アパートを相続したら｜引き継ぐか売るか、直後にやる手続き

親が持っていたアパートや貸家を相続した。経営を引き継ぐのか、売るのか。入居者がいるぶん、普通の住宅より判断が難しくなります。

結論から言うと、判断の軸は「自分が管理を続けられるか」「次の大きな修繕を負担できるか」「相続人が複数いるか」の3つです。そして、引き継ぐと決めた場合にも、期限のある手続きがいくつかあります。順に見ていきます。

相続した直後にやること

賃貸借契約は自動で引き継がれる

入居者との契約は、相続によってそのまま引き継がれます。契約を結び直す必要はありません。敷金の返還義務も引き継ぎます。

入居者への通知

名義変更が済んだら、貸主が変わったことと、賃料の新しい振込先を通知します。管理会社に任せている場合は、管理会社から案内してもらえます。

管理会社との契約

管理委託契約も引き継がれます。内容と費用を確認し、続けるか見直すかを決めてください。親の代から長く続いている場合、条件が現在の相場と離れていることがあります。

火災保険の名義

建物の火災保険と施設賠償の保険。名義を変えておかないと、いざというときに支払いを受けられないことがあります。保険会社に連絡してください。

準確定申告は4か月以内

亡くなった方に家賃収入があった場合、相続人が代わりに申告します。期限は相続開始を知った日の翌日から4か月以内。忘れやすい手続きです。

その年の不動産所得は自分で申告する

相続した日以降の家賃収入は、引き継いだ相続人の所得になります。翌年の確定申告が必要です。減価償却は、亡くなった方の取得価額と経過年数を引き継いで計算します。

借入が残っている場合

債務も相続する

アパートローンが残っていれば、その返済義務も相続します。金融機関に連絡し、承継の手続きが必要です。

団体信用生命保険の有無

加入していれば、亡くなった時点で債務が消えることがあります。まず契約内容を確認してください。事業用の融資では加入していないことも多くあります。

債務のほうが多い場合

建物の状態が悪く、空室が多く、借入が残っている。この場合は相続放棄も選択肢になります。期限は自分が相続人になったことを知った日から3か月です。ただし、放棄する前に「本当に売れないのか」を確かめてください。

引き継ぐか、売るか

引き継ぐほうが向いている場合

• 駅やバス停に近く、入居が安定している
• 築年数が浅く、当面の大きな修繕がない
• 家賃収入から経費と返済を引いても、手元に残る
• 近くに住んでいて、管理会社とやり取りできる
• 相続人が1人、または方針が一致している

売るほうが向いている場合

• 築年数が古く、次の大規模修繕が見えている
• 空室が埋まらなくなってきた
• 遠方に住んでいて、現地の管理ができない
• 相続税の納税資金が必要
• 相続人が複数いて、共有で持つことになる

共有で持つのは避ける

兄弟で共有にすると、修繕をするにも、家賃を変えるにも、売るにも話し合いが要ります。誰が管理の手間を負うのか、収入をどう分けるのかで、必ずもめます。次の相続で持分がさらに細かく分かれます。

誰も引き継ぐ意思がないなら、売って現金で分けるほうが後を引きません。

引き継ぐなら、数字を作り直す

1. レントロールを作る／各室の家賃、敷金、契約期間、入居時期
2. 年間の収支を出す／家賃収入から、固定資産税、管理費、修繕費、除雪費、共用部の光熱費、返済を引きます
3. 修繕の見通しを立てる／外壁、屋根、給湯器、受水槽。いつ、いくらかかるか
4. 売った場合の金額と比べる／持ち続けた場合の10年分と、いま売った場合を並べます

4を飛ばして「親から引き継いだものだから」と続けてしまうのが、いちばん多いパターンです。数字を出したうえで続けると決めるなら、それは納得のいく判断になります。

相続税の評価は低い

人に貸している建物と、その敷地は、借りている人の権利がある分だけ評価が下がります。さらに小規模宅地等の特例（貸付事業用）で、200平方メートルまで50%減らせる場合があります。

ただし相続開始前3年以内に貸し始めたものは、原則としてこの特例の対象外です。また、この特例を使う場合、相続税の申告期限まで貸付事業を続け、所有し続けることが条件になります。期限前に売ると使えなくなります。

札幌のアパートで見られる点

除雪と排雪が毎年かかる

敷地内の除雪、排雪、ロードヒーティングの燃料費。駐車場が広いほど負担が重く、実質利回りを押し下げます。引き継ぐなら、この費用を年間の収支に必ず入れてください。

3月の入退去で数字が変わる

進学と転勤で3月に人が動きます。この時期を過ぎて空いた部屋は、次の春まで埋まりにくくなることがあります。判断するなら、入居が固まる4月の数字で見てください。

築22年の壁

木造アパートの法定耐用年数は22年です。これを超えると買主の融資期間が短くなり、価格が下がります。売る可能性があるなら、この年数は意識しておいてください。

よくあるご質問