツールでは、成約データから概算額をご確認いただけます。
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詳しくは 地盤が心配な土地の売り方 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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