相続した実家を売ったとき、利益から最大3,000万円を差し引ける制度があります。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除の特例」といいます。
使えれば税金がゼロになることも多い制度ですが、条件が細かく、期限もあります。とくに「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限を過ぎると、あとから取り返せません。順番に確認していきます。
相続した家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、その利益から最大3,000万円を控除できます。親が住んでいた古い家を相続して売るケースを想定した制度です。
この家屋を相続した人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円になります。2人までであれば1人3,000万円です。誰の名義で相続するかを決める前に、この点も含めて計算しておくと無駄がありません。
いわゆる旧耐震基準の家屋が対象です。これより新しい家は対象外です。建築時期は登記事項証明書で確認できます。
区分所有建物として登記されているものは使えません。対象になるのは一戸建てです。
相続が始まる直前に、被相続人がその家に一人で住んでいたことが条件です。同居していた家族がいる場合は使えません。
亡くなる前に老人ホームなどに入所していた場合でも、要介護認定を受けていたこと、入所後に人に貸したり他の人が住んだりしていないことなどの条件を満たせば対象になります。札幌では施設に入ってから数年たって相続になるケースが多いため、ここは必ず確認してください。
相続してから売るまでのあいだに、人に貸した、事業に使った、相続人が住んだという事実があると使えません。「とりあえず誰かに住んでもらう」「駐車場として貸す」といった判断が、あとで効いてきます。
売った金額が1億円を超えると対象外です。分けて売った場合は合算で判定されます。
古い家をそのまま売るのではなく、耐震リフォームをして売るか、家を取り壊して土地として売るのが原則です。なお令和6年1月1日以降の売却については、引き渡し後、その年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取り壊しを行った場合も対象になります。
相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却（引き渡し）を終えている必要があります。
期限は引き渡しまでです。売り出しを始めた日ではありません。名義変更、家財の片付け、解体、買主探し、契約から決済まで、すべてを期限内に収める必要があります。逆算すると、期限の1年前には動き出しておきたいところです。
札幌市内の物件であれば、札幌市に申請します。電気や水道の使用中止が分かる書類、固定資産税の課税明細など、空き家だったことを示す資料を求められます。申請から交付まで日数がかかるため、売却が決まった段階で準備を始めてください。
控除を使って税額がゼロになる場合でも、申告しなければ適用されません。売った翌年に必ず確定申告してください。
積雪期は解体の作業効率が落ち、費用も日数も増えます。期限のある制度を使うなら、冬をはさまない日程を組むのが安全です。4月から11月のあいだで段取りしてください。
管理されていない空き家は、行政から指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けた空き家は住宅用地の特例から外れ、固定資産税の負担が大きく増えます。札幌は雪の重みによる屋根や外壁の傷みが早いため、放置している年数のぶんだけ状態も価格も落ちます。
家屋を取り壊して更地にすると、住宅用地の特例が外れ、その年の翌年から固定資産税が上がります。解体してから売れるまでの期間が長引くほど負担が増えるため、解体の時期は買主の見通しと合わせて決めてください。
古い土地は境界が確定していないことがあります。測量と隣地の立会いには日数がかかるため、売ると決めた段階で確認を始めてください。ここで遅れると期限に間に合わなくなります。
この空き家の特例と、自分が住んでいた家を売る場合の3,000万円特別控除は、別の制度です。同じ年に両方に当てはまる売却をした場合、合わせて3,000万円が上限になります。また、相続税の取得費加算の特例とは併用できません。どちらが有利かは金額によって変わります。
条件も併用の可否も細かく決まっています。最終的な判断は税理士か税務署にご確認ください。当社でご相談内容を整理したうえで、税理士へおつなぎすることもできます。
使えません。区分所有建物として登記されているものは対象外で、対象になるのは一戸建てです。
使えません。相続してから売るまでのあいだに、貸した、事業に使った、相続人が住んだという事実があると対象外になります。
要介護認定を受けていたこと、入所後にその家を人に貸したり他の人が住んだりしていないことなどの条件を満たせば対象になります。入所の時期と介護認定の記録を確認してください。
相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに引き渡しまで終えている必要があります。売り出しを始めた日ではなく、引き渡しが基準です。
原則として、耐震リフォームをして売るか、取り壊して土地として売ることが条件です。ただし令和6年1月1日以降の売却では、引き渡し後その年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取り壊しをした場合も対象になります。どちらで進めるかは買主の希望と解体費で決まります。
この家屋を相続した人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円になります。2人までであれば1人3,000万円です。
必要です。控除を使って税額がゼロになる場合でも、確定申告をしなければ適用されません。
期限から逆算するために、まず金額を確かめる
名前も電話番号も入力せずに、実際の成約データから相場が60秒でわかります。
詳しくは 相続した不動産の売却 と 空き家の売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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