住み替えを考えたとき、「今の家を先に売るべきか、新居を先に買うべきか」と迷う方は多いのではないでしょうか。
札幌では冬季の内覧件数が大きく減少するため、売却と購入の順番選びが成功のカギを握ります。
この記事では、売り先行・買い先行・同時進行の3つのパターンを札幌の市場実情に合わせて比較し、お客様の状況に合った最適な進め方をご案内します。
住み替えには大きく分けて3つの進め方があります。それぞれの特徴を把握したうえで、ご自身に合った方法を選ぶことが大切です。
まずは3パターンの違いを一覧で確認しましょう。
どの方法が合っているかは、主に「手元資金の余裕」と「住み替えの緊急度」で判断できます。
札幌では季節によって売却スピードが大きく変わるため、時期も判断材料に加えることをおすすめします。
住み替えで最も選ばれているのが売り先行です。資金面の安心感がある一方で、仮住まいの手間とコストが発生します。
売り先行の最大のメリットは、売却価格が確定してから新居の予算を決められる点です。住宅ローンの残債を完済したうえで手元に残る金額が明確になるため、無理のない資金計画を立てられます。
また、売却を急ぐ必要がないため、価格交渉で不利になりにくいのも利点です。札幌の不動産市場では、売り出し価格から成約価格まで平均で約5〜10%の値引きが発生するケースがありますが、売り先行なら納得できる価格で売却しやすくなります。
デメリットは、売却後に新居が見つかるまでの仮住まい費用です。札幌市内の賃貸物件の場合、2LDKで月額6万〜9万円程度が相場となります。
さらに、引越しが2回必要になるため、引越し費用も2回分かかります。札幌市内の近距離引越しで1回あたり約8万〜15万円、合計で16万〜30万円ほどの出費を見込んでおきましょう。
仮住まい期間が3ヶ月の場合、家賃と引越し費用を合わせて約35万〜60万円の追加コストが発生します。この点を理解したうえで売り先行を選ぶことが重要です。
売却時の費用について詳しく知りたい方は、売却の方法と費用の詳細もご覧ください。
資金に余裕がある方や、新居探しに妥協したくない方には買い先行が向いています。ただし、売却が長引いた場合のリスク対策は欠かせません。
買い先行では、時間をかけて納得のいく物件を見つけてから購入を決められます。札幌で人気の地下鉄沿線エリアは物件の流通数が限られるため、好条件の物件が出たタイミングで即決できるのは大きなメリットです。
また、現在の住まいから新居へ直接引越しできるため、仮住まいが不要です。引越しも1回で済むため、費用面でも売り先行より有利になるケースがあります。
買い先行で注意すべきは、今の家が売れるまでの間、住宅ローンが2本同時に走る「二重ローン」の状態になることです。月々の返済負担が1.5〜2倍に膨らむため、家計への影響を事前にシミュレーションしておきましょう。
この負担を軽減する手段として「住み替えローン（買い替えローン）」があります。現在の住宅ローン残債と新居の購入資金を1本にまとめるローンです。
ただし、住み替えローンは通常の住宅ローンより審査が厳しい傾向があります。一般的に、年収に対する返済比率が35%以内であること、勤続年数が3年以上であることなどが条件とされるケースが多いです。
また、借入額が物件評価額を上回るため金利が高めに設定されることもあります。利用を検討する場合は、複数の金融機関に事前相談することをおすすめします。
売り先行と買い先行の長所を取り入れたのが同時進行です。仮住まい費用を抑えつつ、希望の新居を見つけられる可能性がありますが、綿密なスケジュール管理が求められます。
同時進行を成功させるには、売却と購入のスケジュールを細かく連動させる必要があります。
一般的に、売却の媒介契約から成約までは札幌市内で平均3〜6ヶ月程度かかります。この期間を見越して、早めに新居探しを並行して進めることがポイントです。
同時進行で最も注意すべきは、売却と購入の決済日がずれるリスクです。売却が予定より遅れれば購入資金が不足し、購入が先に決まれば二重ローンが発生します。
同時進行は不動産取引の経験が豊富な会社と組むことで成功率が高まります。当社では住み替えの売却・購入を一括でサポートしておりますので、お気軽にご相談ください。
札幌ならではの気候や地域特性は、住み替えのスケジュールに大きく影響します。全国向けの記事では触れられない、北海道特有の事情を押さえておきましょう。
札幌では12月〜3月の積雪期に不動産の内覧件数が約30〜40%減少する傾向があります。雪道の運転や寒さを避けるため、買主の動きが鈍くなるのが主な理由です。
