住所変更登記の義務化と不動産売却の対応策

2026年4月から住所変更登記の義務化がスタートしました。不動産売却を検討されているお客様にとって、この制度変更は見過ごせない重要なポイントです。

 

 

登記簿上の住所が現住所と異なったまま放置すると、売却手続きがスムーズに進まないだけでなく、過料の対象になる可能性もあります。

 

 

この記事では、住所変更登記の義務化の内容から、売却前に必要な手続きのステップ・費用・期間、さらに札幌での実務ポイントまで一気通貫で解説します。

 

 

 

住所変更登記の義務化とは｜2026年4月施行のポイント

 

住所変更登記の義務化は、所有者不明土地問題を解消するために設けられた制度です。ここでは施行済みの最新制度を正確に整理します。

 

 

 

義務化の背景と対象となる登記

 

全国で約14%の土地が所有者不明とされ、公共事業や災害復興の妨げになっていました。この問題を解消するため、不動産登記法が改正されました。

 

 

2026年4月1日から、不動産の所有権登記名義人は、住所や氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記を申請する義務を負います。対象は土地・建物を問わず、すべての不動産の所有権登記です。

 

 

施行日より前に住所変更が生じていた場合も対象となります。この場合は2028年3月31日までが申請期限の目安とされています。

 

 

 

違反した場合の過料と経過措置

 

正当な理由なく住所変更登記を怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、DV被害や海外赴任中など正当な理由があると認められるケースでは、過料の対象外となります。

 

 

なお、法務局が職権で住所変更登記を行う仕組みも並行して導入されています。住民基本台帳ネットワークとの連携により、一定の条件下では法務局側で自動的に更新される場合もあります。

 

 

 

不動産売却前に住所変更登記が必要なケース

 

不動産売却では、登記簿上の住所と現住所が一致していることが前提です。どのような場合に住所変更登記が必要になるか、具体的なパターンを確認しましょう。

 

 

 

引っ越し後に売却する場合の登記の流れ

 

もっとも多いのが、購入時の住所から別の住所へ引っ越した後に売却するケースです。たとえば、10年前にマンションを購入し、その後転居して現在は別の住所に住んでいる場合、登記簿上の住所は購入時のまま残っています。

 

 

この状態では、買主への所有権移転登記を申請できません。売却の決済前までに住所変更登記を完了させる必要があります。

 

 

住所変更が複数回ある場合でも、最終的な現住所への変更登記を1回申請すれば対応できます。ただし、住民票の除票や戸籍の附票で住所のつながりを証明する書類が求められます。

 

 

 

相続や転勤で住所が変わっている場合

 

相続で取得した不動産では、被相続人の住所がそのまま登記されているケースがあります。この場合は相続登記と合わせて対応が必要です。

 

 

また、転勤が多いお客様は、過去の住所変更を登記に反映していない場合が少なくありません。道内での転勤はもちろん、道外から札幌へ赴任されたケースでも同様です。

 

 

相続物件の売却をお考えの方は、相続物件の売却についてはこちらをあわせてご覧ください。

 

 

 

住所変更登記の手続きステップと必要書類

 

住所変更登記は、司法書士に依頼するだけでなく、ご自身で行うことも可能です。ここでは自分で手続きする場合のステップを具体的に解説します。

 

 

 

申請書の書き方と添付書類一覧

 

法務局へ提出する書類は以下のとおりです。

• 登記申請書：法務局のホームページからひな形をダウンロードできます
• 住民票の写し：現住所が記載されたもの（マイナンバー記載なしのもの）
• 戸籍の附票：住所変更が複数回ある場合に住所のつながりを証明するために必要です
• 登記事項証明書：不動産番号や地番を確認するために取得しておくと申請書の記入がスムーズです
• 収入印紙：登録免許税として不動産1筆につき1,000円分を貼付します

申請書には不動産の表示（所在・地番・家屋番号）、変更前の住所、変更後の住所を記載します。記入例は法務局の窓口でも確認できます。

 

 

 

オンライン申請と郵送申請の使い分け

 

住所変更登記の申請方法は、窓口持参・郵送・オンラインの3つがあります。

 

 

オンライン申請は「登記・供託オンライン申請システム」を利用します。マイナンバーカードと電子証明書が必要ですが、窓口に出向く手間が省け、登録免許税も電子納付が可能です。

 

 

郵送申請は、申請書と添付書類を法務局宛てに書留で送付する方法です。冬期に外出が難しい場合や、法務局が遠方にある場合に便利です。返送用の封筒と切手を同封しておくと、登記完了証を郵送で受け取れます。

 

 

 

費用と期間｜司法書士依頼と自分で行う場合の比較

 

住所変更登記にかかる費用は、自分で行うか司法書士に依頼するかで大きく異なります。それぞれの費用と期間を具体的な数字で比較します。

 

 

 

司法書士報酬の相場と登録免許税

 

費用の比較は以下のとおりです。

• 登録免許税：不動産1筆あたり1,000円（土地と建物で2筆なら2,000円）
• 住民票の写し：1通200円〜400円（自治体による）
• 戸籍の附票：1通300円〜450円（自治体による）
• 登記事項証明書：1通480円〜600円（オンライン請求で480円）
• 司法書士報酬：一般的に1万円〜2万円程度が相場です

