売れる家の特徴｜同じ条件でも早く決まる家は何が違うか

同じ町内で、同じくらいの築年数、同じくらいの広さ。それなのに、片方は1か月で決まり、もう片方は半年売れ残る。この差は、建物の良し悪しよりも、買主が判断しやすいかどうかで生まれています。

買主は、いくつもの物件を見比べています。迷ったときに選ばれるのは、不安の少ないほうです。豪華な設備より、疑問に答えが用意されていることのほうが効きます。ここを押さえれば、築古でも早く決まります。

資料がそろっている家は決まりやすい

いつ何をしたかがわかる

屋根を葺き替えた、給湯器を替えた、窓を二重にした。領収書や見積書が残っていると、買主はその家を「手入れされてきた家」として見ます。逆に「覚えていません」が続くと、見えない部分も傷んでいるのではと想像されます。札幌では、暖房と断熱をいつ更新したかがとくに見られます。

境界がはっきりしている

確定測量図があり、隣地との境界に杭が入っている土地は、それだけで選ばれやすくなります。買主が一番避けたいのは、買った後に隣とのもめごとを抱えることだからです。境界が曖昧な土地は、同じ広さでも安く見られます。

建築の書類が残っている

建築確認済証と検査済証があると、買主が住宅ローンを組むときに話が早く進みます。この書類の有無が、買える人の数を左右することがあります。古い家でなくしている場合でも、台帳記載事項証明が取れるかを確認する価値があります。

説明にごまかしがない家は決まりやすい

不具合を先に伝えている

雨漏りの跡がある、和室の畳が傷んでいる、給湯器がそろそろ寿命。これらを先に伝えている物件のほうが、隠している物件より早く決まります。買主は、その分を織り込んで判断できるからです。後から見つかると、値引きどころか白紙に戻ることもあります。

写真が実物どおり

広角で実際より広く見せたり、傷んだ箇所を写さなかったりすると、内覧で落差が出ます。写真の役目は、来てもらうことではなく、来た人に決めてもらうことです。ありのままの明るい写真が一番効きます。

札幌で選ばれる条件

雪の置き場がある

敷地に雪を寄せる場所があるかどうかは、札幌の買主が必ず見る点です。間口が狭く、雪を置く余地がない家は、毎年の排雪費用がかかると判断されます。逆に、庭や空地に雪を置ける家は、それだけで評価が上がります。

除雪車が入る道路に面している

市の除雪が入る道路か、私道で自分たちで何とかする道路か。ここは冬の暮らしやすさに直結します。私道の場合、除雪をどうしているかを説明できると買主が安心します。

駐車スペースが確保されている

札幌では車が生活の前提です。冬でも実際に停められる広さがあるかが問われます。夏なら2台停まるが、雪が積もると1台がやっと、という敷地は珍しくありません。正直に書いておくほうが後のトラブルを防げます。

暖房の方式が今のものになっている

古い灯油の暖房のままか、更新されているか。ガスか電気か。買主は、毎月いくらかかるかを気にしています。実際の光熱費の記録があれば、大きな説得材料になります。

価格の付け方で差がつく

検索の区切りの内側にある

買主は金額の区切りで検索します。3,020万円と2,980万円では、後者のほうが圧倒的に多くの人の目に触れます。40万円の差で見てもらえる人数が変わるなら、最初から区切りの内側に入れておくほうが得です。

最初の価格を欲張らない

売り出して最初の2〜3週間が、一番反応のよい時期です。ここを高すぎる価格で通り過ぎてしまうと、その後は値下げの繰り返しになります。結果として、最初から適正価格で出した場合より安く売れることがあります。

根拠を説明できる

なぜこの金額なのかを、近隣の成約事例で説明できると、買主は納得しやすくなります。値引き交渉の場面でも、根拠のある価格は守りやすいです。

売主の動き方も影響する

内覧の希望に応えられる

買主が見たいと言った日に見られるかどうかは、思っている以上に効きます。平日しか無理、2週間先しか空いていない、では他の物件に決まってしまいます。空き家なら鍵を預けておくと、機会を逃しません。

引き渡しの時期に幅がある

買主の都合に合わせられる物件は選ばれます。札幌では、4月の入学や転勤に間に合わせたい買主が多く、引き渡しの時期が合うかどうかが決め手になることがあります。住みながら売る場合は、次の住まいの見通しを先に立てておいてください。

決断が早い

買主から申し込みが入ったとき、返事に何日もかかると気持ちが冷めます。いくらなら受けるか、条件は何を譲れないか。これを先に決めておくと、その場で判断できます。共有名義なら、全員の意向を事前にまとめておいてください。

売る前にやることのまとめ

1. リフォームや設備更新の記録を集める。領収書や見積書でよい
2. 建築確認済証・検査済証があるか探す
3. 境界の杭があるか、確定測量図があるかを確認する
4. 不具合を書き出し、先に伝える準備をする
5. 晴れた日の午前中に、照明を点けて写真を撮る
6. 雪の置き場、除雪の状況、冬の駐車台数を整理しておく
7. 光熱費の記録があればまとめておく
8. 実際の成約データで相場を確認し、検索の区切りの内側に価格を置く
9. いくらなら受けるか、引き渡しはいつなら可能かを先に決めておく

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地

札幌では4月から6月が中心です。敷地の全体が見え、境界の確認もでき、写真も一番きれいに撮れる時期です。4月の新生活に間に合わせたい買主を狙うなら、2月から3月の売り出しも選択肢になります。

マンション

2月から3月、9月から10月に問い合わせが増えます。季節の影響が小さいぶん、写真と資料の作り込みが差になります。

よくあるご質問