不動産の売買契約を結んだあと、何らかの事情で契約が解除されるケースがあります。このとき売主として気になるのが、手付金の返金についてではないでしょうか。
「買主から手付解除されたら手付金はどうなる？」「売主都合で解除すると倍返しが本当に必要？」といった疑問は、当社にも多く寄せられます。
この記事では、不動産売却における手付金の解除・返金について、売主の立場に特化して手続きの流れからトラブル対処法まで詳しく解説します。札幌で不動産売却をお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。
手付金とは、不動産の売買契約締結時に買主から売主へ支払われる金銭のことです。契約の証拠としての意味合いを持ち、売主・買主双方にとって重要な役割を果たします。
手付金には法的に3つの種類があります。不動産売買では「解約手付」として扱われるのが一般的です。
民法第557条では、相手方が「契約の履行に着手」するまでは手付解除が可能と定められています。この「履行の着手」の解釈がトラブルの原因になることも少なくありません。
一般的な不動産売買における手付金の相場は、売買代金の5〜10%とされています。たとえば3,000万円の物件であれば150万〜300万円が目安です。
宅地建物取引業法では、不動産会社が売主となる場合は売買代金の20%を上限と定めています。個人間売買の場合はこの制限はありませんが、実務上は5〜10%の範囲で設定されるケースがほとんどです。
売主としては、手付金が少なすぎると買主が安易に解除しやすくなり、多すぎると買主が契約をためらう原因になります。売却の方法と費用の詳細はこちらも参考にしながら、適切な金額を検討しましょう。
手付解除には大きく分けて3つのパターンがあります。どのケースに該当するかによって、手付金の扱いや売主の負担が大きく変わります。
買主の個人的な事情（転勤取消し、親族の反対、他の物件購入など）による解除では、買主が手付金を放棄することで契約が解除されます。この場合、売主は受け取った手付金をそのまま受領できます。
ただし注意が必要なのは、売主側が「履行の着手」を行った後は手付解除ができないという点です。履行の着手とは、具体的には以下のような行為を指します。
履行着手後に買主が一方的に解除を求めてきた場合は、手付解除ではなく契約違反として違約金を請求できる可能性があります。
売主の都合で契約を解除する場合、受け取った手付金に加えて同額を買主に支払う「手付倍返し」が必要です。たとえば手付金200万円を受領していた場合、合計400万円を買主に支払わなければなりません。
売主都合の解除が起きやすいケースには以下のようなものがあります。
手付倍返しのリスクを軽減するためには、契約前に売却の意思を家族間でしっかり確認しておくことが重要です。また、住み替えの場合は「買い替え特約」を契約に盛り込む方法もあります。
住宅ローン特約は、買主がローン審査に落ちた場合に白紙解除できるという特約です。この場合の手付金の扱いは、通常の手付解除とは異なります。
住宅ローン特約による解除では、原則として手付金は全額買主に返金されます。売主・買主ともにペナルティはなく、契約はなかったものとして扱われます。
ローン特約には一般的に期限が設定されており、多くの場合は契約締結日から3〜4週間程度です。この期限内にローンの本審査が否認された場合に限り、白紙解除が認められます。
期限を過ぎてからローンが否認された場合は、ローン特約による解除が認められず、通常の手付解除や違約解除の扱いになる可能性があるため注意が必要です。
ローン特約による解除は売主にとって大きなリスク要因です。手付金が戻ってしまうだけでなく、以下のような実務的な負担が生じます。
リスクを最小限に抑えるには、買主のローン事前審査の結果を契約前に確認しておくことが有効です。事前審査に通過していれば、本審査で否認される確率は約5〜10%程度まで下がると一般的に言われています。
手付金の返金が発生した場合、具体的にどのような手順で進むのかを時系列で整理します。競合サイトではあまり触れられていない実務的な流れを解説します。