自分で手続きを行えば、実費のみで合計2,000円〜3,500円程度に収まることが多いです。一方、司法書士に依頼する場合は報酬を含めて合計1万2,000円〜2万5,000円程度が目安となります。

 

 

売却に伴うその他の費用について詳しく知りたい方は、売却にかかる費用の詳細はこちらをご参照ください。

 

 

 

申請から完了までにかかる日数の目安

 

法務局での処理期間は、一般的に1週間〜2週間程度です。ただし、年度末の3月〜4月や相続登記の義務化に伴う繁忙期には、3週間以上かかるケースもあります。

 

 

オンライン申請の場合でも処理期間自体は窓口申請と変わりません。申請書類に不備があると補正指示が入り、さらに日数がかかるため、事前に法務局の相談窓口で書類を確認してもらうことをおすすめします。

 

 

 

売却スケジュールと住所変更登記を並行するタイムライン

 

住所変更登記と売却活動は同時に進めることができます。ここでは、実務的なスケジュールの組み方を時系列で整理します。

 

 

 

売却活動と登記手続きを同時進行する手順

 

不動産売却の一般的な流れと住所変更登記のタイミングを重ねると、以下のようなスケジュールになります。

• 売却相談・査定依頼（0週目）：この時点で登記簿上の住所を確認し、変更が必要かを判断します
• 住所変更登記の申請（1週目）：査定と並行して登記申請を行います。売却活動の開始に支障はありません
• 媒介契約の締結・販売開始（1〜2週目）：登記完了を待たずに販売活動は開始できます
• 住所変更登記の完了（2〜3週目）：登記完了証を受領します
• 買主との売買契約（4〜8週目）：購入希望者が見つかり次第、契約へ進みます
• 決済・引渡し（契約から約1ヶ月後）：所有権移転登記を行い、売却完了です

このように、住所変更登記は売却活動と並行して進められます。決済日までに登記が完了していれば問題ありません。

 

 

 

決済日から逆算した登記申請のデッドライン

 

もっとも重要なのは、決済日に間に合わせることです。法務局の処理に2週間、書類の準備に3〜5日かかるとすると、決済日の3週間前までに申請を完了しておくのが安全です。

 

 

繁忙期（3月〜4月）に決済が重なる場合は、さらに余裕をもって1ヶ月前までの申請を目安にしてください。万が一、決済日に登記が間に合わない場合は、決済の延期が必要になることもあります。

 

 

 

札幌で住所変更登記を行う際の実務ポイント

 

札幌圏で不動産を売却されるお客様に向けて、地域の実務に即した情報をお伝えします。

 

 

 

札幌法務局での申請手順と混雑時期

 

札幌法務局の本局では、不動産登記の相談窓口を設けており、申請書の書き方や必要書類について事前に確認できます。予約制の場合もあるため、事前に電話で確認されることをおすすめします。

 

 

混雑するのは3月〜4月の年度末から年度初めです。この時期は相続登記の義務化に伴う駆け込み申請も重なり、処理に通常より1週間ほど余分にかかることがあります。

 

 

冬期は積雪や路面凍結で外出が大変になるため、郵送申請やオンライン申請の活用が実用的です。北海道では12月〜3月の約4ヶ月間、窓口への来訪が負担になりやすいため、郵送を選ぶお客様も多くいらっしゃいます。

 

 

 

転勤族が多い札幌圏で登記漏れを防ぐコツ

 

札幌は道内でも転勤族が特に多いエリアです。JR沿線や地下鉄沿線のマンションを購入後、転勤で道外へ出て住所変更登記をしないまま数年が経過しているケースが少なくありません。

 

 

登記漏れを防ぐために、以下の点を意識しておきましょう。

• 引っ越しのたびに登記簿の確認：住民票の異動と合わせて、不動産の登記情報も確認する習慣をつけます
• 戸籍の附票を取得して住所履歴を把握：複数回の転居がある場合、住所のつながりを証明できるか早めに確認しておきます
• 売却を考え始めた段階で登記簿をチェック：市街地エリアの物件は需要が高く早期に売れるケースも多いため、登記の準備は早めに着手しておくと安心です

札幌のマンション売却をお考えの方は、札幌のマンション売却についてはこちらもあわせてご確認ください。

 

 

 

住所変更登記を済ませてスムーズに売却を進めよう

 

住所変更登記の義務化により、不動産売却前の登記手続きはこれまで以上に重要になりました。ここまでの内容を振り返り、売却に向けた次のアクションを確認しましょう。

 

 

 

登記完了後の売却ステップまとめ

 

住所変更登記が完了した後の売却の流れは以下のとおりです。

• 不動産会社への査定依頼：複数社に依頼し、適正な売却価格の目安を把握します
• 媒介契約の締結：一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類から選択します
• 販売活動と内覧対応：広告掲載やポータルサイトへの掲載が始まります
• 売買契約の締結：買主が決まれば、重要事項説明を経て契約を交わします
• 決済・引渡し：残代金の受領と同時に所有権移転登記を行い、鍵の引渡しで完了です

住所変更登記を早めに済ませておくことで、買主が見つかった際にスムーズに決済へ進めます。登記の遅れが売却機会を逃す原因にならないよう、売却を検討し始めた段階で対応しておくことが大切です。

 

 

当社では札幌の不動産売却について、登記に関するご相談も含めて無料でご対応しております。お気軽に無料査定・お問い合わせはこちらからご連絡ください。

 

 

 

よくある質問