売れないと思われがちな土地の売り方｜再建築不可・旗竿地・私道・共有

「こんな土地、売れるわけがない」と思って、何年も放置されている土地があります。再建築ができない、道路に接していない、斜面になっている、共有名義で誰も動かせない。

結論から言うと、条件の悪い土地にも買い手はいます。ただし探し方が違います。広告を出して待つやり方では決まりません。その土地を使える相手を、こちらから探しに行くのが基本になります。

売りにくい土地のタイプと、その買い手

再建築不可の土地

幅員4m以上の道路に2m以上接していないため、建物を建て直せない土地です。いまある建物を直しながら使う方、隣地を買い足して条件を満たす方、資材置き場として使う方が買い手になります。

まず確認するのは、セットバックで条件を満たせないか、隣地の一部を買えないか、私道の持分を得られないかです。ここが動けば、価格は大きく変わります。

旗竿地（通路の奥にある土地）

通路部分の幅が2m以上あれば建築できます。価格は整形地より下がりますが、そのぶん手が届くと考える買い手がいます。通路の幅と長さ、車が入れるか、上下水道が引き込めるかを示せると検討が進みます。

斜面・高低差のある土地

造成や擁壁の費用がかかるため、そのぶん価格から引かれます。眺望がよい、日当たりがよいといった強みがあれば、それを評価する買い手がいます。擁壁がすでにある場合は、その状態と施工時期が分かる資料を用意してください。

狭い土地

建てられる家が限られますが、予算を抑えたい方、駐車場や物置用地を探している近隣の方が買い手になります。隣地の所有者に声をかけるのがもっとも早い方法です。

私道に接する土地

私道の持分があるか、通行と掘削の承諾を得られるかが鍵です。承諾書を先に取っておくと、買主も金融機関も判断できます。ここが整理されていないだけで売れずにいる土地は、少なくありません。

共有名義の土地

全員の同意がなければ売れません。まず共有者を確定し、連絡を取ることから始めます。相続が重なって人数が増えている場合は、司法書士に依頼するほうが確実です。自分の持分だけを売ることも制度上はできますが、買い手はほとんど付きません。

買い手の探し方が違う

隣地の所有者に当たる

条件の悪い土地でもっとも決まりやすい相手です。自分の土地と一体になれば、狭さも形の悪さも解消します。再建築不可の土地が、隣地と合わせることで建築できるようになることもあります。買う側にとっても得になる話です。

用途から探す

建物を建てなくても使える用途はあります。

• 資材置き場、車両や重機の保管場所
• 駐車場、除雪した雪の置き場
• 倉庫用地
• 農地として（地目が田・畑の場合）
• 山林・原野としてそのまま所有

現金で買う相手を探す

融資が付きにくい土地は、現金で買える方が中心になります。金額が小さいほど、その層は広がります。

売り出す前にやること

1. 接道を確認する／道路の種類、幅員、接している長さ。市の窓口で分かります
2. 建築の可否を確認する／建てられるのか、建て替えられるのか
3. 私道なら持分と承諾を確認する／通行と掘削の承諾書を先に取ります
4. 境界を確認する／杭があるか、公図と合っているか
5. 上下水道を確認する／引き込み済みか、いくらかかるか
6. 名義を確認する／共有なら全員を確定させます

この6つを資料としてそろえられれば、それだけで価格が変わります。買主は「分からないこと」を、価格の減額か見送りで処理するからです。

札幌の郊外にある土地

冬季に除雪が入らない道路

市の除雪が入らない道路に面した土地は、冬のあいだ車で近づけない期間が出ます。住宅用地としては厳しくなりますが、夏場に使う用途であれば問題になりません。用途を絞って探せば買い手はいます。

雪の下では何も見えない

境界も高低差も道路との接し方も、積雪期は分かりません。検討が春まで止まります。雪のない時期に撮った写真を残しておくと、冬でも話を進められます。

持ち続ける負担

固定資産税は小さくても、草刈りと管理は毎年続きます。使う予定がないなら、金額が小さくても手放すほうが負担は減ります。

それでも売れない場合

相続した土地を国に引き取ってもらう制度がありますが、建物があると申請できず、境界がはっきりしない土地や管理に過大な費用がかかる土地も対象外です。審査手数料と負担金もかかります。

解体費と負担金を払うくらいなら、まず売却できるかを確かめる価値があります。売れるのであれば、費用を払うのではなく現金が手に入ります。

よくあるご質問