「仲介手数料を節約したい」という理由から、不動産の個人間売買を検討される方が増えています。
しかし、直接売買には仲介手数料以上の隠れたリスクが潜んでいます。契約不適合責任のトラブルや登記ミス、住宅ローン審査の壁など、専門知識なしに進めると数百万円単位の損害につながるケースも少なくありません。
この記事では、不動産売却の現場で当社が実際に見てきた個人間売買のリスクを7つに整理し、仲介売買との定量比較や札幌ならではの注意点とあわせて解説します。
まずは個人間売買と仲介売買の基本的な違いを押さえておきましょう。両者の仕組みを理解することが、リスクを正しく判断する第一歩です。
個人間売買とは、売主と買主が不動産会社を介さずに直接取引を行う方法です。売買価格の交渉から契約書の作成、登記手続きまで、すべてを当事者同士で進めます。
不動産会社への仲介手数料（売買価格の3%＋6万円＋消費税）が不要になる点が最大のメリットとされています。たとえば2,000万円の物件であれば、約72万円の手数料が節約できる計算です。
仲介売買では、不動産会社が価格査定・買主募集・契約書作成・重要事項説明・登記手続きの手配など、取引全体を管理します。一方、個人間売買ではこれらすべてを自分たちで行う必要があります。
特に重要なのが「重要事項説明書」の有無です。仲介売買では法律上義務づけられていますが、個人間売買では作成義務がありません。この書類がないことで、後述する多くのリスクが生じます。
売却の方法と費用について詳しく知りたい方は、売却の方法と費用の詳細はこちらをご覧ください。
個人間の直接売買で実際に発生しやすいリスクを、当社の買取相談で寄せられた事例をもとに7つに整理しました。
| リスク | 概要 | 想定される損害額 |
|---|---|---|
| ①契約不適合責任トラブル | 引渡し後に雨漏り・シロアリ等が発覚し、売主が修繕費を請求される | 50万〜300万円 |
| ②登記手続きのミス | 所有権移転登記の不備で、二重譲渡や抵当権抹消漏れが発生 | 数十万〜数百万円 |
| ③住宅ローン審査の困難 | 重要事項説明書がないため、金融機関の審査が通らない | 取引自体が不成立 |
| ④売買価格の妥当性不明 | 相場より著しく安い（または高い）価格で取引してしまう | 100万〜500万円の損失 |
| ⑤みなし贈与の税務リスク | 時価より著しく低い価格での売買は贈与税の対象となる | 贈与税：数十万〜数百万円 |
| ⑥境界トラブル | 境界確定測量を行わずに売買し、隣地所有者と紛争になる | 測量・訴訟費用50万〜200万円 |
| ⑦契約書の不備 | 特約条項の記載漏れや曖昧な文言で、解釈をめぐり争いになる | 弁護士費用30万〜100万円 |
国民生活センターの統計によると、不動産の個人間取引に関する相談件数は年間約1,500件にのぼります。特に契約不適合責任に関するトラブルは全体の約35%を占め、解決までに平均6〜12ヶ月を要しています。
仲介手数料を節約できたとしても、上記のトラブルが1つでも発生すれば、節約額をはるかに超える出費となる可能性があります。2,000万円の物件で節約できる仲介手数料は約72万円ですが、契約不適合責任の損害賠償は平均150万〜200万円に達するケースも珍しくありません。
「手数料がかからない＝お得」とは限りません。費用・リスク・手間を総合的に比較してみましょう。
| 項目 | 個人間売買 | 仲介売買 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 0円 | 約72万円 |
| 司法書士報酬 | 5万〜10万円（自分で手配） | 5万〜10万円（仲介が手配） |
| 契約書作成費用 | 5万〜15万円（弁護士依頼時） | 0円（仲介が作成） |
| 測量費用 | 30万〜50万円（自分で手配） | 30万〜50万円（仲介が手配） |
| インスペクション | 5万〜10万円（任意だが推奨） | 5万〜10万円（仲介が提案） |
| トラブル対応コスト | 0〜数百万円（リスク高） | 低リスク（重要事項説明あり） |
| 合計目安 | 45万〜585万円 | 112万〜192万円 |
個人間売買はうまくいけば費用を抑えられますが、トラブルが発生した場合の上振れリスクが非常に大きいことがわかります。仲介売買は費用が一定範囲に収まり、予測しやすい点がメリットです。
当社に買取相談をいただくお客様の中にも、個人間売買を試みたものの途中で断念し、最終的に仲介や買取を選ばれるケースが年間約20件あります。「最初から専門家に頼めばよかった」というお声を多くいただいています。
北海道、特に札幌エリアでの不動産売却には、本州にはない寒冷地特有のリスクがあります。個人間売買ではこれらが見落とされやすく、引渡し後のトラブルに発展しがちです。
