冬を越した家で散水栓が凍結して破損し、「このまま売却できるのか」と不安を感じているお客様は少なくありません。
本記事では、札幌で不動産売却のご相談をお受けしている当社が、査定への影響、修理するかどうかの判断基準、告知義務、冬の空き家管理までを順にご説明します。
先に結論をお伝えすると、散水栓が凍結で破損した家でも売却はできます。大切なのは、被害の範囲を把握したうえで、価格と告知を適切に整理することです。
散水栓の凍結は、屋外の立ち上がり管や地中の配管に残った水が凍り、膨張することで起こります。水は凍ると体積が約9%増えるため、管や蛇口本体に亀裂が入ります。
当社にご相談いただく症状は、主に次のとおりです。
査定では「破損が散水栓だけか」「建物内部まで被害が広がっているか」が大きな分かれ目になります。散水栓単体の破損なら、価格への影響は修理費相当の数万円程度にとどまることが多いです。
一方で床下の腐食や長期間の漏水がある場合は、補修費に加えて買主の不安分が価格交渉に上乗せされる傾向があります。戸建ての査定の考え方は札幌の戸建て売却について詳しく見るでもご紹介しています。
迷いやすいのが「直してから売るか、そのまま売るか」です。修理費と、修理しない場合の値引き額を並べて比べると判断しやすくなります。
修理費は被害の範囲によって大きく変わります。一般的な目安は次のとおりです。
上記は目安で、冬季の掘削は凍土への対応で費用が上がる場合があります。正確な金額は水道工事業者の見積もりでご確認ください。
たとえば修理費5万円の散水栓交換なら、直してから売るほうが内覧時の印象が良く、手取りで有利になりやすいです。
反対に、床下補修まで含めて80万円かかる見積もりに対し、現状のままの値引き交渉が50万円程度で収まるケースもあります。この場合は現状のまま売るほうが手取りは多くなります。
判断の手順は次の3ステップです。
売却にかかる費用全体の整理は売却の方法と費用の詳細をご覧ください。
凍結による破損や漏水は、売主が把握している範囲で買主に伝えるのが基本です。ここでは実務の目線から考え方をご説明します。
一般的に、買主の判断に影響する不具合は告知の対象と考えられています。修理済みであっても、過去に凍結破損や漏水があった事実は伝えておくほうが後々のトラブルを防げます。
伝えておきたい主な項目は次のとおりです。
個人が売主の場合、多くの取引で契約不適合責任の期間を引渡しから3か月程度に限定したり、免責特約を付けたりします。ただし、売主が知りながら告げなかった不具合は、一般的に免責特約があっても責任を免れないとされています。
そのため物件状況報告書（告知書）には、把握している事実をそのまま記載することが大切です。具体的な法的判断は、弁護士など専門家へのご確認をおすすめします。
札幌は真冬日が年間40日前後あり、空き家の水道は凍結しやすい環境です。売却活動中も建物を傷めない管理が欠かせません。
札幌の凍結深度は60cm前後が目安とされ、道内でも水道管は深く埋設されています。それでも屋内の配管や散水栓は、水抜きをしないと凍結します。
空き家の水抜きの基本手順は次のとおりです。
長期間空ける場合は、水道局へ閉栓を依頼する方法もあります。月に2〜4回程度の巡回で、雪の重みや落雪による被害も確認できます。
当社にご相談いただくケースでは、4月ごろの雪解け後に散水栓まわりの地面が陥没していたり、水道メーターが回り続けていたりして漏水に気付く例が多くあります。
見つけた時点で止水し、写真を残して工事業者に連絡してください。売却中であれば当社から買主様へ状況をご説明し、価格や引渡し条件の調整をお手伝いします。空き家の管理と売却は札幌の空き家売却についてでも詳しくご紹介しています。
冬の内覧では、水抜きしている配管に通水するタイミングで漏水が見つかることがあります。段取りを決めておくと安心です。
通水は、内覧の1〜2日前に売主様か当社担当者が立ち会って行うのが理想です。不凍栓を「通水」側にゆっくり戻し、各蛇口から空気が抜けるまで少しずつ水を出します。
通水後は、床下点検口やメーターで漏れがないかを確認します。内覧が終わったら、当日中に再び水抜きをしてください。
地下鉄沿線やJR沿線の物件は冬でも内覧希望が入りやすいため、市街地エリアの空き家ほど事前準備が成約のしやすさにつながります。
当社では、修理するかどうかの判断から告知書類の作成、冬季の管理まで、まとめてご相談いただけます。
ご相談から査定結果のご報告までは、通常3〜7日程度です。散水栓の凍結や破損でお悩みの段階でも、お気軽にお問い合わせください。
A: はい、現状のままでも売却できます。散水栓単体の破損であれば、価格への影響は修理費相当の数万円程度にとどまることが多いです。
ただし床下まで漏水している場合は影響が大きくなるため、被害の範囲を確認したうえで、買主へ告知することが大切です。
A: 把握している不具合は伝えるのが基本です。修理済みであっても、破損した時期や修理内容を伝えておくと安心です。
物件状況報告書などの書面に残しておくと、引渡し後のトラブル防止につながります。個別の法的判断は専門家へご確認ください。
A: 散水栓の交換は1万〜3万円前後、地中配管の補修は10万〜30万円前後が目安です。少額の修理なら、直してから売るほうが印象が良くなりやすいです。
修理費が高額になる場合は、現状のままの値引き額と比べて判断します。当社では両方のパターンで査定いたします。
A: 水抜き、不凍栓の操作、定期巡回の3点を押さえておくことが基本です。トイレには不凍液を入れておくと安心です。
月2〜4回程度の巡回で、漏水や落雪の被害を早く見つけられます。遠方にお住まいの場合は当社へご相談ください。
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