不動産売却の手取り計算と節税術【2026年版】

不動産を売却したとき、実際に手元に残る金額はいくらになるのか。売却価格がそのまま受け取れるわけではなく、仲介手数料・税金・登記費用などが差し引かれます。

 

 

本記事では、手取り額の計算式から実例シミュレーション、買取と仲介の手取り比較、節税に使える特別控除まで、一記事で網羅的に解説します。

 

 

札幌の実勢価格を使った具体的な数字を掲載していますので、お客様自身のケースに当てはめながらご確認いただけます。

 

 

 

不動産売却で差し引かれる費用と税金の全体像

 

手取り額を正確に把握するには、売却に伴う「費用」と「税金」を別々に理解することが重要です。

 

 

費用は売却時に確実に発生するコスト、税金は利益が出た場合にのみかかるコストです。

 

 

 

仲介手数料・登記費用・印紙税の内訳

 

売却時の主な費用は以下のとおりです。仲介手数料が最も大きな割合を占めます。

• 仲介手数料：売却価格×3%＋6万円（税込11%）。2,500万円の売却なら約89万円
• 抵当権抹消登記費用：司法書士報酬込みで約1〜3万円
• 印紙税：売買契約書に貼付。1,000万円超5,000万円以下は1万円
• 測量費・解体費：土地・戸建て売却の場合に発生。30〜100万円程度
• ハウスクリーニング費：戸建て売却時の任意費用。3〜15万円程度

仲介手数料は上限が「売却価格×3%＋6万円（税別）」と法律で定められています。

 

 

上記を合算すると、通常は売却価格の約4〜5%前後の費用がかかると見込んでおくとよいでしょう。

 

 

売却にかかる費用の詳細はこちら

 

 

 

譲渡所得税・住民税の基本的なしくみ

 

不動産の売却益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税がかかります。税率は保有期間によって大きく異なります。

• 長期譲渡所得（保有5年超）：税率合計 約20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
• 短期譲渡所得（保有5年以下）：税率合計 約39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）

保有期間の判定は、売却した年の1月1日時点での保有年数で行います。

 

 

5年を境に税率がほぼ倍になるため、売却タイミングは慎重に判断することが大切です。

 

 

 

手取り額の計算式と実例シミュレーション

 

手取り額は以下の計算式で求められます。段階的に計算することで、どの要素がどれだけ影響するかが明確になります。

 

 

 

手取り額＝売却価格－諸費用－譲渡所得税の計算式

 

計算は3ステップで進めます。

• STEP1：譲渡所得を計算する ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用
• STEP2：譲渡所得税を計算する ＝ 譲渡所得 × 税率（20.315%または39.63%）
• STEP3：手取り額を求める ＝ 売却価格 － 諸費用（仲介手数料等） － 譲渡所得税

譲渡所得がマイナス（売却損）の場合、譲渡所得税は発生しません。

 

 

 

取得費・減価償却の正確な求め方

 

「取得費」は、物件を購入した当時の費用（購入代金＋仲介手数料＋登記費用等）が基本です。

 

 

マンションや戸建てなど建物がある場合は、建物部分に減価償却を適用して取得費を調整します。

• マンション（RC造）：耐用年数47年、償却率0.022。建物取得費×0.9×0.022×経過年数
• 木造戸建て：耐用年数22年、償却率0.046。建物取得費×0.9×0.046×経過年数
• 土地：減価償却なし。購入価格がそのまま取得費になる

購入時の書類が見つからない場合は、概算取得費として売却価格の5%を使用できます。

 

 

ただし概算取得費は実際の取得費より低いケースが多く、税負担が増えることがあります。書類の発掘を優先することをおすすめします。

 

 

 

札幌の相場を使った手取りシミュレーション例

 

ここからは、札幌の実際の成約価格を用いた具体的なシミュレーションをご紹介します。

 

 

数字を見ながら「自分のケースではどうなるか」をイメージしてみてください。

 

 

 

地下鉄沿線エリアの中古マンション2,500万円で売却した場合

 

札幌の中古マンションの平均成約価格は約2,500万円前後とされており、地下鉄沿線エリアでは特にこの価格帯の取引が多く見られます。

 

 

以下のモデルケースで手取り額を計算してみます。

• 売却価格：2,500万円
• 取得費（10年前に2,200万円で購入、建物部分2,000万円として減価償却）：約1,930万円
• 仲介手数料（3%＋6万円、税込）：約89万円
• 登記費用・印紙税等：約6万円

譲渡所得の計算：2,500万 － 1,930万 － 95万（仲介手数料＋その他） ＝ 約475万円

 

 

長期譲渡（保有5年超）の税率20.315%を適用すると、譲渡所得税は約96万円になります。

 

 

手取り額：2,500万 － 95万 － 96万 ＝ 約2,309万円

 

 

3,000万円特別控除（後述）が適用できる場合は、譲渡所得税がゼロになり、手取りは約2,405万円まで増えます。

 

 

マンション売却の詳しい流れはこちら

 

 

 

戸建て・土地の売却ケースとの手取り比較

 

物件種別によって手取り額の傾向は異なります。

• 戸建て（木造）：減価償却が大きいため建物の取得費が早く減少。売却益が出やすく、税負担が増えるケースも
• 土地：建物がないため減価償却なし。取得費がそのまま残り、計算がシンプル
• マンション（RC造）：耐用年数が長いため減価償却が緩やか。取得費が比較的高く残りやすい

