「自宅を売って資金を作りたいけれど、住み慣れた家は離れたくない」というご相談が、札幌でも増えています。
本記事では、リースバックと通常の売却の違いを、手取り額・家賃・住める期間の試算で比べます。契約前に確認したい注意点も、チェックリストにまとめました。
まずはリースバックの仕組みと、仲介売却・買取との違いを整理します。結論を先にお伝えすると、「住み続けられる」代わりに「価格と家賃」で負担が生じる方法です。
リースバックは、自宅を事業者に売却し、その事業者と賃貸借契約を結んで同じ家に住み続ける方法です。お客様は所有者から入居者に立場が変わり、毎月家賃を支払います。
3つの方式の違いを1つの表にまとめました。売却価格は相場を100%とした場合の一般的な目安です。
| 項目 | 仲介売却 | 買取 | リースバック |
|---|---|---|---|
| 売却価格の目安 | 相場の90〜100% | 相場の70〜80% | 相場の60〜80% |
| 入金時期 | 3〜6か月程度 | 2週間〜1か月程度 | 1〜2か月程度 |
| 住み続けられるか | 引越しが必要 | 引越しが必要 | 賃貸で住み続けられる |
| 近所への知られにくさ | 広告が出るため知られやすい | 知られにくい | 引越しがないため最も知られにくい |
| 売却後の住居費 | 新居の家賃など | 新居の家賃など | 同じ家の家賃 |
価格を重視するなら仲介、スピードを重視するなら買取、住み続けることを重視するならリースバックが候補になります。方式ごとの費用は売却の方法と費用の詳しい解説もご覧ください。
リースバックは「入ってくるお金」と「出ていく家賃」をセットで考える必要があります。ここでは同じ物件を前提に、3方式の実質的な手取りを試算します。
相場価格2,000万円の戸建てを想定します。住宅ローンはなく、税金や登記費用は計算から除いた簡易試算です。
仲介・買取の場合は、近隣の賃貸に月8万円で住み替えると仮定します。手取り額から住居費を差し引いた「実質の残り」を比べると、次のようになります。
| 方式 | 5年後の実質残額 | 10年後の実質残額 |
|---|---|---|
| 仲介売却 | 約1,447万円 | 約967万円 |
| 買取 | 約1,020万円 | 約540万円 |
| リースバック | 約770万円 | 約140万円 |
リースバックは短期間の利用なら引越し費用や生活の変化を抑えられます。一方で10年以上住むと、家賃総額が大きくなり、手取りがほとんど残らない計算になります。
この試算は一例であり、実際の価格や家賃は物件や事業者で大きく変わります。「何年住みたいか」を先に決めることが、方式選びの出発点です。
リースバックには明確なメリットがある一方、価格面のデメリットもあります。両面を比べたうえで判断することが大切です。
リースバックの価格が下がりやすいのは、事業者が家賃収入で投資を回収する前提で値付けするためです。想定利回りを8〜10%程度に設定すると、逆算した購入価格は相場の60〜80%に落ち着く傾向があります。
リースバックで後悔しやすいのは、契約書の条項を十分に確認しなかったケースです。署名前に見ておきたい注意点を整理します。
普通借家契約は、一般的に借主が希望すれば更新され、長く住み続けやすい契約です。貸主からの解約には正当な理由が求められます。
定期借家契約は、期間満了で契約が終了し、更新はありません。期間は2〜3年程度が多く、再契約できるかは貸主の判断になります。
契約書で確認したい10項目をチェックリストにしました。分からない条項は、署名前に事業者へ書面で確認することをおすすめします。
特に定期借家と家賃改定の組み合わせは、数年後の住居費を大きく左右します。法律面の判断が必要な場合は、専門家への相談も検討してください。
積雪寒冷地の札幌では、本州とは異なる住居費や修繕の考え方が必要です。地元ならではの視点で確認したい点をまとめます。
北海道の戸建てでは、冬の灯油代やガス代が月2〜4万円程度かかる例も珍しくありません。リースバック後も光熱費や除雪の負担はお客様側に残るのが一般的です。
家賃だけで比べず、暖房費・除雪費・灯油タンクの点検費などを含めた「冬の住居費の総額」で判断することをおすすめします。
道内の戸建ては、屋根の雪害、給湯器や水道管の凍結など、寒冷地特有の修繕が発生しやすい傾向があります。給湯器交換だけでも30〜50万円程度かかることがあるため、負担区分の確認が重要です。
ご高齢の世帯では、雪かきの負担が理由で住み替えを選ぶ方も多くいらっしゃいます。マンションへの住み替えをお考えの方は札幌のマンション売却のページも参考にしてください。
資金を作る方法は、リースバックだけではありません。目的に合った方法を選ぶために、代表的な選択肢と比べてみましょう。
判断の軸は「資金ニーズ」「住み続けたい期間」「ローン残債」の3つです。次の目安を参考に、候補を絞り込んでください。
戸建てをお持ちの方は戸建ての売却のページで、売却の流れもご確認いただけます。
事前に情報を整理しておくと、各方式の手取りや家賃を具体的に比較しやすくなります。ご相談の前に、次の項目を確認しておきましょう。
リースバックだけを検討すると、仲介売却や買取との違いが見えにくくなります。同じ物件で複数の方式の条件を並べて比べることが、後悔しない選択につながります。
当社では、札幌の地元の会社として仲介・買取の両方に対応しており、お客様の状況に合わせて比較のご提案が可能です。ご相談は無料査定・ご相談はこちらから承っています。
リースバックと売却の違いについて、お客様からよくいただくご質問にお答えします。
A: 家賃は、事業者が想定する利回りから逆算して決まるのが一般的です。
年利回りを8〜10%とすると、年間家賃は売却価格の8〜10%程度、月額では売却価格の0.7〜0.8%程度が目安になります。
A: 契約に買戻し特約があれば、買い戻せる可能性があります。
買戻し価格は売却価格の1.1〜1.3倍程度に設定される例が多いため、価格と期限を契約前に確認しておくことが大切です。
A: 普通借家契約であれば、一般的に更新しながら長く住み続けやすい仕組みです。
定期借家契約は2〜3年程度の期間満了で終了し、更新はありません。再契約できるかは貸主の判断になります。
A: 売却価格でローン残債を完済できる場合は、多くのケースで利用できます。
売却価格が残債を下回る場合は、不足分を自己資金で補う必要があるため、事前に残高を確認しておきましょう。
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