実家を売ろうと決めたとき、いちばん知りたいのは「いくらになるのか」です。そしてその金額が、どうやって出されているのか。
結論から言うと、価格は「周辺で実際に売れた金額」から計算します。売り出し価格ではありません。売り出し価格は売り手の希望であって、取引が成立した金額とは別のものです。ここを取り違えると、高すぎる価格で売り出して時間を失います。
不動産のポータルサイトに並んでいるのは売り出し価格です。まだ売れていない物件の希望額であり、その金額で決まるとは限りません。
実際に契約が成立した金額が成約価格です。査定はこの成約価格を使って計算します。当社は不動産会社どうしが使う成約データを日々見ているため、周辺でいくらで決まっているかを数字で示せます。
近所の売り出し中の物件を見て「うちも同じくらいで売れる」と考えるのは、いちばんよくある勘違いです。その物件が売れずに残っている可能性もあります。
周辺の成約事例の1平方メートルあたりの単価を出し、面積を掛けます。そこから、形、接道、高低差、上下水道の状況で調整します。
土地の値段＋建物の値段で考えます。建物は新築時の価格から築年数に応じて減っていき、木造なら20年から25年ほどで建物としての価値はほとんど残りません。築30年を超えた戸建ては、実質的に土地の値段で売られることが多くなります。
同じマンション、なければ周辺の似た条件のマンションの成約事例の平方メートル単価に、専有面積を掛けます。そこから階数、向き、角部屋か、眺望、リフォームの有無で調整します。同じマンションの成約事例があれば、精度はかなり高くなります。
住宅とは考え方が違い、満室想定の年間家賃収入を想定利回りで割って価格を出します。築年数が古いほど買主は高い利回りを求めるため、同じ家賃収入でも価格は下がります。
同じ土地に、目的の違う金額がいくつも付いています。混同すると話が合わなくなります。
課税明細に書かれた評価額を見て「思ったより安い」と感じる方が多いのですが、それは税金の計算用の金額であって、売れる金額ではありません。
とくに境界と雪は、札幌の売却で必ず見られます。境界が確定していないと引き渡しの直前で止まることがあり、雪の置き場がない家は買主が生活を想像できません。
この4つを説明できる査定なら、価格の相談もできます。金額だけが書かれた紙には意味がありません。
相場より高く売り出すと、反応がいちばん集まる最初の時期を逃します。そのあと値下げしても、「売れ残っている物件」として見られます。結果として、最初から適正な価格で出した場合より安く決まることがあります。
同じ部屋でも、床と棚の上に物が出ていないだけで広く見えます。写真の写り方がまったく変わります。買主が最初に見るのは写真なので、ここで差が付きます。
かけた費用がそのまま価格に上乗せされるとは限りません。買主が自分の好みで直したいと考えることも多く、その場合はリフォーム代が無駄になります。やるなら、水回りの掃除、壁紙の部分補修、切れた電球の交換といった範囲で十分なことがほとんどです。
片付けきれない場合、現況のまま引き渡す条件で契約することもできます。何を残すのかを契約書に具体的に書きます。買取であれば、家財が残ったままでも買い取れることがあります。
中央区と、地下鉄から離れた住宅地では、価格の水準も動き方も違います。区どころか、駅ひとつで数字が変わります。市全体の平均で説明されたら、その根拠は疑ってください。
同じ町名の中でも、丁目のある区域（市街化区域）と丁目のない区域（調整区域）で、1平方メートルあたりの単価が数倍違うことがあります。混ぜて計算した金額は、実際とかけ離れます。
積雪期は、境界も高低差も駐車場の広さも雪の下です。買主が判断できないぶん、価格は慎重に見られます。雪のない時期に撮った写真を残しておくと、冬でも伝わります。
売り出し価格は売り手の希望額であって、取引が成立した金額ではありません。その物件が売れずに残っている可能性もあります。価格の根拠になるのは成約価格です。
売れません。固定資産税評価額は税金の計算に使う価格で、公示地価のおおむね7割が目安です。実際に取引される金額とは別のものです。
木造の場合、20年から25年ほどで建物としての価値はほとんど残りません。実質的には土地の値段で売ることになります。ただし土地の条件がよければ、十分な金額になります。
査定額は売れる保証ではありません。相場より高く売り出すと最初の反応が集まる時期を逃し、あとから値下げしても売れ残りに見られます。金額より根拠を確かめてください。
かけた費用がそのまま価格に上乗せされるとは限りません。買主が自分の好みで直したいと考えることも多くあります。掃除と部分的な補修の範囲で十分なことがほとんどです。
どの成約事例を使ったか、どう調整したか、いつのデータか、売り出し価格と成約価格のどちらを使ったか。この4つです。金額だけが書かれた査定には意味がありません。
できます。ただし積雪期は境界も高低差も駐車場の広さも雪の下になるため、買主が判断しにくくなります。雪のない時期に撮った写真があると伝わりやすくなります。
成約データから計算した金額を見る
名前も電話番号も入力せずに、実際の成約データから相場が60秒でわかります。
詳しくは 戸建ての売却、マンションの売却、土地の売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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