札幌の冬は最低気温がマイナス10度以下になることも珍しくありません。この厳しい寒さが建物に与えるダメージは、道内の不動産売買において最も注意すべきポイントです。
具体的には、以下のような寒冷地特有のリスクがあります。
仲介売買であれば、不動産会社がこれらのリスクを重要事項説明で買主に告知します。しかし個人間の直接売買では、売主自身がすべてのリスクを把握し、説明しなければなりません。
札幌の市街地エリアでも、積雪荷重による屋根や構造体への負担は無視できません。年間降雪量が約5メートルに達する札幌では、屋根の耐雪性能が不十分な物件は構造的な問題を抱えている可能性があります。
また、地下鉄沿線やJR沿線の一部地域では、泥炭地盤による不同沈下のリスクがあります。地盤調査を行わずに個人間売買を進めた結果、引渡し後に建物の傾きが判明し、数百万円の補修費用をめぐるトラブルに発展した事例もあります。
戸建ての売却を検討されている方は、戸建て売却で押さえるべきポイントもあわせてご確認ください。
「相手をよく知っているから大丈夫」と思いがちですが、親族や知人間の不動産売買こそ注意が必要です。
親族間の直接売買で最も多いトラブルは、引渡し後の「言った・言わない」問題です。口約束で進めた結果、修繕費用の負担をめぐって関係が悪化するケースは後を絶ちません。
不動産会社という第三者が間に入ることで、取引条件が書面で明確になり、双方が納得した上で売買を完了できます。仲介手数料は「関係を守るための保険料」と考えることもできます。
親族間売買で特に注意すべきなのが、みなし贈与の問題です。一般的に、時価の80%を下回る価格で売買した場合、税務署から「実質的な贈与」とみなされ、贈与税が課される可能性があります。
たとえば時価2,000万円の物件を1,000万円で親族に売却した場合、差額の1,000万円に対して贈与税が発生し、税額は約231万円（一般税率の場合）に達する可能性があります。
相続に関連する売却については、相続物件の売却についてはこちらで詳しく解説しています。
それでも個人間売買を進めたい場合は、以下の対策を講じることでリスクを大幅に軽減できます。
個人間売買を進める前に、以下の項目を確認しましょう。
これらの対策をすべて実施すると、費用は合計で60万〜100万円程度かかります。仲介手数料とほぼ同額になるケースも多く、それならば最初からプロに任せた方が安心という判断も合理的です。
不動産の売却方法に迷ったら、まずは専門家に相談することをおすすめします。
個人間売買を検討している方にとっても、まず市場価格を正確に把握することは重要です。適正価格を知らないまま直接売買を進めると、相場より安く売りすぎたり、みなし贈与に該当するリスクを抱えたりすることになります。
当社は札幌エリアで年間200件以上の買取・売却相談をお受けしています。地下鉄沿線やJR沿線エリアの相場観はもちろん、寒冷地特有の建物リスクも熟知しています。
「個人間売買を進めるべきか、仲介や買取を選ぶべきか」という判断材料として、無料査定をご活用ください。査定だけのご利用も歓迎しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
A: 仲介手数料は不要ですが、登記費用（登録免許税＋司法書士報酬で約10万〜20万円）、契約書作成費用（弁護士依頼で5万〜15万円）、測量費用（30万〜50万円）などが発生します。
すべて合計すると50万〜100万円程度になることが多く、仲介手数料と大差ないケースも珍しくありません。
A: 多くの金融機関は融資審査の際に「重要事項説明書」の提出を求めます。個人間売買では重要事項説明書が作成されないため、一般的に住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。
一部の金融機関では個人間売買でも対応可能ですが、金利が高くなったり、融資額が減額されたりする場合があります。
A: 最も有効な対策は、売買前にインスペクション（建物状況調査）を実施し、建物の状態を双方で共有することです。費用は5万〜10万円程度が目安です。
加えて、契約書に契約不適合責任の免責条項や期間制限を明記しておくことで、引渡し後のトラブルリスクを大幅に軽減できます。
A: 親しい間柄だからこそ、第三者を介入させることをおすすめします。口約束で進めた結果、修繕費や境界問題で関係が悪化する事例は少なくありません。
また、時価より著しく低い価格での売買はみなし贈与として贈与税の対象になる可能性があるため、適正価格の担保という面でも専門家の関与が重要です。
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