増築部分が未登記の家を売る｜登記だけの問題か、建築の問題か

玄関の風除室を足した、物置を建てた、2階に部屋を増やした。こうした増築を登記していない家は、実際にかなりあります。売るときになって、登記の内容と現況が合わないことが判明します。

このままでは、買主が住宅ローンを組めないことがあります。銀行は、登記されている建物を担保に取るためです。登記にない部分があると、審査で引っかかります。

まず現況と登記を見比べる

登記事項証明書の床面積を見る

建物の欄に、各階の床面積が書かれています。これと、今の実際の広さを比べてください。違っていれば、登記されていない部分があるということです。

固定資産税の通知書と比べる

市は、現地を調査して課税しています。登記されていない増築でも、固定資産税はかかっていることがあります。納税通知書の床面積と登記の床面積が違えば、増築がわかります。

何を足したかを書き出す

いつ、どこを、どれくらい増やしたか。札幌では、風除室、サンルーム、車庫、物置が多くあります。工事の書類や領収書が残っていないか探してください。

登記だけの問題なら

建物表題部の変更登記をする

増築した部分を、登記に反映させる手続きです。土地家屋調査士に依頼して、現況を測り、図面を作って申請します。費用は数万円から十数万円が目安ですが、規模によって変わります。

必要になる書類

増築した部分を所有していることを示す資料が必要です。工事の請負契約書、領収書、引き渡しの証明。残っていない場合は、調査士に相談してください。ほかの方法で証明できることがあります。

誰が費用を負担するか

売主の負担とするのが通常です。登記が整っていない状態で引き渡すと、買主が住宅ローンを組めません。売るために必要な整備と考えてください。

期間を見込んでおく

現地の測量と図面の作成、申請と処理。1か月前後かかると見てください。札幌では、外の測量が必要な場合、雪のある時期は作業ができません。

建築の手続きをしていない場合

確認申請が必要だったか

一定の規模を超える増築には、建築確認の申請が必要です。申請せずに増築していると、建ぺい率や容積率を超えている可能性があります。まず役所の建築指導課で、現況が基準に適合しているかを確認してください。

基準を超えている場合

買主が住宅ローンを組めない、火災保険に制限が出る、といった影響が出ます。増築部分を取り壊して基準に戻す、という選択もあります。費用と売値への影響を比べて判断してください。

基準内に収まっている場合

登記を整えれば売却は進みます。ただし、確認申請をしていないこと自体は、買主に伝える必要があります。隠すと後で問題になります。

札幌で多い増築

風除室

玄関の前に付ける、冬の寒さを防ぐための小部屋です。札幌の戸建てでは一般的ですが、後から付けたものは登記されていないことがよくあります。床面積に加わるため、登記の変更が必要になります。

車庫・カーポート

屋根と柱だけのカーポートは建物として扱われないことが多いのですが、壁で囲った車庫は建物になります。基礎があるかどうかも判断の分かれ目です。

サンルーム・物干し場

洗濯物を干すために、後から付ける方が多くいます。屋根と壁があれば、床面積に入ります。建ぺい率に影響することもあるので、規模を確認してください。

物置

除雪の道具やタイヤを入れるために置くものです。地面に置いただけなら建物になりませんが、基礎で固定すると建物として扱われることがあります。

売る前にやることのまとめ

1. 登記事項証明書を取り、建物の床面積を確認する
2. 固定資産税の納税通知書の床面積と見比べる
3. 違いがあれば、いつ何を増築したかを書き出す
4. 工事の契約書や領収書が残っていないか探す
5. 役所の建築指導課で、現況が基準に適合しているかを確認する
6. 登記だけの問題なら、土地家屋調査士に変更登記を依頼する
7. 期間を1か月前後見込んで、売り出しの日程を組む
8. 確認申請をしていない場合は、そのことを買主に伝える準備をする

いつ売り出すのがよいか

戸建て

札幌では4月から6月です。登記の変更に外の測量が必要な場合、雪のある時期は作業ができません。冬のうちに書類を探し、雪解けとともに調査士に依頼する流れが組みやすくなります。

期間を逆算する

登記の変更に1か月前後かかります。4月の売り出しを狙うなら、2月には調査士に相談してください。買主が決まってから発覚すると、決済の日程が大きく動きます。

よくあるご質問