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2023/04/28
賃貸併用住宅・店舗併用住宅の売却｜住む人と収益で買主が分かれる
自宅の一部を貸している家、1階が店舗で2階が住居の建物。こうした物件は、買主が2種類に分かれるため、売り方の組み立てが難しくなります。住みたい人と、収益を得たい人では、見るところがまったく違います。
どちらに向けて売るかを先に決めてください。両方に向けた中途半端な出し方をすると、どちらからも選ばれません。物件の条件を見れば、どちらが現実的かは判断できます。
賃借人がいる場合、売却の話が伝わると退去につながることがあります。空きが出ると価格が下がるので、現地の確認方法は先に打ち合わせてください。
買主を決める
住むために買う人に向ける場合
自宅部分が広く、賃貸部分が小さい物件です。ローンの返済を家賃で軽くできる、という説明が響きます。ただし、大家として入居者に対応する手間があることも伝えてください。管理を委託できるなら、その情報も出します。
収益として買う人に向ける場合
賃貸部分が大きい物件、または自宅部分も貸せる間取りの物件です。家賃収入と経費の実績を数字で示すことが中心になります。自宅部分を貸した場合にいくらになるかの想定も、あわせて出します。
判断の目安
自宅部分が半分を超えるなら住む人向け、賃貸部分が大きいなら収益として。札幌では、店舗併用の建物は事業者向けになることが多くあります。1階の店舗が空いているか、営業中かでも変わります。
買主の資金調達が壁になる
住宅ローンが使えるかどうか
自宅部分が建物の半分以上を占めていれば、住宅ローンを使える場合があります。この条件を満たすかどうかで、買える人の数が大きく変わります。床面積の割合を、登記と図面から正確に出しておいてください。
満たさない場合
投資用の融資になり、金利も条件も厳しくなります。買える人が事業者や投資家に絞られます。その前提で売り方を組んでください。
床面積の割合を書面にする
買主が銀行に相談するとき、必ず求められます。各階の平面図に、自宅部分と賃貸部分を色分けして示せると、話が早く進みます。建築時の図面が残っていれば探してください。
そろえる資料
賃貸部分の契約内容
部屋ごとに、家賃、共益費、敷金、契約の期間、入居した時期を一覧にします。店舗が入っている場合は、保証金の返還義務が買主に引き継がれるかも確認してください。金額が大きく影響します。
実際の収支
家賃がいくら入り、経費がいくら出ているか。自宅部分と賃貸部分で、光熱費や水道が分かれているかどうかも重要です。メーターが1つしかない建物では、按分の方法を説明する必要があります。
共用部分の扱い
玄関が共通か、階段を共用するか、ごみ置き場をどう使っているか。買主が住む場合、入居者との距離感が気になります。実際にどう使い分けているかを説明してください。
修繕の履歴
外壁、屋根、給湯設備。賃貸部分も含めて、いつ何を直したかを整理してください。入居者から修繕を求められた記録があれば、それも共有します。
札幌で確認しておくこと
暖房の系統と負担
建物全体で1つの熱源を持っている場合、自宅部分と賃貸部分の費用をどう分けているかが問題になります。大家が負担している場合、灯油やガスの価格が変わると収支に直接響きます。実際の金額を年ごとに示してください。
除雪と排雪を誰がやるか
駐車場、玄関前、共用の階段。大家がやっているのか、入居者がやっているのか、業者に頼んでいるのか。買主が住む場合、自分がやることになるのかを知りたがります。年間の費用も出してください。
駐車場の割り当て
自宅用と入居者用が何台ずつあるか、冬でも実際に停められるか。札幌では、駐車場が確保できるかが入居に直結します。空きがあるかどうかも伝えてください。
上下階の音
自宅の上や下に入居者がいる構造では、音の問題が出ます。買主が住む場合、必ず気にする点です。これまで苦情があったかどうかを、正直に伝えてください。
税金で気をつけること
3,000万円控除は自宅部分だけ
住んでいた家を売ったときの特別控除は、自宅として使っていた部分にしか使えません。賃貸部分については、そのまま課税されます。面積の割合で按分して計算することになります。
減価償却で取得費が減っている
賃貸部分について、毎年の確定申告で減価償却をしてきた分、取得費が小さくなっています。思っていたより利益が大きく出ることがあります。
消費税がかかることがある
事業として一定の規模で貸している場合、賃貸部分の建物に消費税がかかることがあります。売値の設定に関わるので、早めに確認してください。最終的な判断は税理士か税務署に。
売る前にやることのまとめ
- 自宅部分と賃貸部分の床面積の割合を、登記と図面から出す
- 買主を、住む人か収益を得る人かに決める
- 賃貸部分の契約内容を一覧にする
- 過去数年の実際の収支をまとめる
- 光熱費が分かれているか、按分しているかを整理する
- 除雪と排雪の年間費用と、誰がやっているかを示す
- 駐車場の台数と、冬に停められる数を確認する
- 賃借人に知られないよう、現地の確認方法を打ち合わせる
- 3,000万円控除の按分と税額を、税理士に確認する
いつ売り出すのがよいか
住む人に向けて売る場合
札幌では4月から6月です。賃貸部分が埋まっている状態のほうが、家賃収入の説明ができるので有利です。入居が決まる2月から3月の後が、数字の見え方がよくなります。
収益として売る場合
入居率が高い時期に合わせてください。札幌では4月が満室に近くなります。秋から冬は退去が出ても次が決まりにくいため、空室が増えた状態の資料になりがちです。
よくあるご質問
自宅の一部を貸しています。普通に売れますか。
売れますが、買主が住みたい人か収益を得たい人かに分かれます。どちらに向けて売るかを先に決めてください。両方に向けた中途半端な出し方をすると、どちらからも選ばれません。
買主は住宅ローンを使えますか。
自宅部分が建物の半分以上を占めていれば、使える場合があります。この条件を満たすかどうかで買える人の数が大きく変わるので、床面積の割合を登記と図面から正確に出しておいてください。
賃借人に知られずに売れますか。
配慮すれば可能です。現地の確認を外観だけにする、看板を出さないといった方法があります。売却の話が伝わると退去につながり、空きが出ると価格が下がります。
どんな資料が必要ですか。
賃貸部分の契約内容の一覧、過去数年の実際の収支、修繕の履歴、各階の平面図です。光熱費が自宅部分と分かれているか、メーターが1つで按分しているかも整理してください。
札幌ならではの確認事項は。
暖房の系統と費用の負担、除雪と排雪を誰がやっているか、冬に停められる駐車台数、上下階の音の問題です。実際の金額を示せると、買主の判断が早くなります。
3,000万円の控除は使えますか。
自宅として使っていた部分にしか使えません。賃貸部分についてはそのまま課税されます。面積の割合で按分して計算することになります。税理士か税務署にご確認ください。
店舗が1階に入っています。
事業者向けの物件になることが多くなります。保証金の返還義務が買主に引き継がれるかを確認してください。金額が大きく影響します。
入居者が退去してから売ったほうがよいですか。
買主が住む場合は空いているほうがよく、収益として売る場合は埋まっているほうが有利です。どちらに向けて売るかによって判断が変わります。
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