2023年10月に始まったインボイス制度は、不動産取引にも大きな変化をもたらしています。「自宅を売るだけなのに関係あるの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
結論から言えば、居住用の自宅を売却する個人には原則として影響がありません。しかし投資用マンションやアパートなど事業用物件を売却する場合は、買主との価格交渉で不利になるケースがあります。
この記事では、物件の種類ごとにインボイス制度の影響を場合分けし、2029年までの経過措置スケジュールや手取り額シミュレーションまで詳しく解説します。
まずはインボイス制度の仕組みと、不動産取引における消費税の基本を整理しましょう。
インボイス制度とは、消費税の仕入税額控除を受けるために「適格請求書（インボイス）」の保存を義務づける仕組みです。課税事業者が仕入税額控除を適用するには、売主側が発行するインボイスが欠かせません。
インボイスを発行できるのは「適格請求書発行事業者」として登録した課税事業者のみです。年間売上1,000万円以下の免税事業者は、登録しない限りインボイスを発行できません。
不動産売却において消費税の課税・非課税は、物件の種類と売主の立場によって異なります。
このように、個人の不動産売却でインボイス制度が関係するかどうかは「何を・どんな立場で売るか」によって大きく異なります。
「自宅を売るのにインボイス登録が必要なのでは」と心配される方がいますが、一般的にその必要はありません。
消費税法第6条および別表第一により、土地の譲渡は非課税取引と定められています。インボイス制度は消費税の仕入税額控除に関する制度ですので、非課税取引である土地の売却には一切関係しません。
建物部分については、消費税法上「事業として」行う資産の譲渡が課税対象です。個人が自宅として使っていたマンションや戸建てを売却する行為は、一般的に「事業」には該当しません。
以下に該当する方は、インボイス制度を気にせず売却を進められます。
札幌市内でも居住用マンションの売却は多くの取引が行われていますが、ほとんどのケースでインボイスの心配は不要です。マンション売却の基本的な流れや費用については、マンション売却の流れと費用をご覧ください。
一方で、収益物件や事業用不動産を売却する個人は注意が必要です。ここからがインボイス制度の影響を受ける本題になります。
投資用アパートや事業用テナントビルの建物部分には消費税がかかります。買主が課税事業者の場合、本来であれば建物にかかる消費税を仕入税額控除として差し引けます。
しかし、売主がインボイス未登録の免税事業者だと、買主は仕入税額控除を受けられません。その結果、買主から「控除できない消費税分を値引きしてほしい」と交渉されるリスクが生じます。
例えば建物価格が2,000万円の場合、消費税は10%で200万円です。買主がこの200万円を控除できないとなると、実質的な負担増を避けるため100万円〜200万円程度の値引きを求めてくる可能性があります。
免税事業者の個人が投資用物件を売却する際の影響を整理します。
収益物件の売却を検討されている方は、買主の属性によって手取り額が変わる可能性があることを事前に把握しておくことが重要です。収益物件の売却についてはこちらで詳しく解説しています。
インボイス制度には激変緩和のための経過措置が設けられています。この経過措置は段階的に縮小されるため、売却時期によって手取り額が変わります。
免税事業者からの仕入れに対する仕入税額控除の経過措置は、以下のスケジュールで縮小されます。
つまり2026年10月以降は、買主が控除できる割合が80%から50%に下がります。買主の実質負担が増える分だけ、値引き交渉の圧力も強まると考えられます。
建物価格3,000万円（税抜）の投資用物件を、免税事業者の個人が課税事業者の買主に売却する場合をシミュレーションします。消費税額は300万円です。
同じ物件を売るタイミングだけで、手取り額に最大240万円もの差が生じる計算です。経過措置が段階的に縮小される2026年・2029年の節目は、売却時期を検討するうえで非常に重要なポイントとなります。
札幌の不動産市場には、インボイス制度の影響をより受けやすい特有の構造があります。
札幌の収益物件市場では、東京や大阪など道外の投資家が買主となるケースが多くみられます。北海道の利回りの高さに注目した法人投資家の参入が増えており、これらの買主の多くは課税事業者です。
2026年現在、札幌市街地エリアの中古一棟アパートの表面利回りは平均7%〜9%前後で推移しており、道内外から投資需要が集まっています。地下鉄沿線やJR沿線の物件は特に人気が高く、法人の買い手が競合する場面も珍しくありません。
こうした市場環境では、売主の約6〜7割が個人（免税事業者）であるのに対し、買主の過半数が課税事業者という構図が生まれやすく、インボイス未登録がそのまま価格交渉上の弱点になり得ます。
札幌で投資用物件を売却する個人が、インボイス制度を理由に不利な交渉を受けないための対策を整理します。
北海道内の取引に精通した不動産会社に相談することで、買主の属性に応じた最適な売却プランを立てやすくなります。
インボイス制度は物件価格だけでなく、売却時に発生する諸費用にも関係します。売主が負担する費用への影響を確認しましょう。
不動産仲介会社は一般的に課税事業者であり、適格請求書発行事業者として登録しています。そのため仲介手数料にかかる消費税10%は従来どおり発生し、インボイス制度による変化はありません。
売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料の上限は約105万6,000円（税込）です。この金額はインボイス制度の前後で変わるものではありません。
売却時に発生する諸費用のうち、消費税がかかる主なものは以下のとおりです。
売主が課税事業者で消費税の申告を行う場合は、これらの費用に対するインボイスの受領・保存が必要です。免税事業者の個人であれば、仕入税額控除を行わないため実務上の影響はほとんどありません。
売却にかかる費用の全体像については、売却にかかる費用の詳細で詳しくまとめています。
最後に、インボイス制度を踏まえて個人が不動産を売却する前に確認すべきポイントを物件種別ごとに整理します。
インボイス制度が関係する可能性がある場合は、以下のポイントを専門家に相談してください。
札幌で不動産売却をお考えの方は、まず現在の状況を専門家に相談することが第一歩です。無料査定・売却のご相談はこちらからお気軽にお問い合わせください。
A: 居住用の自宅マンションを売却する場合、一般的にインボイス登録は不要です。土地部分は消費税の非課税取引であり、建物部分も個人の居住用資産の売却は事業に該当しないため課税対象外となります。
そのため、多くの個人のお客様はインボイス制度を意識せずに売却を進めていただけます。
A: 仲介手数料自体がインボイス制度によって値上がりすることは一般的にありません。不動産仲介会社は多くの場合、課税事業者としてインボイスを発行できるため、従来どおり消費税10%を含む手数料の請求となります。
売主が免税事業者であっても、仲介手数料の金額や消費税率に影響はありません。
A: 買主が課税事業者の場合、値引き交渉を受ける可能性があります。売主がインボイスを発行できないと、買主は建物にかかる消費税の仕入税額控除を受けられないためです。
ただし2029年9月までは経過措置により一部控除が認められるため、影響は段階的に拡大します。売却時期と買主の属性を考慮した戦略が大切です。
A: 2029年10月以降は経過措置が完全に終了し、免税事業者からの仕入れに対する仕入税額控除は0%になります。課税事業者の買主は消費税分を一切控除できなくなるため、値引き交渉の圧力が最も強まると考えられます。
投資用・事業用物件の売却を検討されている方は、この期限を意識した売却計画を税理士や不動産会社と早めに相談されることをおすすめします。
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