札幌では土地単体の取引も多く、市街地エリアの更地は取引が活発です。

 

 

道内の土地売却では、保有期間が長くなるほど譲渡益が膨らみやすいため、早期の節税対策が重要です。

 

 

 

買取と仲介、手取り額はどちらが多いか

 

「買取と仲介、どちらが得か」は多くのお客様が抱く疑問です。価格だけでなく費用・税金も含めた実質手取りで比較することが重要です。

 

 

 

仲介売却と買取の手取り額を並列シミュレーション

 

先ほどの札幌・地下鉄沿線エリアの中古マンション2,500万円を例に、仲介と買取を比較します。

• 仲介の場合：売却価格2,500万円 → 仲介手数料89万円・登記費用等6万円・譲渡所得税96万円を差し引き → 手取り約2,309万円
• 買取の場合：査定価格は仲介価格の約75%＝約1,875万円 → 仲介手数料0円・登記費用等6万円・売却損のため税金0円 → 手取り約1,869万円

この例では手取りの差額は約440万円です。

 

 

ただし買取では仲介手数料が不要で、売却損になれば税金もかかりません。差額が縮まるケースも多くあります。

 

 

 

スピード・費用・手間のトレードオフ比較

 

手取り額だけでなく、それ以外の要素も含めて判断することが大切です。

• 売却期間：仲介は3〜6ヶ月程度かかるのに対し、買取は最短数日〜1週間で現金化できる
• 内覧対応：仲介では複数回の内覧が必要。買取では不要
• 契約不適合責任：仲介では引き渡し後も一定期間の責任が残るが、買取では原則免除
• 確実性：仲介は買主が見つからない可能性があるが、買取はほぼ確実に売却できる

急いでいる・手間をかけたくない場合は買取、手取り最大化を優先する場合は仲介が適しています。

 

 

当社では買取と仲介の両方に対応しており、お客様の状況に合わせた最適な方法をご提案します。

 

 

 

手取りを増やす節税方法と特別控除の活用

 

正しい控除を活用することで、手取り額を大幅に増やせます。特に3,000万円特別控除は多くの方が対象になります。

 

 

 

3,000万円特別控除の適用条件と申請フロー

 

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

 

 

適用条件のフローは以下のとおりです。

• ①住んでいた物件か確認：現在住んでいる、または住まなくなってから3年以内であること
• ②売却相手の確認：配偶者・親族・同族会社への売却は対象外
• ③前回の適用確認：前年・前々年に同じ控除を使っていないこと
• ④確定申告の実施：翌年2〜3月の確定申告で申請（自動適用はされない）

上記をすべて満たせば、譲渡所得が3,000万円以内なら税金がゼロになります。

 

 

確定申告では「譲渡所得の内訳書」と売買契約書・取得時の書類が必要です。

 

 

相続物件売却の節税ポイントはこちら

 

 

 

取得費加算・損益通算など他の控除との組み合わせ

 

3,000万円控除以外にも活用できる制度があります。

• 取得費加算（相続物件）：相続税を支払った物件は、相続税額の一部を取得費に加算できる
• 損益通算・繰越控除：売却損が出た場合、給与所得等と損益通算できるケースがある（居住用財産の場合）
• 軽減税率（10年超所有）：居住用財産を10年超保有していれば、特別控除後の残額について税率が軽減される

複数の控除を組み合わせると節税効果が高まります。ご自身のケースに合った活用方法は、税理士への相談をおすすめします。

 

 

 

物件種別ごとの手取り計算の注意点

 

マンション・戸建て・土地では、手取り計算の落とし穴が異なります。物件の種類に応じたポイントを把握しておきましょう。

 

 

 

マンション・戸建て・土地それぞれの減価償却と費用の違い

 

物件種別ごとの特徴は以下のとおりです。

• マンション（RC・SRC造）：耐用年数47年で償却が緩やか。築浅のうちは取得費が高めに残り、税負担は比較的軽い傾向
• 木造戸建て：耐用年数22年で償却が早い。築20年以上では建物の取得費がほぼゼロになり、売却益が大きく出やすい
• 土地：減価償却なし。購入価格と売却価格の差がそのまま譲渡所得になるため計算はシンプル

特に築年数の古い木造戸建ては、建物取得費が減少しているため想定外の税負担が生じるケースがあります。

 

 

事前にシミュレーションを行い、税金分の資金を確保しておくことが大切です。

 

 

戸建て売却の費用と注意点はこちら

 

 

 

空き家・相続・収益物件に特有のコスト

 

通常の居住用物件と異なり、以下の物件は手取り計算に特有の注意点があります。

• 空き家：「空き家の3,000万円特別控除」の適用条件が異なる（耐震基準適合など）。解体費が手取りを圧迫するケースも
• 相続物件：取得費が相続時の評価額ではなく被相続人の取得費を引き継ぐため、取得費が低くなりやすい。取得費加算の活用が有効
• 収益物件（賃貸アパート等）：居住用でないため3,000万円特別控除の対象外。税率が高くなりやすく、事前の節税設計が重要

北海道内では相続物件や空き家の売却相談も増えています。

 

 

JR沿線エリアの収益物件は価格水準が高い反面、税負担も大きくなりやすいため、売却前の試算が不可欠です。

 

 

 

よくある質問