そのため、売却活動は4月〜10月の間にスタートするのが有利です。特に4〜5月は転勤・入学シーズンと重なり、購入希望者が増えるため成約率が高まります。
冬季に売却活動を行う場合は、売り出し期間が長引く可能性を想定し、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。
札幌市内でも、立地によって売却にかかる期間は異なります。地下鉄沿線の駅徒歩10分以内の物件は需要が高く、平均的な売却期間は約2〜4ヶ月です。
一方、JR沿線や市街地エリアから離れた地域では、5〜8ヶ月かかるケースも珍しくありません。住み替えの順番を決める際は、現在の住まいの立地条件を踏まえて売却期間を見積もることが大切です。
また、積雪期の引越しは通常期と比べて費用が約1.2〜1.5倍に上がることがあります。道内での引越しでも、12月〜3月は料金が割高になるため、可能であれば春〜秋の引越しを計画するとコストを抑えられます。
マンションの住み替えをお考えの方は、マンション売却の詳しい流れもあわせてご確認ください。
住み替えでは売却側と購入側の両方で諸費用が発生します。全体像を把握して、余裕のある資金計画を立てましょう。
売却時の主な費用は以下のとおりです。
購入時の主な費用は以下のとおりです。
売却と購入を合わせると、物件価格の約7〜10%程度の諸費用がかかるのが一般的です。3,000万円の住み替えであれば、約210万〜300万円の諸費用を見込んでおく必要があります。
住み替えで売却益（譲渡所得）が出た場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。これは、マイホームを売却した際の譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。
適用を受けるには、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却することなどの条件があります。また、住み替え先で住宅ローン控除を利用する場合、3,000万円特別控除との併用はできない点にご注意ください。
具体的な税額については、税理士や税務署にご確認いただくことをおすすめします。戸建ての住み替えをお考えの方は、戸建て売却の流れと費用も参考にしてください。
住み替えの全体像を把握したら、以下のチェックリストで準備の漏れがないか確認しましょう。事前準備から引渡しまでの重要ポイントをまとめました。
住み替えは準備段階で全体の成否が決まるといっても過言ではありません。当社では住み替えのご相談から売却・購入までを一貫してサポートしております。
まずは現在のお住まいの価値を知ることから始めてみませんか。無料査定で現在の価値を確認することで、住み替え計画の第一歩を踏み出せます。
A: 札幌市内の賃貸物件の場合、2LDKで月額約6万〜9万円が目安です。仮住まい期間を3ヶ月とすると家賃だけで約18万〜27万円になります。
これに加えて引越し費用が2回分（合計約16万〜30万円）、敷金・礼金（家賃の1〜2ヶ月分）が必要です。総額で約40万〜70万円程度を見込んでおくと安心です。
A: 住み替えローン（買い替えローン）を利用すれば、現在の住宅ローン残債と新居の購入資金を1本にまとめることが可能です。ただし、通常の住宅ローンより審査基準が厳しい傾向があります。
一般的には返済比率35%以内、安定した収入、勤続年数3年以上などが求められます。金利もやや高めに設定されることが多いため、複数の金融機関に相談して条件を比較することをおすすめします。
A: 売却活動を始めるなら4月〜10月がおすすめです。特に4〜5月は転勤や入学のシーズンと重なり、購入希望者が増えるため成約率が高まります。
12月〜3月の積雪期は内覧件数が約30〜40%減少し、引越し費用も割高になります。冬季に売却する場合は、通常より長めの売却期間を見込んでスケジュールを組むとよいでしょう。
A: マイホームの売却で譲渡所得が出た場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できる可能性があります。譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、多くのケースで税負担を大幅に軽減できます。
ただし、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること等の要件があります。また、住み替え先で住宅ローン控除との併用はできないため、どちらが有利か事前に試算することが大切です。
同じテーマの記事