実家はいくらで売れるのか｜価格の決まり方と査定書の見方

実家を売ろうと決めたとき、いちばん知りたいのは「いくらになるのか」です。そしてその金額が、どうやって出されているのか。

結論から言うと、価格は「周辺で実際に売れた金額」から計算します。売り出し価格ではありません。売り出し価格は売り手の希望であって、取引が成立した金額とは別のものです。ここを取り違えると、高すぎる価格で売り出して時間を失います。

成約価格と売り出し価格

広告に出ている金額は希望額

不動産のポータルサイトに並んでいるのは売り出し価格です。まだ売れていない物件の希望額であり、その金額で決まるとは限りません。

価格の根拠になるのは成約価格

実際に契約が成立した金額が成約価格です。査定はこの成約価格を使って計算します。当社は不動産会社どうしが使う成約データを日々見ているため、周辺でいくらで決まっているかを数字で示せます。

種類ごとの計算のしかた

土地

周辺の成約事例の1平方メートルあたりの単価を出し、面積を掛けます。そこから、形、接道、高低差、上下水道の状況で調整します。

戸建て

土地の値段＋建物の値段で考えます。建物は新築時の価格から築年数に応じて減っていき、木造なら20年から25年ほどで建物としての価値はほとんど残りません。築30年を超えた戸建ては、実質的に土地の値段で売られることが多くなります。

マンション

同じマンション、なければ周辺の似た条件のマンションの成約事例の平方メートル単価に、専有面積を掛けます。そこから階数、向き、角部屋か、眺望、リフォームの有無で調整します。同じマンションの成約事例があれば、精度はかなり高くなります。

アパートなどの収益物件

住宅とは考え方が違い、満室想定の年間家賃収入を想定利回りで割って価格を出します。築年数が古いほど買主は高い利回りを求めるため、同じ家賃収入でも価格は下がります。

土地の値段には4つの種類がある

同じ土地に、目的の違う金額がいくつも付いています。混同すると話が合わなくなります。

• 実勢価格／実際に取引される金額。売却で問題になるのはこれです
• 公示地価・基準地価／国と都道府県が公表する目安の価格
• 路線価／相続税と贈与税の計算に使う価格。公示地価のおおむね8割が目安です
• 固定資産税評価額／固定資産税の計算に使う価格。公示地価のおおむね7割が目安です

課税明細に書かれた評価額を見て「思ったより安い」と感じる方が多いのですが、それは税金の計算用の金額であって、売れる金額ではありません。

金額を動かす個別の条件

プラスに働くもの

• 地下鉄駅やバス停から近い
• 整形地で、南や東に向いている
• 前面道路が広く、除雪が入る
• 駐車スペースが2台以上とれる
• 上下水道が引き込み済み
• 境界が確定している

マイナスに働くもの

• 接道が狭い、私道に接していて持分がない
• 高低差があり、造成が必要
• 再建築ができない、市街化調整区域である
• 境界が確定していない、越境がある
• 雪を置く場所がない、排雪が必要
• 雨漏りや設備の故障がある

とくに境界と雪は、札幌の売却で必ず見られます。境界が確定していないと引き渡しの直前で止まることがあり、雪の置き場がない家は買主が生活を想像できません。

査定書で見るところ

1. どの成約事例を使ったか／場所、時期、面積、築年数が自分の物件と近いか
2. どう調整したか／面積、築年数、階数、向き、駅からの距離をどれだけ加減したか
3. いつのデータか／古い事例ばかりなら、いまの相場とずれます
4. 売り出し価格と成約価格のどちらを使ったか

この4つを説明できる査定なら、価格の相談もできます。金額だけが書かれた紙には意味がありません。

高い金額が良いとは限らない

相場より高く売り出すと、反応がいちばん集まる最初の時期を逃します。そのあと値下げしても、「売れ残っている物件」として見られます。結果として、最初から適正な価格で出した場合より安く決まることがあります。

片付けと価格の関係

片付いているほうが高く見える

同じ部屋でも、床と棚の上に物が出ていないだけで広く見えます。写真の写り方がまったく変わります。買主が最初に見るのは写真なので、ここで差が付きます。

リフォームは慎重に

かけた費用がそのまま価格に上乗せされるとは限りません。買主が自分の好みで直したいと考えることも多く、その場合はリフォーム代が無駄になります。やるなら、水回りの掃除、壁紙の部分補修、切れた電球の交換といった範囲で十分なことがほとんどです。

残置物は契約で決める

片付けきれない場合、現況のまま引き渡す条件で契約することもできます。何を残すのかを契約書に具体的に書きます。買取であれば、家財が残ったままでも買い取れることがあります。

札幌で価格を見るときの注意

市全体の平均は参考にならない

中央区と、地下鉄から離れた住宅地では、価格の水準も動き方も違います。区どころか、駅ひとつで数字が変わります。市全体の平均で説明されたら、その根拠は疑ってください。

市街化調整区域は別に計算する

同じ町名の中でも、丁目のある区域（市街化区域）と丁目のない区域（調整区域）で、1平方メートルあたりの単価が数倍違うことがあります。混ぜて計算した金額は、実際とかけ離れます。

冬は判断材料が減る

積雪期は、境界も高低差も駐車場の広さも雪の下です。買主が判断できないぶん、価格は慎重に見られます。雪のない時期に撮った写真を残しておくと、冬でも伝わります。

よくあるご質問