「空き家を売りたいけれど、空き家バンクと不動産仲介のどちらに依頼すべきかわからない」とお悩みではありませんか。
この2つの売却方法は、手数料・成約期間・買い手層がまったく異なります。選び方を間違えると、売却価格が数百万円変わることもあります。
この記事では、空き家バンクと仲介の違いを定量データで比較し、お客様の物件に合った最適な売却方法を判断できるようわかりやすく解説します。
空き家バンクの基本的な仕組みと、札幌市での活用状況を確認しましょう。
空き家バンクとは、自治体が空き家の売り手と買い手をマッチングするために運営する非営利の情報提供サービスです。営利目的の不動産仲介とは根本的に異なり、登録や掲載に費用はかかりません。
国土交通省の調査によると、2026年現在、全国の自治体の約7割以上が空き家バンクを設置しています。背景には、全国の空き家数が約900万戸を超え、空き家率が約13.8%に達している社会問題があります。
札幌市では「さっぽろ住まいの情報ナビ」を通じて空き家バンクを運営しており、累計登録件数は約200件を超えています。ただし成約に至った割合は登録物件全体の約30〜40%にとどまるのが実情です。
空き家バンクを利用する場合の一般的な手順は以下のとおりです。
登録から成約まで平均6ヶ月〜1年以上かかるケースが多く、スピードを重視する場合は注意が必要です。
空き家バンクと不動産仲介には、手数料・成約期間・買い手層に明確な違いがあります。以下の比較表で整理しました。
| 比較項目 | 空き家バンク | 不動産仲介 |
|---|---|---|
| 登録・掲載費用 | 無料 | 無料（成約時に手数料発生） |
| 仲介手数料 | 原則なし（業者介在時は発生） | 売却価格の3%＋6万円＋税が上限 |
| 成約までの平均期間 | 6ヶ月〜1年以上 | 3〜6ヶ月 |
| 成約率 | 約30〜40% | 約70〜80% |
| 主な買い手層 | 移住希望者・DIY愛好家・投資家 | 一般購入者・法人・投資家 |
| 販売活動 | 自治体サイトへの掲載のみ | ポータルサイト・チラシ・内覧会など多角的 |
| 価格交渉 | 当事者間が基本 | プロが代行 |
物件の想定売却価格によって、適した売却チャネルは変わります。
当社の経験では、売却価格が低い物件ほど空き家バンクの活用メリットが大きい傾向があります。仲介会社にとって手数料が少額になる物件は、販売活動の優先順位が下がりやすいためです。
売却にかかる費用の詳細は、売却の方法と費用の詳細をご覧ください。
空き家バンクには費用面の利点がある一方、成約率の低さという課題もあります。それぞれ具体的に見ていきましょう。
特に築年数が古く市場価値が低い物件の場合、仲介手数料の負担なく売却活動を始められるのは大きな利点です。
空き家バンクはあくまで「情報掲載の場」であり、積極的な販売活動を行うサービスではありません。買い手が現れるまで受け身で待つ形になるため、売却を急ぐ場合には不向きです。
不動産仲介は幅広い販路と専門的なサポートが強みですが、費用面や業者選びには注意が必要です。
仲介を利用した場合の平均成約期間は3〜6ヶ月で、空き家バンクと比較して大幅に短縮される傾向があります。
仲介業者を選ぶ際は、専任媒介か一般媒介かの契約形態をしっかり比較することが大切です。また、囲い込みを防ぐためにレインズへの登録状況を確認することをおすすめします。
実は、空き家バンクと不動産仲介は同時に活用することが可能です。ただし、トラブルを避けるために正しい手順を踏む必要があります。
併用する場合の具体的な手順は以下のとおりです。
併用することで買い手の間口が広がり、成約の可能性を高められるのが最大の利点です。
併用時に最も注意すべきなのが、空き家バンクと仲介の両方で同時に売買契約が進んでしまう「二重契約」のリスクです。
トラブルを未然に防ぐためには、仲介業者との情報共有が何より重要です。空き家・空き地の売却方法について詳しくは、空き家・空き地の売却についてはこちらをご確認ください。
札幌市には全国とは異なる地域特性があり、エリアによって最適な売却方法が変わります。
札幌市内でも、立地によって買い手のニーズは大きく異なります。
道内全体で見ても、人口減少が進む郊外エリアでは空き家バンクの活用が年々増加しています。北海道の空き家率は全国平均を上回る約15%に達しており、郊外物件の流通には空き家バンクが重要な役割を果たしています。
札幌市が運営する「さっぽろ住まいの情報ナビ」の実績を見ると、登録物件の多くは築30年以上の戸建て住宅です。売却想定価格は300万〜800万円の帯に集中しています。
一方、札幌の不動産仲介市場では、中古戸建ての平均成約価格は約1,200万〜1,800万円です。この価格帯以上であれば、仲介の方が効率的に売却できる可能性が高いといえます。
戸建ての売却をお考えの方は、戸建ての売却についてはこちらも参考にしてください。
ここまでの内容を踏まえて、お客様の物件に最適な売却チャネルを判断するためのフローチャートをご紹介します。
以下の質問に順番に答えることで、最適な方法がわかります。
上記の質問で「仲介」と「空き家バンク」の回答が混在する場合は、併用がおすすめです。一般媒介契約を結んだうえで両方に登録すれば、買い手の幅を最大化できます。
どちらの方法が適しているかは、物件の市場価値によって大きく左右されます。まずは不動産会社の無料査定を受けて、現在の想定売却価格を把握することが第一歩です。
当社では札幌市内の空き家・戸建て・マンションなど、あらゆる物件の無料査定を承っております。空き家バンクと仲介のどちらが適しているかも含めて、お客様の状況に合わせたアドバイスが可能です。
お気軽に無料査定のお問い合わせからご相談ください。
A: はい、併用は可能です。ただし、不動産会社との媒介契約の種類に注意が必要です。
「一般媒介契約」であれば問題ありませんが、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」の場合は、他ルートでの売却活動が制限される場合があります。契約前に必ず確認しましょう。
A: 空き家バンクへの登録・掲載自体は無料です。自治体に手数料を支払う必要はありません。
ただし、売買契約の際に不動産仲介業者が間に入る場合は、通常の仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋税が上限）が発生します。当事者間で直接取引する場合は手数料はかかりません。
A: 一般的に、札幌市内に所在する物件で、一定期間使用されていない空き家であることが条件です。
登録には所有者本人の申請が必要で、建物の状態によっては自治体による現地調査が行われます。詳しい条件は札幌市の窓口にお問い合わせください。
A: 一般的に、不動産仲介では平均3〜6ヶ月で成約に至るケースが多いのに対し、空き家バンクでは半年〜1年以上かかることが珍しくありません。
空き家バンクは閲覧者数が限られるため、買い手が見つかるまでに時間がかかる傾向があります。売却を急ぐ場合は仲介の活用をおすすめします。
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