手付金の返金は、一般的に以下のステップで進みます。
必要書類としては、売買契約書の原本、解除通知書、解約合意書、本人確認書類、振込先口座情報などが挙げられます。仲介会社が書類の準備をサポートしてくれるのが通常です。
手付金の返金期限について、法律上の明確な定めはありません。ただし実務上は、解除合意から1〜2週間以内に返金するのが一般的です。
返金が遅れるとトラブルに発展しやすくなります。以下の点を意識しておきましょう。
特にローン特約による解除の場合は、金融機関からの正式な否認通知が届いてから手続きが始まるため、解除申出から返金完了まで2〜3週間かかるケースもあります。
北海道ならではの気候条件が、手付解除トラブルの原因になることがあります。道内の不動産売買では、以下のような事例に注意が必要です。
札幌では11月〜3月の積雪期に引渡しが予定されている場合、以下のようなトラブルが発生することがあります。
こうしたリスクを回避するため、札幌での不動産売買では引渡し時期を春（4〜5月）に設定するケースも多く見られます。冬季に契約する場合は、引渡し延期時の取り決めを契約書に明記しておくことが重要です。
手付金をめぐるトラブルが発生した際、札幌市内では以下の相談窓口を無料で利用できます。
特に宅建協会は不動産取引の専門機関として、手付金トラブルの仲裁実績も豊富です。戸建て売却についてはこちらでも解説していますが、トラブル発生時は早めの相談が解決の鍵となります。
手付金の返金をめぐって当事者間で解決できない場合、段階的に専門家の力を借りることが大切です。以下に相談先と解決までのステップを整理します。
トラブル発生時は、まず仲介を担当した不動産会社に連絡するのが第一歩です。多くの場合、仲介会社が売主・買主の間に入って調整してくれます。
仲介会社での解決が難しい場合は、以下の順序で相談先を検討しましょう。
早い段階で解決すれば費用も時間もかかりません。問題を放置すると解決が難しくなるため、違和感を覚えた時点で相談するのがおすすめです。
以下のような状況では、弁護士への相談や民事調停の利用を検討する段階です。
民事調停の申立て費用は、紛争額に応じて数千円〜数万円程度と比較的低額です。裁判所で調停委員が間に入るため、当事者同士で話し合うよりも冷静な解決が期待できます。
いずれにしても、契約書・領収書・やり取りの記録はすべて保管しておきましょう。証拠の有無が解決のスピードと結果を大きく左右します。トラブルを抱えた物件の売却もご相談ください。
A: 法律上、返金期限についての明確な定めはありません。ただし契約書に特約として返金期限が記載されている場合は、その期限が優先されます。
実務上は解除合意から1〜2週間以内の返金が一般的です。なお、買主都合の手付解除であれば、手付金は売主がそのまま受領でき返金の必要はありません。
A: 手付倍返しに加えて、仲介会社への仲介手数料が発生する場合があります。契約の成立に対して報酬が発生する仕組みのため、解除しても手数料の全額または一部を請求されるケースがあります。
また、契約書に違約金条項がある場合はその金額も別途必要になる可能性があります。具体的な負担額は契約内容によって異なるため、事前に仲介会社へ確認されることをおすすめします。
A: 原則として、ローン特約の条件を満たす解除であれば手付金は全額返金されます。売主・買主ともに違約金等のペナルティは発生しません。
ただし、特約で定めた期限を超過してからの解除や、買主が故意にローン審査を妨害した場合などは、ローン特約が適用されない可能性があります。特約の条件と期限は契約時に十分確認しておきましょう。
A: 札幌市内では、北海道宅地建物取引業協会の相談窓口が不動産取引トラブル全般に対応しています。電話または来所で無料相談が可能です。
法的な助言が必要な場合は法テラス札幌で弁護士の無料相談（1回30分・3回まで）を利用できます。また、札幌市消費者センターでも不動産取引に関する相談を受け付けています。
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